湖北(běi)省雲夢縣人(rén)民法院
民
事 判 決 書(shū)
（2015）鄂雲夢民初字第00121号
原告雲夢玉豐國際大(dà)酒店(diàn)有限公司。住所地：湖北(běi)省雲夢縣城(chéng)關楚王城(chéng)大(dà)道特1号。法定代表人(rén)曾純玉，該公司董事長(cháng)。委托代理(lǐ)人(rén)饒立民，湖北(běi)夢雲律師事務所律師。代理(lǐ)權限：代爲增加、變更、放棄訴訟請求，進行和(hé)解，上訴，代收法律文書(shū)。被告雲夢曼谷花雨(yǔ)假日酒店(diàn)有限公司。住所地：雲夢縣城(chéng)關楚王城(chéng)大(dà)道2××号。法定代表人(rén)黃(huáng)建軍，該公司董事長(cháng)。被告褚忠輝。委托代理(lǐ)人(rén)餘飛(fēi)，湖北楚之傑律師事務所律師。代理(lǐ)權限：代爲承認、反駁訴訟請求，進行調解及和(hé)解，代收法律文書(shū)。被告汪均。委托代理(lǐ)人(rén)方柳，湖北(běi)佳元律師事務所律師。代理(lǐ)權限：一般代理(lǐ)。被告李明(míng)。被告薛勇。委托代理(lǐ)人(rén)餘立成，湖北(běi)山川律師事務所律師。代理(lǐ)權限：一般代理(lǐ)。原告雲夢玉豐國際大(dà)酒店(diàn)有限公司（以下(xià)簡稱玉豐公司）訴被告雲夢曼谷花雨(yǔ)假日酒店(diàn)有限公司（以下(xià)簡稱曼谷花雨(yǔ)公司）、被告褚忠輝、被告汪均、被告李明(míng)、被告薛勇房(fáng)屋租賃合同糾紛一案，本院受理(lǐ)後，依法組成合議(yì)庭，公開開庭進行了(le)審理(lǐ)。原告玉豐公司的(de)委托代理(lǐ)人(rén)饒立民、被告褚忠輝的(de)委托代理(lǐ)人(rén)餘飛(fēi)、被告汪均的(de)委托代理(lǐ)人(rén)方柳、被告薛勇的(de)委托代理(lǐ)人(rén)餘立成到庭參加了(le)訴訟，被告曼谷花雨(yǔ)公司、被告李明(míng)經本院傳票(piào)傳喚無正當理(lǐ)由未到庭參加訴訟。本案現已審理(lǐ)終結。原告玉豐公司訴稱：2012年5月(yuè)22日，原被告簽訂了(le)一份《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》，合同約定：“甲方（原告）将位于雲夢縣城(chéng)關楚王城(chéng)大(dà)道2××号老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)六層整棟主樓、副樓及L型連體樓、員(yuán)工食堂、院内停車場(chǎng)整體租賃給乙方（被告）；租賃期限：8年，自2012年5月(yuè)31日至2020年8月(yuè)31日止（含甲方贈送的(de)三個(gè)月(yuè)裝修期間在内）；租金（保證金）及付款方式：每年租金120萬元，租金按每二年5%進行遞增，第一年租金：簽訂本合同前付60萬元，第二次2013年1月(yuè)30日前再付50%租金，第二年租金2013年3月(yuè)30日前付50%租金，第二次2013年8月(yuè)30日前再付50%租金，第三年至第八年租金繳付時(shí)間同第二年（即每年3月(yuè)30日前再付50%和(hé)8月(yuè)30日前付50%分(fēn)兩次付清當年租金），乙方在簽訂房(fáng)屋租賃協議(yì)時(shí)（2012年3月(yuè)3日）已付給甲方定金30萬元，在簽訂本合同前，乙方應向甲方再繳納40萬元，連同原定金30萬元共70萬元，由甲方财務部重新換據作爲乙方保證金。待租賃期滿後，如乙方無房(fáng)屋及設施、設備質量等相關問題，甲方如數退還(hái)給乙方。合同終止及違約責任：甲乙雙方在租賃期内不得(de)單方提前終止合同，如有違約，由違約方向守約方支付違約金70萬元，并承擔守約方由此産生的(de)一切經濟損失。如乙方在甲方規定的(de)時(shí)間内不交租金，超過10日視爲乙方違約，甲方有權單方終止合同，并收回租賃房(fáng)屋，由此造成的(de)所有損失，均由乙方自行承擔”。同時(shí)，合同還(hái)就其他(tā)事項進行了(le)約定。合同簽訂後，原告于2012年6月(yuè)8日按合同規定向被告交付了(le)租賃房(fáng)屋場(chǎng)地所有設施、設備及物(wù)品，被告按合同交納了(le)保證金70萬元，交納了(le)第一、第二年租金。第三年（2014年5月(yuè)31日至2015年8月(yuè)31日）的(de)租金，應于2014年3月(yuè)30日前付50%，2014年7月(yuè)1日，被告褚忠輝、被告李明(míng)經原告同意，将其所承租的(de)老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)轉租給汪均，轉租後被告僅于2014年7月(yuè)24日支付租金60萬元，欠租金66萬元逾期達4個(gè)多(duō)月(yuè)，原告多(duō)次催討(tǎo)被告無理(lǐ)拖欠不付。根據租賃合同約定，被告的(de)行爲已構成違約，原告故訴至法院，請求判令：1、判令被告曼谷花雨(yǔ)公司、被告褚忠輝、被告汪均、被告李明(míng)、被告薛勇立即支付租金66萬元，并支付違約金70萬元；2、判令終止原告玉豐公司與被告曼谷花雨(yǔ)公司、被告褚忠輝、被告汪均、被告李明(míng)、被告薛勇簽訂的(de)《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》；3、本案訴訟費用(yòng)由被告曼谷花雨(yǔ)公司、被告褚忠輝、被告汪均、被告李明(míng)、被告薛勇承擔。原告玉豐公司爲支持其訴訟主張，向本院提交了(le)如下(xià)證據：第一組證據：玉豐公司營業執照(zhào)副本、組織機構代碼證各一份，曼谷花雨(yǔ)公司企業基本信息一份，拟證明(míng)：原告玉豐公司、被告曼谷花雨(yǔ)公司的(de)主體身份情況。第二組證據：1、2012年5月(yuè)22日簽訂的(de)《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》一份，主要内容爲出租方爲玉豐國際大(dà)酒店(diàn)有限公司，承租方爲褚忠輝，被告李明(míng)、被告薛勇在乙方簽字欄簽字；2、雲夢縣城(chéng)關楚王城(chéng)大(dà)道2××号房(fáng)屋産權證一份；3、2012年6月(yuè)8日，老酒店(diàn)固定物(wù)品交接明(míng)細表一份。以上三份證據拟證明(míng)：原、被告簽訂了(le)房(fáng)屋租賃合同，雙方之間租賃關系成立；玉豐公司已履行了(le)租賃合同約定的(de)義務，向被告交付了(le)租賃标的(de)物(wù)。第三組證據：玉豐公司收款收據八份，拟證明(míng)：1、被告交納了(le)保證金70萬元；2、被告支付了(le)租金300萬元，欠租金66萬元，已構成違約。第四組證據：2014年7月(yuè)1日，褚忠輝、李明(míng)與汪均簽訂的(de)《協議(yì)》複印件一份，主要内容爲褚忠輝、李明(míng)将曼谷花雨(yǔ)的(de)經營權轉讓給汪均，由汪均繼續履行《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》的(de)權利義務，并共同承擔責任。拟證明(míng)：被告汪均應與被告曼谷花雨(yǔ)公司、被告褚忠輝、被告汪均、被告李明(míng)、被告薛勇共同承擔違約責任。第五組證據：律師催款函兩份，拟證明(míng)：原告玉豐公司于2014年5月(yuè)9日、2014年12月(yuè)24日兩次催繳2014年12月(yuè)1日至2015年5月(yuè)31日房(fáng)屋租金。被告曼谷花雨(yǔ)公司在答(dá)辯期内未向本院提交書(shū)面答(dá)辯，亦未提交相關證據。被告褚忠輝辯稱：1、原告玉豐公司起訴被告褚忠輝依據不足，被告褚忠輝簽訂的(de)房(fáng)屋租賃合同是在被告曼谷花雨(yǔ)公司籌備過程中的(de)行爲，是代表公司的(de)行爲，其行爲後果應由被告曼谷花雨(yǔ)公司承擔，股東個(gè)人(rén)以其出資爲限承擔有限責任；2、被告褚忠輝已将股權轉讓給了(le)被告汪均，應由被告汪均繼續履行合同義務，被告褚忠輝不再承擔責任；3、被告曼谷花雨(yǔ)公司一直虧損，被告褚忠輝已爲被告曼谷花雨(yǔ)公司墊付近千萬元，已盡到了(le)責任；4、被告曼谷花雨(yǔ)公司現由被告汪均經營，請求判決房(fáng)屋租賃合同繼續履行，以維護各方當事人(rén)的(de)利益；5、原告玉豐公司主張的(de)違約金過高(gāo)。綜上，應駁回原告玉豐公司對(duì)被告褚忠輝的(de)訴請。被告褚忠輝未向本院提交證據。被告汪均辯稱：1、被告汪均不是本案适格被告，汪均既不是租賃合同的(de)締約方，也(yě)不是租賃房(fáng)屋的(de)實際使用(yòng)人(rén)；2、被告曼谷花雨(yǔ)公司由原投資人(rén)及被告汪均投入的(de)各項資金近2千萬元，其裝修投資爲被告曼谷花雨(yǔ)公司的(de)主要資産，原告玉豐公司要求解除租賃合同收回房(fáng)屋對(duì)原投資方及被告汪均顯失公平，本案租賃合同的(de)房(fáng)屋實際使用(yòng)人(rén)爲被告曼谷花雨(yǔ)公司，若被告曼谷花雨(yǔ)公司資不抵債應進入破産清算(suàn)程序；3、被告汪均未與原告玉豐公司及原投資方簽訂任何租賃協議(yì)或轉租協議(yì)，原投資方也(yě)沒有将被告曼谷花雨(yǔ)公司的(de)股權轉讓給被告汪均，被告汪均向原告玉豐公司交納60萬元的(de)行爲不是支付租金，而是被告汪均與原投資方簽訂股權轉讓協議(yì)後，協議(yì)未實際履行的(de)損失，對(duì)此損失被告汪均已向法院提起訴訟。被告汪均爲支持其抗辯主張，向本院提交了(le)如下(xià)證據：《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》複印件一份，拟證明(míng)：合同上褚忠輝的(de)簽名爲事後補簽，承租人(rén)轉租，需原告玉豐公司書(shū)面同意。被告薛勇辯稱：1、被告薛勇不是本案适格被告，盡管薛勇在租賃合同上簽名，但原告玉豐公司清楚簽訂該租賃合同的(de)目的(de)是爲了(le)籌備成立曼谷花雨(yǔ)公司，而且被告褚忠輝、被告李明(míng)、被告薛勇都是被告曼谷花雨(yǔ)公司原始股東，依據公司法的(de)相關規定，被告薛勇不應再對(duì)公司行爲承擔責任；2、2014年7月(yuè)1日，被告薛勇已同意将被告曼谷花雨(yǔ)公司轉租給被告汪均，應由被告曼谷花雨(yǔ)公司或實際承租人(rén)汪均承擔責任。綜上，請求駁回對(duì)被告薛勇的(de)訴訟請求。被告薛勇未向本院提交相關證據。經庭審質證，被告褚忠輝對(duì)原告玉豐公司提交的(de)第一組證據無異議(yì)，對(duì)第二組證據的(de)1、2無異議(yì)，對(duì)3有異議(yì)，認爲老酒店(diàn)固定物(wù)品交接明(míng)細表不能達到其證明(míng)目的(de)；對(duì)第三組證據的(de)真實性沒有異議(yì)，對(duì)證明(míng)目的(de)有異議(yì)，認爲不知是否還(hái)有遺漏的(de)未付租金，不能證明(míng)拖欠租金和(hé)構成違約；對(duì)第四組證據有異議(yì)，認爲應提交協議(yì)書(shū)原件，且該協議(yì)的(de)内容違反法律規定，原告玉豐公司的(de)房(fáng)産爲被告曼谷花雨(yǔ)公司租賃，股東個(gè)人(rén)不能與他(tā)人(rén)簽訂轉讓協議(yì)；對(duì)第五組證據的(de)真實性、關聯性均有異議(yì)，認爲催款函沒有簽收，是否已送達給被告曼谷花雨(yǔ)公司無法核實。被告汪均對(duì)第一組證據的(de)真實性沒有異議(yì)，對(duì)第二組證據的(de)真實性沒有異議(yì)，但對(duì)證明(míng)目的(de)有異議(yì)，認爲該組證據不能證明(míng)原告玉豐公司與被告汪均之間有租賃關系，對(duì)第三組證據的(de)真實性無異議(yì)，但對(duì)證據形式有異議(yì)，認爲原告玉豐公司收款應出具正規的(de)發票(piào)，而不應是收款收據，且該收據也(yě)證明(míng)被告曼谷花雨(yǔ)公司才是實際承租人(rén)；對(duì)第四組證據的(de)真實性有異議(yì)，認爲被告汪均沒有在此協議(yì)上簽字，應提交該證據的(de)原件；對(duì)第五組證據的(de)真實性沒有異議(yì)，但對(duì)證明(míng)目的(de)有異議(yì)，認爲該催款通(tōng)知書(shū)從來(lái)沒有向被告汪均送達，故被告汪均從來(lái)都不是承租人(rén)。被告薛勇對(duì)第一組證據的(de)真實性沒有異議(yì)，對(duì)第二組證據的(de)真實性和(hé)證明(míng)目的(de)均沒有異議(yì)，但認爲原告玉豐公司對(duì)承租人(rén)是被告曼谷花雨(yǔ)公司的(de)事實是知情的(de)，被告薛勇隻是作爲股東參與經營；對(duì)第三組證據的(de)真實性無異議(yì)，但認爲原告玉豐公司訴請租金66萬元，應提供其他(tā)證據證明(míng)；對(duì)第四組證據認爲與原告玉豐公司無關，且其真實性無法證明(míng)；對(duì)第五組證據催款通(tōng)知書(shū)真實性有異議(yì)，認爲不能證明(míng)已送達給被告薛勇。綜合以上質證意見，本院認爲，對(duì)被告褚忠輝、被告汪均、被告薛勇對(duì)其真實性均沒有異議(yì)的(de)第一組證據、第二組證據、第三組證據，本院依法對(duì)其真實性予以認定，至于能否達到證明(míng)目的(de)，本院再綜合予以評判。對(duì)于被告褚忠輝、被告汪均、被告薛勇均有異議(yì)的(de)第四組證據，本院認爲，證據應提交原件，三被告質證有理(lǐ)，對(duì)第四組證據本院不予采信。對(duì)被告褚忠輝、被告汪均、被告薛勇有異議(yì)的(de)第五組證據，原告玉豐公司的(de)催款通(tōng)知書(shū)客觀真實，本院依法予以采信。經審理(lǐ)查明(míng)：2012年5月(yuè)，被告褚忠輝、被告李明(míng)、被告薛勇拟合夥成立被告曼谷花雨(yǔ)公司。2012年5月(yuè)22日，原告玉豐公司爲出租方（甲方），被告褚忠輝爲承租方（乙方），雙方簽訂了(le)一份《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》，約定原告玉豐公司将位于城(chéng)關鎮曙光(guāng)社區(qū)楚王城(chéng)大(dà)道2××号的(de)老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)六層整棟主樓、副樓及L型連體樓、員(yuán)工食堂，院内停車場(chǎng)整體租賃給乙方，經營範圍用(yòng)于餐飲、客房(fáng)及相關休閑娛樂(yuè)經營業務；租賃期限爲8年，自2012年5月(yuè)31日至2020年8月(yuè)31日（含甲方贈送的(de)三個(gè)月(yuè)裝修時(shí)間在内）；每年租金120萬元，租金按每二年5%遞增，租金分(fēn)二次付清：第一年租金在簽訂本合同前付60萬元，第二次2013年1月(yuè)30日前再付50%租金，第二年租金2013年3月(yuè)30日前付50%租金，第二次2013年8月(yuè)30日前再付50%租金，第三年至第八年租金繳付時(shí)間同第二年（即每年3月(yuè)30日前付50%和(hé)8月(yuè)30日前付50%，分(fēn)兩次付清當年租金）；乙方在簽訂房(fáng)屋租賃協議(yì)時(shí)已付定金30萬元，在簽訂本合同前，乙方應再向甲方繳納40萬元現金，該70萬元作爲乙方保證金，待租賃期滿後，如乙方無房(fáng)屋及設施、設備質量等相關問題，甲方如數退還(hái)給乙方。該租賃合同第六條對(duì)合同終止及違約責任進行了(le)約定：甲乙雙方在租賃期内不得(de)單方提前終止合同。如有違約，由違約方向守約方支付違約金70萬元，并承擔守約方由此産生的(de)一切經濟損失。如乙方在甲方規定的(de)時(shí)間内不交租金，超過10日視爲乙方違約，甲方有權單方終止合同，并收回租賃房(fáng)屋。合同簽訂時(shí)，被告曼谷花雨(yǔ)公司發起人(rén)被告李明(míng)、被告薛勇在合同上簽名，并均在簽名後括号注明(míng)“代”字。2012年8月(yuè)27日，被告曼谷花雨(yǔ)公司申請設立登記，其向雲夢縣工商行政管理(lǐ)局提交的(de)資料中，其房(fáng)屋租賃合同僅有被告李明(míng)、被告薛勇簽名。被告褚忠輝在合同上簽名爲後來(lái)補簽。合同簽訂後，2012年5月(yuè)22日，原告玉豐公司出具0005009号收款收據，收到被告褚忠輝老玉豐酒店(diàn)租賃保證金70萬元。同日，原告玉豐公司出具0005010号收款收據，收到被告褚忠輝老玉豐房(fáng)屋租金60萬元。2012年6月(yuè)8日，原告玉豐公司制作《老酒店(diàn)固定物(wù)品交接明(míng)細表》，按合同約定将租賃房(fáng)屋移交給承租方，承租方代表張波在該交接表上簽名。2013年3月(yuè)13日、2013年6月(yuè)6日，原告玉豐公司分(fēn)兩次收取2012年下(xià)半年租金共60萬元；2013年6月(yuè)13日，原告玉豐公司收取2013年上半年租金60萬元；2014年5月(yuè)27日出具收據收取2013年下(xià)半年租金60萬元；2014年7月(yuè)24日，原告玉豐公司收取被告汪均交納租金60萬元。即2012年5月(yuè)至2014年7月(yuè)，原告玉豐公司共收取房(fáng)屋租金300萬元，保證金70萬元。後被告曼谷花雨(yǔ)公司、被告褚忠輝、被告汪均、被告李明(míng)、被告薛勇均未向原告玉豐公司交納租金，2015年1月(yuè)14日，原告玉豐公司訴至法院。另查明(míng)，2012年6月(yuè)1日，被告曼谷花雨(yǔ)公司訂立公司章(zhāng)程，約定被告褚忠輝爲公司股東出資人(rén)民币200萬元，持股40%，被告李明(míng)爲公司股東出資人(rén)民币150萬元，持股30%，被告薛勇爲公司股東出資人(rén)民币150萬元，持股30%。2012年6月(yuè)12日，被告曼谷花雨(yǔ)公司召開首屆股東會議(yì)，選舉被告褚忠輝、被告李明(míng)、被告薛勇擔任被告曼谷花雨(yǔ)公司首屆董事會董事，推選被告褚忠輝爲董事長(cháng)。2012年6月(yuè)13日，被告曼谷花雨(yǔ)公司通(tōng)過雲夢縣工商行政管理(lǐ)局核準，企業名稱爲“雲夢曼谷花雨(yǔ)假日酒店(diàn)有限公司”。2012年8月(yuè)20日，湖北(běi)夢陽有限責任會計師事務所出具驗資報告，對(duì)被告曼谷花雨(yǔ)公司全體股東出資情況驗資确認。2012年8月(yuè)27日，被告曼谷花雨(yǔ)公司申請設立登記。根據雙方當事人(rén)的(de)訴辯意見，結合本案的(de)事實，本案雙方當事人(rén)的(de)争議(yì)焦點爲：1、本案租賃合同的(de)相對(duì)方即承租人(rén)是曼谷花雨(yǔ)公司還(hái)是褚忠輝、李明(míng)、薛勇或是共同租賃；2、老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)是否轉租給被告汪均，誰應承擔繼續給付租金的(de)責任；3、合同約定的(de)70萬元違約金是否過高(gāo)，違約金是否需要調整。本院認爲，本案系因老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃後承租人(rén)欠交租金引起的(de)糾紛，案由爲房(fáng)屋租賃合同糾紛。關于出租方與承租方簽訂的(de)《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》，系雙方當事人(rén)真實意思表示，合同内容不違反法律、法規的(de)強制性規定，且合同已實際履行，該合同合法有效，對(duì)合同雙方當事人(rén)均具有約束力。1、關于租賃合同承租方主體及由誰承擔給付租金的(de)責任問題。本案被告曼谷花雨(yǔ)公司在設立過程中用(yòng)于工商登記備案的(de)《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》首頁承租方署名爲“雲夢曼谷花雨(yǔ)假日酒店(diàn)有限公司”，尾頁乙方簽字處簽名僅爲“李明(míng)（代）”、“薛勇（代）”，無褚忠輝簽名。而原告玉豐公司提交的(de)《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》首頁承租方署名爲“褚忠輝”，尾頁乙方簽字處簽有“褚忠輝”名字及兩個(gè)手機号碼，其餘合同内容均相同。由此可(kě)以認定，李明(míng)、薛勇非以個(gè)人(rén)名義與原告玉豐公司簽訂的(de)房(fáng)屋租賃合同，而褚忠輝的(de)簽名經查爲後來(lái)補簽名，其代理(lǐ)人(rén)也(yě)認爲系在曼谷花雨(yǔ)公司籌備設立過程中代表公司的(de)行爲。同時(shí)，曼谷花雨(yǔ)公司成立後的(de)經營場(chǎng)所亦即爲老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)，其股東的(de)出資也(yě)爲貨币出資，無實物(wù)出資。在原告玉豐公司提交的(de)第三組證據即收款收據中，含有被告曼谷花雨(yǔ)公司2013年6月(yuè)13日出具的(de)一份說明(míng)，該“說明(míng)”中寫明(míng)“我公司租用(yòng)玉豐集團房(fáng)屋”。而2014年12月(yuè)3日、2014年12月(yuè)12日、2014年12月(yuè)24日原告玉豐公司亦是向被告曼谷花雨(yǔ)公司送達的(de)催繳租金通(tōng)知書(shū)。從上述證據分(fēn)析，本案租賃合同的(de)承租方應爲被告曼谷花雨(yǔ)公司而非褚忠輝、李明(míng)、薛勇個(gè)人(rén)租賃。又根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國公司法〉若幹問題的(de)規定（三）》第二條第二款：“公司成立後對(duì)前款規定的(de)合同予以确認，或者已經實際享有合同權利或者履行合同義務，合同相對(duì)人(rén)請求公司承擔合同責任的(de)，人(rén)民法院應予支持。”本案中被告曼谷花雨(yǔ)公司實際以租賃的(de)老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)的(de)房(fáng)屋爲經營場(chǎng)所，在公司成立後，也(yě)是以公司的(de)名義向出租人(rén)即原告玉豐公司交納租金，其實際享有了(le)合同權利，也(yě)履行了(le)合同義務，故原告玉豐公司要求被告曼谷花雨(yǔ)公司承擔違約責任的(de)訴訟請求依法應予支持。對(duì)于原告玉豐公司要求被告褚忠輝承擔違約責任的(de)訴訟請求，本院認爲，被告褚忠輝爲公司發起人(rén)，其在租賃合同上簽名應視作在公司設立中代表公司的(de)行爲，并非爲自己的(de)利益，且被告曼谷花雨(yǔ)公司成立後，已實際享有合同權利和(hé)履行義務，且原告玉豐公司也(yě)認可(kě)了(le)被告曼谷花雨(yǔ)公司的(de)承租人(rén)地位；被告薛勇、被告李明(míng)爲被告曼谷花雨(yǔ)公司股東，其雖在租賃合同上簽名，但并非租賃合同的(de)相對(duì)人(rén)；原告玉豐公司起訴要求被告汪均承擔責任，其不能提供有效證據證明(míng)被告汪均爲本案争議(yì)租賃合同的(de)承租人(rén)，且其原簽的(de)租賃合同并未解除，故原告玉豐公司起訴要求被告褚忠輝、被告薛勇、被告李明(míng)、被告汪均承擔責任的(de)訴訟請求依法不能支持，被告曼谷花雨(yǔ)公司作爲承租人(rén)應承擔向原告玉豐公司給付租金的(de)義務。2、關于本案違約金的(de)問題。根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國合同法〉若幹問題的(de)解釋（二）》第二十九條的(de)規定，應以違約造成的(de)實際損失爲基準，根據公平原則和(hé)誠實信用(yòng)原則，綜合衡量合同履行程度、當事人(rén)過錯、預期利益、當事人(rén)締約地位強弱、是否适用(yòng)格式合同或條款等多(duō)項因素予以确定。本案中，原告玉豐公司未提交證據證明(míng)其實際損失，一般以欠付租金爲基數，以不超過中國人(rén)民銀行同期貸款基準利率四倍的(de)标準對(duì)違約金的(de)數額進行相應調整。3、關于本案欠繳的(de)租金問題。經審查，自2012年5月(yuè)至2014年7月(yuè)，原告玉豐公司共收取房(fáng)屋租金300萬元。根據房(fáng)屋租賃合同約定，租賃期限自2012年5月(yuè)31日至2020年8月(yuè)31日（含甲方贈送的(de)三個(gè)月(yuè)裝修時(shí)間在内），則租金的(de)起算(suàn)時(shí)間應爲2012年8月(yuè)31日。原告玉豐公司已收取2012年8月(yuè)31日至2014年8月(yuè)30日租金240萬元。依合同約定，租金按每二年5%遞增，則2014年8月(yuè)31日起每年租金應爲126萬元，承租方應于2014年3月(yuè)30日支付2014年8月(yuè)31日至2015年2月(yuè)28日應支付原告玉豐公司租金63萬元，應于2014年8月(yuè)30日前支付2015年3月(yuè)1日至2015年8月(yuè)31日租金63萬元，但承租方僅于2014年7月(yuè)24日支付租金60萬元，直至起訴之日即2015年1月(yuè)14日，承租方一直未支付租金。故本案實際欠繳的(de)租金爲：1、2014年8月(yuè)31日至2015年2月(yuè)28日租金3萬元；2、2015年3月(yuè)1日至雙方合同終止之日租金（按年租金126萬元計算(suàn)）。4、關于原告玉豐公司訴請解除合同的(de)問題。根據雙方簽訂的(de)租賃合同第六條的(de)約定“甲乙雙方在租賃期内不得(de)單方提前終止合同。如有違約，由違約方向守約方支付違約金70萬元，并承擔守約方由此産生的(de)一切經濟損失。如乙方在甲方規定的(de)時(shí)間内不交租金，超過10日視爲乙方違約，甲方有權單方終止合同，并收回租賃房(fáng)屋。”被告曼谷花雨(yǔ)公司應于2015年3月(yuè)30日交納當年度50%和(hé)租金，但其至今未付且尚欠上年度租金3萬元，而該公司至今一直處于停業狀态，根據合同的(de)約定，考慮到被告曼谷花雨(yǔ)公司的(de)現狀，該租賃合同可(kě)予解除。綜上，依據《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第二百一十二條、第二百二十七條，《中華人(rén)民共和(hé)國民法通(tōng)則》第五十五條，《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國公司法〉若幹問題的(de)規定（三）》第二條，《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國合同法〉若幹問題的(de)解釋（二）》第二十九條、《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條的(de)規定，判決如下(xià)：一、解除原告雲夢玉豐國際大(dà)酒店(diàn)有限公司2012年5月(yuè)22日與被告褚忠輝（實際承租人(rén)爲雲夢曼谷花雨(yǔ)假日酒店(diàn)有限公司）簽訂的(de)《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》；二、被告雲夢曼谷花雨(yǔ)假日酒店(diàn)有限公司應于本判決生效之日起十日内給付原告雲夢玉豐國際大(dà)酒店(diàn)有限公司房(fáng)屋租金：1、2014年8月(yuè)31日至2015年2月(yuè)28日租金3萬元；2、2015年3月(yuè)1日至本判決生效之日租金（按年租金126萬元标準計算(suàn)）；三、被告雲夢曼谷花雨(yǔ)假日酒店(diàn)有限公司應于本判決生效之日起十日内支付原告雲夢玉豐國際大(dà)酒店(diàn)有限公司違約金（以上述第二項數額爲基數，按同期中國人(rén)民銀行同類貸款利率四倍标準計算(suàn)）；四、駁回原告雲夢玉豐國際大(dà)酒店(diàn)有限公司對(duì)被告褚忠輝、被告汪均、被告李明(míng)、被告薛勇的(de)訴訟請求。如果未按本判決指定的(de)期間履行給付金錢義務，應當依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的(de)債務利息。案件受理(lǐ)費17040元，由原告雲夢玉豐國際大(dà)酒店(diàn)有限公司負擔8990元，由被告雲夢曼谷花雨(yǔ)假日酒店(diàn)有限公司負擔8050元，限本判決生效之日起十日内交納。如不服本判決，可(kě)在判決書(shū)送達之日起十五日内，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當事人(rén)的(de)人(rén)數提交副本，上訴于湖北(běi)省孝感市中級人(rén)民法院。審判長(cháng)孫連成審判員(yuán)張紅娟人(rén)民陪審員(yuán)褚麽庭二〇一五年六月(yuè)二十三日書(shū)記員(yuán)張璨附相關法律條文：《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第二百一十二條租賃合同是出租人(rén)将租賃物(wù)交付承租人(rén)使用(yòng)、收益，承租人(rén)支付租金的(de)合同。第二百二十七條承租人(rén)無正當理(lǐ)由未支付或者延遲支付租金的(de)，出租人(rén)可(kě)以要求承租人(rén)在合理(lǐ)期限内支付。承租人(rén)逾期不支付的(de)，出租人(rén)可(kě)以解除合同。《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百四十二條法庭辯論終結，應當依法作出判決。判決前能夠調解的(de)，還(hái)可(kě)以進行調解，調解不成的(de)，應當及時(shí)判決。第一百四十四條原告經傳票(piào)傳喚，無正當理(lǐ)由拒不緻謝的(de)，或者未經法庭許可(kě)中途退庭的(de)，可(kě)以按撤訴處理(lǐ)；被告反訴的(de)，可(kě)以缺席判決。《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國合同法〉若幹問題的(de)解釋（二）》第二十九條當事人(rén)主張約定的(de)違約金過高(gāo)請求予以适當減少的(de)，人(rén)民法院應當以實際損失爲基礎，兼顧合同的(de)履行情況、當事人(rén)的(de)過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和(hé)誠實信用(yòng)原則予以衡量，并作出裁決。當事人(rén)約定的(de)違約金超過造成的(de)損失的(de)百分(fēn)之三十的(de)，一般可(kě)以認定合同法第一百一十四條第二款規定的(de)“過分(fēn)高(gāo)于造成的(de)損失”。湖北(běi)省雲夢縣人(rén)民法院民事判決書(shū)（2015）鄂雲夢民初字第00121号原告雲夢玉豐國際大(dà)酒店(diàn)有限公司。住所地：湖北(běi)省雲夢縣城(chéng)關楚王城(chéng)大(dà)道特1号。組織機構代碼××。法定代表人(rén)曾純玉，該公司董事長(cháng)。委托代理(lǐ)人(rén)饒立民，湖北(běi)夢雲律師事務所律師。代理(lǐ)權限：代爲增加、變更、放棄訴訟請求，進行和(hé)解，上訴，代收法律文書(shū)。被告雲夢曼谷花雨(yǔ)假日酒店(diàn)有限公司。住所地：雲夢縣城(chéng)關楚王城(chéng)大(dà)道2××号。法定代表人(rén)黃(huáng)建軍，該公司董事長(cháng)。被告褚忠輝，男(nán)，1969年9月(yuè)9日出生，漢族，湖北(běi)省雲夢縣人(rén)，住雲夢縣城(chéng)關鎮西大(dà)路16号，公民身份号碼422226196909090012。委托代理(lǐ)人(rén)餘飛(fēi)，湖北楚之傑律師事務所律師。代理(lǐ)權限：代爲承認、反駁訴訟請求，進行調解及和(hé)解，代收法律文書(shū)。被告汪均，男(nán)，1964年2月(yuè)25日出生，漢族，湖北(běi)省雲夢縣人(rén)，住雲夢縣城(chéng)關鎮群力村(cūn)7組，公民身份号碼420923196402250416。委托代理(lǐ)人(rén)方柳，湖北(běi)佳元律師事務所律師。代理(lǐ)權限：一般代理(lǐ)。被告李明(míng)，男(nán)，1966年10月(yuè)21日出生，漢族，湖北(běi)省雲夢縣人(rén)，住雲夢縣城(chéng)關鎮夢澤大(dà)道36号，公民身份号碼422226196610210016。被告薛勇，男(nán)，1965年10月(yuè)18日出生，漢族，湖北(běi)省雲夢縣人(rén)，住雲夢縣城(chéng)關鎮西大(dà)路1号舊(jiù)母子樓，公民身份号碼420923196510180013。委托代理(lǐ)人(rén)餘立成，湖北(běi)山川律師事務所律師。代理(lǐ)權限：一般代理(lǐ)。原告雲夢玉豐國際大(dà)酒店(diàn)有限公司（以下(xià)簡稱玉豐公司）訴被告雲夢曼谷花雨(yǔ)假日酒店(diàn)有限公司（以下(xià)簡稱曼谷花雨(yǔ)公司）、被告褚忠輝、被告汪均、被告李明(míng)、被告薛勇房(fáng)屋租賃合同糾紛一案，本院受理(lǐ)後，依法組成合議(yì)庭，公開開庭進行了(le)審理(lǐ)。原告玉豐公司的(de)委托代理(lǐ)人(rén)饒立民、被告褚忠輝的(de)委托代理(lǐ)人(rén)餘飛(fēi)、被告汪均的(de)委托代理(lǐ)人(rén)方柳、被告薛勇的(de)委托代理(lǐ)人(rén)餘立成到庭參加了(le)訴訟，被告曼谷花雨(yǔ)公司、被告李明(míng)經本院傳票(piào)傳喚無正當理(lǐ)由未到庭參加訴訟。本案現已審理(lǐ)終結。原告玉豐公司訴稱：2012年5月(yuè)22日，原被告簽訂了(le)一份《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》，合同約定：“甲方（原告）将位于雲夢縣城(chéng)關楚王城(chéng)大(dà)道2××号老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)六層整棟主樓，副樓及L型連體樓、員(yuán)工食堂、院内停車場(chǎng)整體租賃給乙方（被告）；租賃期限：8年，自2012年5月(yuè)31日至2020年8月(yuè)31日止（含甲方贈送的(de)三個(gè)月(yuè)裝修期間在内）；租金（保證金）及付款方式：每年租金120萬元，租金按每二年5%進行遞增，第一年租金：簽訂本合同前付60萬元，第二次2013年1月(yuè)30日前再付50%租金，第二年租金2013年3月(yuè)30日前付50%租金，第二次2013年8月(yuè)30日前再付50%租金，第三年至第八年租金繳付時(shí)間同第二年（即每年3月(yuè)30日前再付50%和(hé)8月(yuè)30日前付50%分(fēn)兩次付清當年租金），乙方在簽訂房(fáng)屋租賃協議(yì)時(shí)（2012年3月(yuè)3日）已付給甲方定金30萬元，在簽訂本合同前，乙方應向甲方再繳納40萬元，連同原定金30萬元共70萬元，由甲方财務部重新換據作爲乙方保證金。待租賃期滿後，如乙方無房(fáng)屋及設施、設備質量等相關問題，甲方如數退還(hái)給乙方。合同終止及違約責任：甲乙雙方在租賃期内不得(de)單方提前終止合同，如有違約，由違約方向守約方支付違約金70萬元，并承擔守約方由此産生的(de)一切經濟損失。如乙方在甲方規定的(de)時(shí)間内不交租金，超過10日視爲乙方違約，甲方有權單方終止合同，并收回租賃房(fáng)屋，由此造成的(de)所有損失，均由乙方自行承擔”。同時(shí)，合同還(hái)就其他(tā)事項進行了(le)約定。合同簽訂後，原告于2012年6月(yuè)8日按合同規定向被告交付了(le)租賃房(fáng)屋場(chǎng)地所有設施、設備及物(wù)品，被告按合同交納了(le)保證金70萬元，交納了(le)第一、第二年租金。第三年（2014年5月(yuè)31日至2015年8月(yuè)31日）的(de)租金，應于2014年3月(yuè)30日前付50%，2014年7月(yuè)1日，被告褚忠輝、被告李明(míng)經原告同意，将其所承擔的(de)老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)轉租給汪均，轉租後被告僅于2014年7月(yuè)24日支付租金60萬元，欠租金66萬元逾期達4個(gè)多(duō)月(yuè)，原告多(duō)次催討(tǎo)被告無理(lǐ)拖欠不付。根據租賃合同約定，被告的(de)行爲已構成違約，原告故訴至法院，請求判令：1、判令被告曼谷花雨(yǔ)公司、被告褚忠輝、被告汪均、被告李明(míng)、被告薛勇立即支付租金66萬元，并支付違約金70萬元；2、判令終止原告玉豐公司與被告曼谷花雨(yǔ)公司、被告褚忠輝、被告汪均、被告李明(míng)、被告薛勇簽訂的(de)《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》；3、本案訴訟費用(yòng)由被告曼谷花雨(yǔ)公司、被告褚忠輝、被告汪均、被告李明(míng)、被告薛勇承擔。原告玉豐公司爲支持其訴訟主張，向本院提交了(le)如下(xià)證據：第一組證據：玉豐公司營業執照(zhào)副本、組織機構代碼證各一份，曼谷花雨(yǔ)公司企業基本信息一份，拟證明(míng)：原告玉豐公司、被告曼谷花雨(yǔ)公司的(de)主體身份情況。第二組證據：1、2012年5月(yuè)22日簽訂的(de)《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》一份，主要内容爲出租方爲玉豐國際大(dà)酒店(diàn)有限公司，承租方爲褚忠輝，被告李明(míng)、被告薛勇在乙方簽字欄簽字；2、雲夢縣城(chéng)關楚王城(chéng)大(dà)道2××号房(fáng)屋産權證一份；3、2012年6月(yuè)8日，老酒店(diàn)固定物(wù)品交接明(míng)細表一份。以上三份證據拟證明(míng)：原、被告簽訂了(le)房(fáng)屋租賃合同，雙方之間租賃關系成立；玉豐公司已履行了(le)租賃合同約定的(de)義務，向被告交付了(le)租賃标的(de)物(wù)。第三組證據：玉豐公司收款收據八份，拟證明(míng)：1、被告交納了(le)保證金70萬元；2、被告支付了(le)租金300萬元，欠租金66萬元，已構成違約。第四組證據：2014年7月(yuè)1日，褚忠輝、李明(míng)與汪均簽訂的(de)《協議(yì)》複印件一份，主要内容爲褚忠輝、李明(míng)将曼谷花雨(yǔ)的(de)經營權轉讓給汪均，由汪均繼續履行《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》的(de)權利義務，并共同承擔責任。拟證明(míng)：被告汪均應與被告曼谷花雨(yǔ)公司、被告褚忠輝、被告汪均、被告李明(míng)、被告薛勇共同承擔違約責任。第五組證據：律師催款函兩份，拟證明(míng)：原告玉豐公司于2014年5月(yuè)9日、2014年12月(yuè)24日兩次催繳2014年12月(yuè)1日至2015年5月(yuè)31日房(fáng)屋租金。被告曼谷花雨(yǔ)公司在答(dá)辯期内未向本院提交書(shū)面答(dá)辯，亦未提交相關證據。被告褚忠輝辯稱：1、原告玉豐公司起訴被告褚忠輝依據不足，被告褚忠輝簽訂的(de)房(fáng)屋租賃合同是在被告曼谷花雨(yǔ)公司籌備過程中的(de)行爲，是代表公司的(de)行爲，其行爲後果應由被告曼谷花雨(yǔ)公司承擔，股東個(gè)人(rén)以其出資爲限承擔有限責任；2、被告褚忠輝已将股權轉讓給了(le)被告汪均，應由被告汪均繼續履行合同義務，被告褚忠輝不再承擔責任；3、被告曼谷花雨(yǔ)公司一直虧損，被告褚忠輝已爲被告曼谷花雨(yǔ)公司墊付近千萬元，已盡到了(le)責任；4、被告曼谷花雨(yǔ)公司現由被告汪均經營，請求判決房(fáng)屋租賃合同繼續履行，以維護各方當事人(rén)的(de)利益；5、原告玉豐公司主張的(de)違約金過高(gāo)。綜上，應駁回原告玉豐公司對(duì)被告褚忠輝的(de)訴請。被告褚忠輝未向本院提交證據。被告汪均辯稱：1、被告汪均不是本案适格被告，汪均既不是租賃合同的(de)締約方，也(yě)不是租賃房(fáng)屋的(de)實際使用(yòng)人(rén)；2、被告曼谷花雨(yǔ)公司由原投資人(rén)及被告汪均投入的(de)各項資金近2千萬元，其裝修投資爲被告曼谷花雨(yǔ)公司的(de)主要資産，原告玉豐公司要求解除租賃合同收回房(fáng)屋對(duì)原投資方及被告汪均顯失公平，本案租賃合同的(de)房(fáng)屋實際使用(yòng)人(rén)爲被告曼谷花雨(yǔ)公司，若被告曼谷花雨(yǔ)公司資不抵債應進入破産清算(suàn)程序；3、被告汪均未與原告玉豐公司及原投資方簽訂任何租賃協議(yì)或轉租協議(yì)，原投資方也(yě)沒有将被告曼谷花雨(yǔ)公司的(de)股權轉讓給被告汪均，被告汪均向原告玉豐公司交納60萬元的(de)行爲不是支付租金，而是被告汪均與原投資方簽訂股權轉讓協議(yì)後，協議(yì)未實際履行的(de)損失，對(duì)此損失被告汪均已向法院提起訴訟。被告汪均爲支持其抗辯主張，向本院提交了(le)如下(xià)證據：《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》複印件一份，拟證明(míng)：合同上褚忠輝的(de)簽名爲事後補簽，承租人(rén)需要轉租，需原告玉豐公司書(shū)面同意。被告薛勇辯稱：1、被告薛勇不是本案适格被告，盡管薛勇在租賃合同上簽名，但原告玉豐公司清楚簽訂該租賃合同的(de)目的(de)是爲了(le)籌備成立曼谷花雨(yǔ)公司，而且褚忠輝、被告李明(míng)、被告薛勇都是被告曼谷花雨(yǔ)公司原始股東，依據公司法的(de)相關規定，被告薛勇不應再對(duì)公司行爲承擔責任；2、2014年7月(yuè)1日，被告薛勇已同意将被告曼谷花雨(yǔ)公司轉租給被告汪均，應由被告曼谷花雨(yǔ)公司或實際承租人(rén)汪均承擔責任。綜上，請求駁回對(duì)被告薛勇的(de)訴訟請求。被告薛勇未向本院提交相關證據。經庭審質證，被告褚忠輝對(duì)原告玉豐公司提交的(de)第一組證據無異議(yì)，對(duì)第二組證據的(de)1、2無異議(yì)，對(duì)3有異議(yì)，認爲老酒店(diàn)固定物(wù)品交接明(míng)細表不能達到其證明(míng)目的(de)，第三組證據的(de)真實性沒有異議(yì)，對(duì)證明(míng)目的(de)有異議(yì)，認爲不知是否還(hái)有遺漏的(de)交付租金，不能證明(míng)拖欠租金和(hé)構成違約的(de)，對(duì)第四組證據有異議(yì)，應提交協議(yì)書(shū)原件，且該協議(yì)的(de)内容違反法律規定，原告玉豐公司的(de)房(fáng)産爲被告曼谷花雨(yǔ)公司租賃，股東個(gè)人(rén)不能與他(tā)人(rén)簽訂轉讓協議(yì)，對(duì)第五組證據的(de)真實性、關聯性均有異議(yì)，其催款函沒有簽收，是否已送達給被告曼谷花雨(yǔ)公司無法核實。被告汪均對(duì)第一組證據的(de)真實性沒有異議(yì)，對(duì)第二組證據的(de)真實性沒有異議(yì)，但對(duì)證明(míng)目的(de)有異議(yì)，認爲該組證據不能證明(míng)原告玉豐公司與被告汪均之間有租賃關系，對(duì)第三組證據的(de)真實性無異議(yì)，但對(duì)證據形式有異議(yì)，原告玉豐公司收款應出具正規的(de)發票(piào)，而不應是收款收據，且該收據也(yě)證明(míng)被告曼谷花雨(yǔ)公司才是實際承租人(rén)；對(duì)第四組證據的(de)真實性有異議(yì)，被告汪均沒有在此協議(yì)上簽字，應提交該證據的(de)原件；對(duì)第五組證據的(de)真實性沒有異議(yì)，但對(duì)證明(míng)目的(de)有異議(yì)，該催款通(tōng)知書(shū)從來(lái)沒有向被告汪均送達，故被告汪均從來(lái)都不是承租人(rén)。被告薛勇對(duì)第一組證據的(de)真實性沒有異議(yì)，對(duì)第二組證據的(de)真實性和(hé)證明(míng)目的(de)均沒有異議(yì)，原告玉豐公司對(duì)承租人(rén)是被告曼谷花雨(yǔ)公司的(de)事實是知情的(de)，被告薛勇隻是作爲股東參與經營，對(duì)第三組證據的(de)真實性無異議(yì)，但原告玉豐公司訴請租金66萬元，應提供其他(tā)證據證明(míng)，對(duì)第四組證據認爲與原告玉豐公司無關，且其真實性無法證明(míng)，對(duì)第五組證據催款通(tōng)知書(shū)真實性有異議(yì)，認爲不能證明(míng)已送達給被告薛勇。綜合以上質證意見，本院認爲，對(duì)被告褚忠輝、被告汪均、被告薛勇對(duì)其真實性均沒有異議(yì)的(de)第一組證據、第二組證據、第三組證據，本院依法對(duì)其真實性予以認定，對(duì)于能否達到證明(míng)目的(de)，本院再綜合予以評判。對(duì)于被告褚忠輝、被告汪均、被告薛勇均有異議(yì)的(de)第四組證據，本院認爲，證據應提交原件，三被告質證有理(lǐ)，對(duì)第四組證據本院不予采信。對(duì)被告褚忠輝、被告汪均、被告薛勇有異議(yì)的(de)第五組證據，原告玉豐公司的(de)催款通(tōng)知書(shū)客觀真實，本院依法予以采信。經審理(lǐ)查明(míng)：2012年5月(yuè)，被告褚忠輝、被告李明(míng)、被告薛勇合夥設立被告曼谷花雨(yǔ)公司。2012年5月(yuè)22日，原告玉豐公司爲出租方（甲方），被告褚忠輝爲承租方（乙方），簽訂了(le)一份《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》，約定原告玉豐公司将位于城(chéng)關鎮曙光(guāng)社區(qū)楚王城(chéng)大(dà)道2××号的(de)老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)六層整棟主樓、副樓及L型連體樓、員(yuán)工食堂，院内停車場(chǎng)整體租賃給乙方，經營範圍用(yòng)于餐飲、客房(fáng)及相關休閑娛樂(yuè)經營業務；租賃期限爲8年，自2012年5月(yuè)31日至2020年8月(yuè)31日（含甲方贈送的(de)三個(gè)月(yuè)裝修時(shí)間在内）；每年租金120萬元，租金按每二年5%遞增，租金分(fēn)二次付清：第一年租金在簽訂本合同前付60萬元，第二次2013年1月(yuè)30日前再付50%租金，第二年租金2013年3月(yuè)30日前付50%租金，第二次2013年8月(yuè)30日前再付50%租金，第三年至第八年租金繳付時(shí)間同第二年（即每年3月(yuè)30日前付50%和(hé)8月(yuè)30日前付50%，分(fēn)兩次付清當年租金）；乙方在簽訂房(fáng)屋租賃協議(yì)時(shí)已付定金30萬元，在簽訂本合同前，乙方應再向甲方繳納40萬元現金，該70萬元作爲乙方保證金，待租賃期滿後，如乙方無房(fáng)屋及設施、設備質量等相關問題，甲方如數退還(hái)給乙方。該租賃合同第六條對(duì)合同終止及違約責任進行了(le)約定：甲乙雙方在租賃期内不得(de)單方提前終止合同。如有違約，由違約方向守約方支付違約金70萬元，并承擔守約方由此産生的(de)一切經濟損失。如乙方在甲方規定的(de)時(shí)間内不交租金，超過10日視爲乙方違約，甲方有權單方終止合同，并收回租賃房(fáng)屋。合同簽訂時(shí)，被告曼谷花雨(yǔ)公司發起人(rén)被告李明(míng)、被告薛勇在合同上簽名，并均在簽名後附加“代”字。2012年8月(yuè)27日，被告曼谷花雨(yǔ)公司申請設立登記，其向雲夢縣工商行政管理(lǐ)局提交的(de)資料中，其房(fáng)屋租賃合同僅有被告李明(míng)、被告薛勇簽名。後被告褚忠輝在合同上補簽名。合同簽訂後，2012年5月(yuè)22日，原告玉豐公司出具0005009号收款收據，收到被告褚忠輝老玉豐酒店(diàn)租賃保證金70萬元。同日，原告玉豐公司出具0005010号收款收據，收到被告褚忠輝老玉豐房(fáng)屋租金60萬元。2012年6月(yuè)8日，原告玉豐公司制作《老酒店(diàn)固定物(wù)品交接明(míng)細表》，按合同約定将租賃房(fáng)屋移交給承租方，承租方代表張波在該交接表上簽名。2013年3月(yuè)13日、2013年6月(yuè)6日，原告玉豐公司分(fēn)兩次收取2012年下(xià)半年租金60萬元；2013年6月(yuè)13日，原告玉豐公司收取2013年上半年租金60萬元；2014年5月(yuè)27日出具收據收取2013年下(xià)半年租金60萬元；2014年7月(yuè)24日，原告玉豐公司收取被告汪均交納租金60萬元。即2012年5月(yuè)至2014年7月(yuè)，原告玉豐公司共收取房(fáng)屋租金300萬元，保證金70萬元。後被告曼谷花雨(yǔ)公司、被告褚忠輝、被告汪均、被告李明(míng)、被告薛勇均未向原告玉豐公司交納租金，2015年1月(yuè)14日，原告玉豐公司訴至法院。另查明(míng)，2012年6月(yuè)1日，被告曼谷花雨(yǔ)公司制定公司章(zhāng)程，被告褚忠輝爲公司股東，持股40%，被告李明(míng)爲公司股東，持股30%，被告薛勇爲公司股東，持股30%。2012年6月(yuè)12日，被告曼谷花雨(yǔ)公司召開首屆股東會議(yì)，選舉被告褚忠輝、被告李明(míng)、被告薛勇擔任被告曼谷花雨(yǔ)公司首屆董事會董事，選擇被告褚忠輝爲董事長(cháng)。2012年6月(yuè)13日，被告曼谷花雨(yǔ)公司通(tōng)過雲夢縣工商行政管理(lǐ)局核準，企業名稱爲“雲夢曼谷花雨(yǔ)假日酒店(diàn)有限公司”。2012年8月(yuè)27日，被告曼谷花雨(yǔ)公司申請設立登記。本院認爲，根據雙方當事人(rén)的(de)訴辯意見，結合本案的(de)事實，雙方當事人(rén)的(de)争議(yì)焦點爲：1、誰應當承擔合同違約責任；2、租賃合同中欠繳租金的(de)數額；3、違約金是否需要調整。一、本案的(de)案由。本院認爲，本案是因被告褚忠輝、被告薛勇、被告李明(míng)爲成立被告曼谷花雨(yǔ)公司，以被告褚忠輝爲承租方，與原告玉豐公司簽訂了(le)《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》承租了(le)原告玉豐公司所有的(de)房(fáng)屋，被告薛勇、被告李明(míng)分(fēn)别在租賃合同上簽名。後被告曼谷花雨(yǔ)公司、被告褚忠輝、被告薛勇、被告李明(míng)均未向原告玉豐公司按期繳納房(fáng)屋租金而引起的(de)糾紛，本案案由應确定爲房(fáng)屋租賃合同糾紛。二、關于涉案房(fáng)屋租賃合同的(de)效力。被告褚忠輝與原告玉豐公司簽訂的(de)《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》，是當事人(rén)真實意思表示，合同内容不違反法律、法規的(de)強制性規定，具有法律效力，依法應認定爲合法有效。三、關于誰應當承擔合同的(de)違約責任。租賃合同成立後，原告玉豐公司依合同約定将租賃物(wù)交付給承租人(rén)，則承租人(rén)應按合同約定支付租金。本案中，被告褚忠輝、被告薛勇、被告李明(míng)以租賃的(de)房(fáng)屋爲經營場(chǎng)所，設立被告曼谷花雨(yǔ)公司，并由被告曼谷花雨(yǔ)公司實際使用(yòng)房(fáng)屋，原告玉豐公司在2014年5月(yuè)27日出具的(de)收款收據中，也(yě)是以被告曼谷花雨(yǔ)公司的(de)名義交納租金，2014年12月(yuè)3日、2014年12月(yuè)12日、2014年12月(yuè)24日，原告玉豐公司亦向被告曼谷花雨(yǔ)公司下(xià)達了(le)催繳租金通(tōng)知書(shū)。根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國公司法〉若幹問題的(de)規定（三）》第二條第二款的(de)規定：“公司成立後對(duì)前款規定的(de)合同予以确認，或者已經實際享有合同權利或者履行合同義務，合同相對(duì)人(rén)請求公司承擔合同責任的(de)，人(rén)民法院應予支持。”故原告玉豐公司要求被告曼谷花雨(yǔ)公司承擔違約責任的(de)訴訟請求本院依法予以支持。對(duì)于原告玉豐公司要求被告褚忠輝承擔違約責任的(de)訴訟請求，本院認爲，被告褚忠輝爲公司發起人(rén)，爲公司成立而以自己的(de)名義租賃房(fáng)屋，并非爲自己的(de)利益，且被告曼谷花雨(yǔ)公司成立後，已實際享有合同權利和(hé)履行義務，且原告玉豐公司也(yě)認可(kě)了(le)被告曼谷花雨(yǔ)公司的(de)承租人(rén)地位；被告薛勇、被告李明(míng)爲被告曼谷花雨(yǔ)公司股東，其雖在租賃合同上簽名，但并非租賃合同的(de)相對(duì)人(rén)；原告玉豐公司起訴要求被告汪均承擔責任，其不能提供有效證據證明(míng)被告汪均爲本案争議(yì)租賃合同的(de)轉租人(rén)，故原告玉豐公司起訴要求被告褚忠輝、被告薛勇、被告李明(míng)、被告汪均承擔責任不符合法律規定，對(duì)其訴請依法不予支持。四、關于本案欠繳的(de)租金問題。經審查，即2012年5月(yuè)至2014年7月(yuè)，原告玉豐公司共收取房(fáng)屋租金300萬元。根據房(fáng)屋租賃合同約定，租賃期限自2012年5月(yuè)31日至2020年8月(yuè)31日（含甲方贈送的(de)三個(gè)月(yuè)裝修時(shí)間在内），則贈送的(de)裝修時(shí)間應爲2012年5月(yuè)31日至2012年8月(yuè)30日，租期的(de)起算(suàn)時(shí)間應爲2012年8月(yuè)31日。原告玉豐公司已收取2012年8月(yuè)31日至2014年8月(yuè)30日租金240萬元。依合同約定，租金按每二年5%遞增，則2014年8月(yuè)31日起每年租金應爲126萬元，承租方應于2014年3月(yuè)30日支付2014年8月(yuè)31日至2015年2月(yuè)28日應支付原告玉豐公司租金63萬元，應于2014年8月(yuè)30日前支付2015年3月(yuè)1日至2015年8月(yuè)31日租金63萬元，但承租方僅于2014年7月(yuè)24日支付租金60萬元，直至起訴之日即2015年1月(yuè)14日，承租方一直未支付租金。故本案實際欠繳的(de)租金爲：1、2014年8月(yuè)31日至2015年2月(yuè)28日租金3萬元；2、2015年3月(yuè)1日至房(fáng)屋實際騰退之日租金（按年租金126萬元計算(suàn)）。五、關于本案違約金的(de)問題。根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國合同法〉若幹問題的(de)解釋（二）》第二十九條的(de)規定，應以違約造成的(de)實際損失爲基準，根據公平原則和(hé)誠實信用(yòng)原則，綜合衡量合同履行程度、當事人(rén)過錯、預期利益、當事人(rén)締約地位強弱、是否适用(yòng)格式合同或條款等多(duō)項因素予以确定。本案中，原告玉豐公司未提交證據證明(míng)其實際損失，一般以欠付租金爲基數，以不超過中國人(rén)民銀行同期貸款基準利率四倍對(duì)标準對(duì)違約金的(de)數額進行相應調整。是此，依據《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第二百一十二條、第二百二十七條，《中華人(rén)民共和(hé)國民法通(tōng)則》第五十五條，《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條，《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國公司法〉若幹問題的(de)規定（三）》第二條，《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國合同法〉若幹問題的(de)解釋（二）》第二十九條的(de)規定，判決如下(xià)：一、解除原告雲夢玉豐國際大(dà)酒店(diàn)有限公司2012年5月(yuè)22日與被告褚忠輝簽訂的(de)《老玉豐國際大(dà)酒店(diàn)房(fáng)屋租賃合同》；二、被告雲夢曼谷花雨(yǔ)假日酒店(diàn)有限公司應于本判決生效之日起十日内給付原告雲夢玉豐國際大(dà)酒店(diàn)有限公司房(fáng)屋租金：1、2014年8月(yuè)31日至2015年2月(yuè)28日租金3萬元；2、2015年3月(yuè)1日至房(fáng)屋實際騰退之日租金（以年租金126萬元爲計算(suàn)标準）；三、被告雲夢曼谷花雨(yǔ)假日酒店(diàn)有限公司應于本判決生效之日起十日内支付原告雲夢玉豐國際大(dà)酒店(diàn)有限公司違約金（以上述第二項數額爲基數，按同期中國人(rén)民銀行同期貸款利率四倍計算(suàn)）；四、駁回原告雲夢玉豐國際大(dà)酒店(diàn)有限公司的(de)其他(tā)訴訟請求。如果未按本判決指定的(de)期間履行給付金錢義務，應當依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的(de)債務利息。案件受理(lǐ)費17040元，由原告雲夢玉豐國際大(dà)酒店(diàn)有限公司負擔10800元，由被告雲夢曼谷花雨(yǔ)假日酒店(diàn)有限公司負擔6240元，限本判決生效之日起十日内交納。如不服本判決，可(kě)在判決書(shū)送達之日起十五日内，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當事人(rén)的(de)人(rén)數提交副本，上訴于湖北(běi)省孝感市中級人(rén)民法院。審判長(cháng)孫連成審判員(yuán)張紅娟人(rén)民陪審員(yuán)褚麽庭二0一五年六月(yuè)八日書(shū)記員(yuán)張璨附相關法律條文：《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第二百一十二條租賃合同是出租人(rén)将租賃物(wù)交付承租人(rén)使用(yòng)、收益，承租人(rén)支付租金的(de)合同。第二百二十七條承租人(rén)無正當理(lǐ)由未支付或者延遲支付租金的(de)，出租人(rén)可(kě)以要求承租人(rén)在合理(lǐ)期限内支付。承租人(rén)逾期不支付的(de)，出租人(rén)可(kě)以解除合同。《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百四十二條法庭辯論終結，應當依法作出判決。判決前能夠調解的(de)，還(hái)可(kě)以進行調解，調解不成的(de)，應當及時(shí)判決。第一百四十四條原告經傳票(piào)傳喚，無正當理(lǐ)由拒不緻謝的(de)，或者未經法庭許可(kě)中途退庭的(de)，可(kě)以按撤訴處理(lǐ)；被告反訴的(de)，可(kě)以缺席判決。《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國合同法〉若幹問題的(de)解釋（二）》第二十九條當事人(rén)主張約定的(de)違約金過高(gāo)請求予以适當減少的(de)，人(rén)民法院應當以實際損失爲基礎，兼顧合同的(de)履行情況、當事人(rén)的(de)過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和(hé)誠實信用(yòng)原則予以衡量，并作出裁決。當事人(rén)約定的(de)違約金超過造成的(de)損失的(de)百分(fēn)之三十的(de)，一般可(kě)以認定合同法第一百一十四條第二款規定的(de)“過分(fēn)高(gāo)于造成的(de)損失”。
