夫妻一方擅自處分(fēn)共同共有房(fáng)屋的(de)效力

      【案情】

　　黃(huáng)某與鄧某系夫妻。2008年3月(yuè)，黃(huáng)某與鄧某二人(rén)出資19萬元購(gòu)買一套商品房(fáng)，房(fáng)屋所有權人(rén)登記爲鄧某一人(rén)。2010年10月(yuè)21日，鄧某瞞著(zhe)妻子與王某簽訂房(fáng)屋買賣協議(yì)，協議(yì)約定：鄧某将該房(fáng)屋以27萬元的(de)價格賣給王某，王某先付20萬元，入住此房(fáng)後付清餘款，并取得(de)該房(fáng)屋的(de)所有權。

　　協議(yì)簽訂後，王某于2010年10月(yuè)26日向鄧某支付購(gòu)房(fáng)款20萬元，一周後王某搬進該房(fáng)并付清餘款，但雙方一直未辦理(lǐ)房(fáng)屋過戶手續。2011年2月(yuè)，一直不知情的(de)黃(huáng)某發現此事，找到王某要求其搬出該房(fáng)屋，王某稱鄧某以27萬元的(de)價格已将該房(fáng)屋賣給自己，拒不搬出。黃(huáng)某與王某協商無果，遂将王某、鄧某訴至法院，要求确認王、鄧二人(rén)簽訂的(de)房(fáng)屋買賣協議(yì)無效，并判令王某歸還(hái)房(fáng)屋。

　　【分(fēn)歧】

　　本案在審理(lǐ)中，存在兩種不同意見：

　　第一種意見認爲，鄧某與王某的(de)買賣協議(yì)意思表示真實，且王某付清了(le)購(gòu)房(fáng)款，過戶僅是履行合同的(de)形式，合同自成立即生效，不能以未辦理(lǐ)過戶認定合同無效。夫或妻在處理(lǐ)夫妻共同财産上的(de)權利是平等的(de)，因日常生活需要而處理(lǐ)夫妻共同财産的(de)，任何一方均有權決定，他(tā)人(rén)有理(lǐ)由相信其爲夫妻雙方共同意思表示的(de)，另一方不得(de)以不同意或不知道爲由對(duì)抗善意第三人(rén)。

　　第二種意見認爲，黃(huáng)某、鄧某系夫妻關系，其家庭财産屬于夫妻共同所有。鄧某未征得(de)黃(huáng)某的(de)同意，即與王某簽訂房(fáng)屋買賣合同，事後也(yě)未得(de)到黃(huáng)某的(de)追認，屬于無權處分(fēn)，房(fáng)屋買賣協議(yì)無效，且不構成善意取得(de)。

　　【評析】

　　筆者贊同第二種意見，理(lǐ)由如下(xià)：

　　1、本案所涉房(fáng)産，是夫妻共有财産，爲夫妻共同共有。

　　雖然房(fáng)産證登記的(de)所有權人(rén)隻有鄧某一個(gè)人(rén)，但是購(gòu)買房(fáng)屋發生在夫妻關系存續期間，根據婚姻法第十七條、物(wù)權法第一百零三條的(de)規定，本案鄧某處分(fēn)的(de)爲夫妻共有财産。

　　2、在夫妻共有财産存續期間，鄧某未經過黃(huáng)某同意，對(duì)涉及夫妻雙方重大(dà)權益房(fáng)産事項之處分(fēn)，屬于無權處分(fēn)。

　　鄧某的(de)行爲屬于無權處分(fēn)。根據婚姻法司法解釋（一）第十七條第（二）項之規定：“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同财産作重要處理(lǐ)決定，夫妻雙方應平等協商，取得(de)一緻意見。他(tā)人(rén)有理(lǐ)由相信其爲夫妻雙方共同意思表示的(de)，另一方不得(de)以不同意或不知道爲由對(duì)抗善意第三人(rén)”。物(wù)權法第九十七條規定，處分(fēn)共有的(de)不動産，應當經全體共同共有人(rén)同意。《最高(gāo)人(rén)民法院關于貫徹執行〈民法通(tōng)則〉若幹問題的(de)意見》第八十九條規定：“在共同共有關系存續期間，部分(fēn)共有人(rén)擅自處分(fēn)共有财産的(de)，一般認定爲無效。”

　　鄧某處分(fēn)房(fáng)屋不屬于家事代理(lǐ)。婚姻法司法解釋（一）第十七條第（一）項規定：“因日常生活需要而處理(lǐ)夫妻共同财産的(de)，任何一方均有權決定。”這(zhè)裏的(de)處理(lǐ)夫妻共同财産的(de)事項主要是指夫妻雙方及其共同的(de)未成年子女(nǚ)日常共同生活所必需的(de)事項，其主要限制在維持家庭共同生活的(de)費用(yòng)、撫育子女(nǚ)的(de)費用(yòng)以及家庭成員(yuán)所需的(de)醫療費用(yòng)等方面，此家事代理(lǐ)權限必須在日常家事的(de)範圍之内實施方爲有效。針對(duì)處分(fēn)夫妻共有财産重大(dà)事務的(de)權利，如變賣夫妻共同房(fáng)産，均得(de)由配偶共同決定處理(lǐ)，任何一方不得(de)獨斷專行。不動産的(de)處分(fēn)因價值重大(dà)，一方擅自處分(fēn)會嚴重損害他(tā)方權益，故本案鄧某的(de)行爲不屬于日常家事的(de)情形。

　　事後共有人(rén)黃(huáng)某對(duì)合同沒有追認。合同法第五十一條規定，無處分(fēn)權的(de)人(rén)處分(fēn)他(tā)人(rén)财産，經權利人(rén)追認或者無處分(fēn)權的(de)人(rén)訂立合同後取得(de)處分(fēn)權的(de)，該合同有效。黃(huáng)某沒有追認，鄧某事後也(yě)沒有取得(de)房(fáng)屋的(de)處分(fēn)權，所以該房(fáng)屋買賣協議(yì)無效。

　　3、王某對(duì)所涉房(fáng)屋不構成善意取得(de)。

　　根據物(wù)權法第一百零六條的(de)規定，善意取得(de)必須符合三個(gè)條件：（1）受讓人(rén)受讓該不動産或者動産時(shí)是善意的(de)；（2）以合理(lǐ)的(de)價格轉讓；（3）轉讓的(de)不動産或者動産依照(zhào)法律規定應當登記的(de)已經登記，不需要登記的(de)已經交付給受讓人(rén)。在本案當中，房(fáng)屋雖交付給王某但沒有辦理(lǐ)轉移登記，不符合前述第（3）個(gè)條件，也(yě)不構成善意取得(de)。

　　綜上所述，鄧某未經黃(huáng)某同意，擅自處分(fēn)夫妻共同财産，與王某簽訂的(de)房(fáng)屋買賣協議(yì)應屬無效，王某也(yě)不能善意取得(de)該房(fáng)屋的(de)所有權，應當歸還(hái)該房(fáng)屋。

　　（作者單位：江西省鄱陽縣人(rén)民法院）