租賃商鋪遇糾紛 律師指點來(lái)維權

         如今，街(jiē)頭的(de)各類店(diàn)鋪越來(lái)越多(duō)，商鋪租賃本是買賣雙方雙赢的(de)好事，可(kě)買賣雙方也(yě)不免因爲合同條款等産生分(fēn)歧和(hé)摩擦。近日，晚報律師幫幫團接到不少市民有關商鋪租賃糾紛的(de)咨詢，他(tā)們中既有租客，也(yě)有房(fáng)東和(hé)二房(fáng)東。

　　這(zhè)一期，我們從市民來(lái)電中選出了(le)兩個(gè)有關租客如何維權的(de)問題，請來(lái)晚報律師幫幫團律師悉心解答(dá)，希望對(duì)同樣有此類煩惱的(de)您有所幫助。

　　【問題一】因商鋪的(de)基本設施達不到要求想退租，房(fáng)東不同意咋辦？

　　市民李先生兩個(gè)多(duō)月(yuè)前在澗西區(qū)珠江路看中了(le)一處商鋪，打算(suàn)租下(xià)來(lái)經營餐飲。随後，他(tā)和(hé)房(fáng)東簽訂了(le)租賃合同，房(fáng)東承諾會協助其辦理(lǐ)餐飲業的(de)相關手續。裝修接近完畢時(shí)，李先生發現該商鋪的(de)電容量僅爲5千瓦，根本無法負荷餐飲經營，而且因爲商鋪基本設施不達标，餐飲許可(kě)證也(yě)一直辦不下(xià)來(lái)。李先生想退租，但房(fáng)東認爲基本設施不是自己能夠控制的(de)，合同中也(yě)沒有這(zhè)一款項的(de)相應規定。遇到這(zhè)種情況，李先生想知道自己該如何維權。

　　【律師解答(dá)】

　　晚報律師幫幫團成員(yuán)、河(hé)南(nán)大(dà)進律師事務所律師李浩：

　　李先生租賃商鋪的(de)目的(de)是經營餐飲，雙方在簽訂合同時(shí)對(duì)此事項也(yě)達成了(le)一緻。在基本設施達不到要求的(de)情況下(xià)李先生可(kě)以要求房(fáng)東配合改善基本設施，如果确實不能改善，李先生将房(fáng)屋用(yòng)于經營餐飲的(de)目的(de)就無法實現，因此其可(kě)以要求解除合同。

　　從李先生的(de)角度說，其作爲餐飲經營者，對(duì)所經營行業對(duì)電容量有較高(gāo)要求理(lǐ)應知曉，在訂立合同前應詢問、核實；從房(fáng)東的(de)角度說，其在對(duì)餐飲業沒有了(le)解的(de)情況下(xià)就承諾協助辦理(lǐ)手續從而簽署合同，最終卻無法辦理(lǐ)。雙方對(duì)結果的(de)發生均有過錯，在合同解除的(de)情況下(xià)，對(duì)于李先生的(de)裝修費用(yòng)雙方應按照(zhào)責任比例承擔。

　　【律師提醒】

　　在簽訂租賃合同時(shí)，如果對(duì)租賃房(fáng)屋有特殊要求，一定要在合同簽訂前核實，否則可(kě)能造成不必要的(de)麻煩。

　　【問題二】租客的(de)“優先承租權”該如何保障？

　　市民彭先生2011年在西工區(qū)九都路臨街(jiē)租下(xià)一間商鋪，與房(fáng)東簽下(xià)爲期3年的(de)租賃合同，合同今年9月(yuè)到期。彭先生說，他(tā)的(de)店(diàn)經過3年的(de)苦心經營，現在生意很不錯，很多(duō)老顧客都認準了(le)門面，但前段時(shí)間他(tā)找房(fáng)東洽談續租事宜時(shí)，對(duì)方以“有人(rén)出價更高(gāo)”爲由拒絕了(le)他(tā)的(de)續租請求。彭先生說合同上寫著(zhe)自己享有“優先承租權”，他(tā)想知道該項權益該如何保障，自己又該如何維權。

　　【律師解答(dá)】

　　晚報律師幫幫團成員(yuán)、河(hé)南(nán)大(dà)進律師事務所律師趙瑩：

　　第一，彭先生已在該商鋪經營了(le)3年，在合同履行期間既沒有違反合同的(de)行爲，也(yě)沒有違法經營的(de)行爲，而且雙方在合同中已約定彭先生享有“優先承租權”，視爲雙方真實意思的(de)表示；第二，從利于維持現有經濟關系穩定的(de)角度出發，彭先生在同等條件下(xià)可(kě)優先承租。“同等條件”即租金相同、租金的(de)支付方式與期限相同以及其他(tā)交易條件的(de)相同。房(fáng)東應向彭先生履行“優先承租權”的(de)通(tōng)知義務，應告知“同等條件”供彭先生選擇是否優先承租。

　　彭先生可(kě)向房(fáng)東要求在同等條件下(xià)優先承租，協商不成的(de)，可(kě)訴訟解決。

　　【律師提醒】

　　我國法律并無“優先承租權”的(de)規定，如果當事人(rén)在合同中有此約定，承租人(rén)可(kě)在同等條件下(xià)享有“優先承租權”。建議(yì)租賃雙方在約定“優先承租權”的(de)同時(shí)，再約定違約責任，以保障承租人(rén)的(de)合法權益。（記者 王若馨）