楊連資與ＸＸ軍房(fáng)屋買賣合同糾紛一審民事判決書(shū)

湖北(běi)省武漢市武昌區(qū)人(rén)民法院

民 事 判 決 書(shū)

（2015）鄂武昌民商初字第00060号

    原告（反訴被告）楊連資。

    委托代理(lǐ)人(rén)嚴資明(míng)，湖北(běi)多(duō)能律師事務所律師。

    委托代理(lǐ)人(rén)劉志國，湖北(běi)多(duō)能律師事務所律師。

    被告（反訴原告）ＸＸ軍。

    委托代理(lǐ)人(rén)許峰，湖北楚之傑律師事務所律師。

    委托代理(lǐ)人(rén)辛鳳傑，湖北楚之傑律師事務所律師。

    原告（反訴被告）楊連資訴被告（反訴原告）ＸＸ軍房(fáng)屋買賣糾紛一案，本院于2015年1月(yuè)4日受理(lǐ)後，依法由審判員(yuán)王光(guāng)輝獨任審判，于2015年1月(yuè)27日公開開庭進行了(le)審理(lǐ)；2015年3月(yuè)25日，被告（反訴原告）ＸＸ軍提起反訴，本院依法裁定将本案由簡易程序轉爲普通(tōng)程序，組成由審判員(yuán)王光(guāng)輝擔任審判長(cháng)，人(rén)民陪審員(yuán)鐘(zhōng)秉誠、陸軍參加的(de)合議(yì)庭，并根據原告（反訴被告）楊連資的(de)申請，于2015年4月(yuè)13日作出裁定，對(duì)坐(zuò)落于武漢市武昌區(qū)洪山路7号2區(qū)13樓2室房(fáng)屋進行了(le)保全，随後于2015年4月(yuè)28日再次公開開庭進行了(le)審理(lǐ)。原告（反訴被告）楊連資及其委托代理(lǐ)人(rén)嚴資明(míng)、劉志國，被告（反訴原告）ＸＸ軍及其委托代理(lǐ)人(rén)許峰、辛鳳傑到庭參加訴訟。本案現已審理(lǐ)終結。

    原告（反訴被告）楊連資訴稱：2002年11月(yuè)15日，原、被告簽訂《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》，約定：被告以38萬元（含過戶費、稅金等）的(de)價格，将省直房(fáng)改辦配售的(de)武昌區(qū)洪山路7号2區(qū)13樓2室住房(fáng)一套出售給原告，原告分(fēn)三次付清購(gòu)房(fáng)款，即在被告交房(fáng)屋鑰匙時(shí)支付5.6萬元，辦好房(fáng)産證時(shí)支付30.2萬元，辦好土地證時(shí)付清尾款。協議(yì)簽訂後，原告于2003年1月(yuè)20日支付首期房(fáng)款6.3萬元，被告亦将房(fáng)屋交付原告居住至今。2003年11月(yuè)27日原告以借款名義支付給被告11萬元，拟作爲後續購(gòu)房(fáng)款。2008年3月(yuè)29日，雙方又簽訂補充協議(yì)，約定原告再支付3.5萬元更名費，确認扣除首期房(fáng)款及借款後，餘款在辦理(lǐ)更名後支付18萬元，辦理(lǐ)兩證後支付尾款，即3.2萬元扣除辦證費後的(de)餘款。補充協議(yì)簽訂後，原告當即支付給被告3.5萬元的(de)更名費，但被告一直未能完成更名。2014年，原告從相關部門了(le)解到被告已經可(kě)以辦理(lǐ)該房(fáng)屋的(de)權屬證書(shū)，遂要求被告盡快(kuài)辦理(lǐ)，再配合過戶給原告。但因房(fáng)價上漲，被告反悔不想出賣房(fáng)屋，故意拖延不辦理(lǐ)房(fáng)産證和(hé)土地證，導緻已實際交付十餘年的(de)房(fáng)屋不能過戶到原告名下(xià)。原告爲維護自己的(de)合法權益，現具狀起訴，請求：1、判決确認雙方簽訂的(de)《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》及《補充協議(yì)》有效；2、判決被告履行合同，立即辦理(lǐ)武昌區(qū)洪山路7号2區(qū)13樓2室的(de)房(fáng)屋權屬證書(shū)，并配合原告辦理(lǐ)過戶手續；3、本案訴訟費由被告負擔。

    對(duì)被告反訴請求解除《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》及補充協議(yì)，首先，依照(zhào)最高(gāo)人(rén)民法院【法（2009）第165号】文件的(de)精神，合同簽訂後，房(fáng)屋過戶稅費的(de)增加及價格上漲，不屬于最高(gāo)人(rén)民法院《關于适用(yòng)﹤中華人(rén)民共和(hé)國合同法﹥若幹問題的(de)解釋（二）》第二十六條規定的(de)情勢變更，故雙方簽訂的(de)房(fáng)屋買賣合同及補充協議(yì)不應當适用(yòng)情勢變更原則解除。其次，EMS郵件交寄單及電話(huà)錄音(yīn)，即不能有效證明(míng)被告向原告郵寄的(de)是解除協議(yì)通(tōng)知，也(yě)不能有效證明(míng)原告收到了(le)該郵件，且被告出示的(de)解除協議(yì)通(tōng)知上顯示沒有被告的(de)簽名，因此不具有法律效力，不能産生解除合同的(de)後果。而原告超額履行了(le)合同約定的(de)付款義務，不存在違約行爲，依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第九十三條、第九十四條、第九十六條規定，被告不享有合同解除權，無權解除合同，被告即使通(tōng)知原告解除合同，也(yě)不能導緻合同解除。故請求駁回被告的(de)反訴請求。

    被告（反訴原告）ＸＸ軍辯稱及反訴稱：原、被告于2002年11月(yuè)15日簽訂《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》時(shí)，均對(duì)該房(fáng)屋權屬狀況以及房(fáng)改政策有充分(fēn)的(de)了(le)解，對(duì)該房(fáng)屋今後是否可(kě)以辦理(lǐ)房(fáng)屋權屬證書(shū)及過戶手續的(de)政策及時(shí)間均無法預見，故該協議(yì)未明(míng)确被告辦理(lǐ)房(fáng)屋權屬證書(shū)及過戶給原告的(de)具體時(shí)間。因預見到可(kě)能無法實現房(fáng)屋買賣的(de)目的(de)，故協議(yì)名稱亦寫爲《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》，該協議(yì)是雙方基于房(fáng)屋買賣的(de)意向，預先設定的(de)權利義務，屬于附條件生效的(de)協議(yì)，因爲房(fáng)屋辦證的(de)生效條件無法成就，所以《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》是無效協議(yì)。原告按該協議(yì)的(de)約定支付給被告5.6萬元房(fáng)屋貶值賠付金，意指在無法實現房(fáng)屋買賣目的(de)時(shí)，該款作爲房(fáng)屋可(kě)能産生的(de)貶值，賠償給被告，并非是房(fáng)屋定金或房(fáng)款。同時(shí)，雙方簽訂了(le)《租房(fáng)協議(yì)》，以防無法實現房(fáng)屋買賣目的(de)時(shí)，按房(fáng)屋租賃關系處理(lǐ)，并收取了(le)兩年租金1.2萬元。

    在2002年至2008年期間，由于政策原因，一直無法過戶。2008年3月(yuè)29日，原、被告簽訂了(le)《關于﹤預購(gòu)房(fáng)協議(yì)﹥的(de)補充協議(yì)》，約定通(tōng)過活動關系，直接将該房(fáng)改房(fáng)的(de)相關原始登記憑證上的(de)被告名稱變更爲原告，原告因此支付給被告3.5萬元更名活動費用(yòng)，此活動費不是購(gòu)房(fáng)款，該約定涉嫌逃避國家稅收，違反了(le)國家稅收管理(lǐ)的(de)相關法律法規。2012年10月(yuè)9日，省直房(fáng)改辦才通(tōng)知可(kě)以辦理(lǐ)房(fáng)屋産權證，因此，被告不存在違約或過失。

    原、被告在等待辦理(lǐ)房(fáng)屋權屬證書(shū)及過戶的(de)政策過程中，發生了(le)無法預見的(de)、非不可(kě)抗力的(de)重大(dà)情勢變更，訴争房(fáng)屋市場(chǎng)評估價格已近《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》約定價格的(de)4倍，且交易過戶總成本已經接近約定的(de)房(fáng)屋總價。繼續履行合同對(duì)于被告明(míng)顯不公平。因此，依據《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第九十六條的(de)規定，被告于2013年3月(yuè)6日通(tōng)過郵政快(kuài)遞向原告發出《關于解除﹤預購(gòu)房(fáng)協議(yì)﹥的(de)通(tōng)知》，主張解除《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》，經被告于2013年6月(yuè)28日電話(huà)确認，原告已經收到該解除通(tōng)知，且未在法定期限内向人(rén)民法院起訴提出異議(yì)。因此，被告向原告發出的(de)解除通(tōng)知有效，原、被告間的(de)預購(gòu)房(fáng)協議(yì)已經解除。另外，被告于2003年11月(yuè)27日向原告借款11萬屬于另一法律關系，僅當房(fáng)屋買賣成立時(shí)，才産生雙方同意将該款不計利息的(de)沖抵房(fáng)款的(de)後果。故請求駁回原告的(de)訴訟請求，并提出反訴，請求：1、解除與反訴人(rén)與被反訴人(rén)簽訂的(de)《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》及《關于﹤預購(gòu)房(fáng)協議(yì)﹥的(de)補充協議(yì)》；2、本案本訴及反訴訴訟費由被反訴人(rén)負擔。

    經審理(lǐ)查明(míng)：ＸＸ軍于2001年以261200元的(de)價格，購(gòu)得(de)湖北(běi)省直機關住房(fáng)制度改革辦公室配售的(de)武漢市武昌區(qū)洪山路7号2區(qū)13樓2室房(fáng)屋一套，建築面積約130.73平方米，按照(zhào)當時(shí)的(de)房(fáng)改政策，該房(fáng)屋由湖北(běi)省直機關住房(fáng)制度改革辦公室登記在ＸＸ軍名下(xià)，未到房(fáng)地産部門辦理(lǐ)權屬證書(shū)。

    2002年11月(yuè)15日，ＸＸ軍與楊連資簽訂《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》一份，約定的(de)主要内容爲：甲方（ＸＸ軍，下(xià)同）将武漢市武昌區(qū)洪山路7号2區(qū)13樓2室房(fáng)屋一套出賣給乙方（楊連資，下(xià)同）；房(fáng)屋總售價爲38萬元（包含房(fáng)價、過戶費、辦理(lǐ)房(fáng)産所有權證、土地使用(yòng)權證、稅金、甲方已付給物(wù)業管理(lǐ)的(de)5000元押金及該房(fáng)中所有器具等等），所有過戶手續及費用(yòng)由甲方承擔，在該房(fáng)過戶給乙方之前，不管市場(chǎng)房(fáng)價如何上下(xià)波動，此房(fáng)價格不變；因乙方急需住房(fáng)，甲方同意将房(fáng)屋交由乙方裝修居住，甲方交房(fáng)子鑰匙給乙方時(shí)，乙方付給甲方5.6萬元房(fáng)屋貶值賠付金，甲方辦理(lǐ)好房(fáng)屋産權（不包含土地使用(yòng)證）等手續後，乙方付給甲方房(fáng)款30.2萬元，甲方辦理(lǐ)好土地使用(yòng)證後，乙方付給甲方最後的(de)尾款1萬元；2004年12月(yuè)31日之前，若因甲方原因或政策原因，未能将該房(fáng)過戶給乙方，乙方可(kě)解除該協議(yì)，甲方應退還(hái)乙方5.6萬元，若乙方不願購(gòu)買此房(fáng)或不能提供過戶所需材料，則不再退還(hái)5.6萬元，若甲方不願賣此房(fáng)，除退還(hái)5.6萬外，需另付乙方損失費4.4萬元；其他(tā)未盡事宜，甲乙雙方協商确定，或按照(zhào)國家有關的(de)法律法規政策文件等執行。

    同日，雙方另行簽訂《租房(fáng)協議(yì)》一份，約定的(de)主要内容爲：甲方将武漢市武昌區(qū)洪山路7号2區(qū)13樓2室房(fáng)屋出租給乙方居住，租賃期間爲2003年1月(yuè)1日起至2004年12月(yuè)31日止，每月(yuè)租金500元，兩年租金一次付清；甲方交房(fáng)子鑰匙給乙方時(shí)，乙方付給甲方兩年租金共1.2萬元；若甲方出售此房(fáng)，乙方有優先購(gòu)買權，并将所交1.2萬元租金沖抵爲購(gòu)房(fáng)款，租住合同解除；乙方居住兩年後，乙方可(kě)選擇繼續租住或退出，租金另議(yì)。

    2003年1月(yuè)20日，ＸＸ軍向楊連資出具收條一份，載明(míng)：今收到楊連資先生房(fáng)款陸萬叁仟元整。

    2003年11月(yuè)27日ＸＸ軍向楊連資出具《借條》一份，載明(míng)：今借到楊連資先生人(rén)民币壹拾壹萬元整，借期三個(gè)月(yuè)，按月(yuè)息1%計息。如逾期仍按月(yuè)息1%付息。如能在三個(gè)月(yuè)内爲楊連資先生辦妥張家灣小區(qū)7#樓1302号房(fáng)房(fáng)産的(de)更名手續（由省房(fáng)改辦發通(tōng)知将該房(fáng)産配售給楊連資先生或所在單位），則免付利息。每半年結息一次。

    2008年3月(yuè)29日，雙方再次簽訂《關于﹤預購(gòu)房(fáng)協議(yì)﹥的(de)補充協議(yì)》一份，約定的(de)主要内容爲：雙方于2002年就乙方購(gòu)買甲方位于武漢市武昌區(qū)洪山路7号2區(qū)13樓2室房(fáng)屋一套，由于政策變化(huà)緻使辦證過戶未能完成。爲此雙方再次協議(yì)：乙方向甲方預付3.5萬元，活動辦理(lǐ)更名手續，待甲方爲乙方辦理(lǐ)更名手續（指将《住房(fáng)配售交款通(tōng)知書(shū)》更名）後，乙方再付給甲方購(gòu)房(fáng)款18萬元，以後手續由乙方辦理(lǐ)，甲方予以協助。待乙方辦理(lǐ)兩證後，乙方再付給甲方餘款3.2萬元減去辦證手續費用(yòng)後的(de)餘額。至此全部房(fáng)款付清，交易結束。其餘事項均按2002年11月(yuè)15日雙方簽訂的(de)《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》執行。若2008年7月(yuè)30日前辦理(lǐ)完更名手續，除2002年11月(yuè)15日雙方簽訂的(de)《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》及2008年3月(yuè)29日雙方簽訂的(de)《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》的(de)補充協議(yì)外，雙方之前的(de)所有協議(yì)均廢止。

    2012年10月(yuè)9日，湖北(běi)省直機關住房(fáng)制度改革辦公室下(xià)發鄂直房(fáng)改辦函（2012）13号《關于辦理(lǐ)房(fáng)改房(fáng)“兩證”的(de)通(tōng)知》及附件《關于解決個(gè)人(rén)全資購(gòu)買水(shuǐ)果湖地區(qū)配售住房(fáng)辦證遺留問題的(de)意見》，通(tōng)知相關住戶辦理(lǐ)“兩證”。ＸＸ軍購(gòu)買的(de)武漢市武昌區(qū)洪山路7号2區(qū)13樓2室房(fáng)屋屬于該通(tōng)知規定的(de)可(kě)辦理(lǐ)“兩證”的(de)範圍，但ＸＸ軍未及時(shí)爲該房(fáng)屋辦理(lǐ)“兩證”。

    2013年3月(yuè)6日，ＸＸ軍向楊連資郵寄送達《關于解除﹤預購(gòu)房(fáng)協議(yì)﹥的(de)通(tōng)知》，主要内容爲：已收取楊連資支付的(de)定金56000元、租金12000元及以借款名義支付的(de)110000元，現政策解凍，但物(wù)價上漲，雙方在補償問題上難以達成協議(yì)，故決定解除《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》，退還(hái)定金56000元，賠償44000元，并要求楊連資于2013年4月(yuè)30日前搬離武漢市武昌區(qū)洪山路7号2區(qū)13樓2室房(fáng)屋。并提供EMS郵件單及電話(huà)錄音(yīn)，證明(míng)楊連資已收到該《關于解除﹤預購(gòu)房(fáng)協議(yì)﹥的(de)通(tōng)知》。

    本院認爲：在ＸＸ軍與楊連資簽訂《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》時(shí)，武昌區(qū)洪山路7号2區(qū)13樓2室住房(fáng)雖未在法定的(de)相關房(fáng)地産部門辦理(lǐ)所有權登記，但基于當時(shí)的(de)房(fáng)改政策，ＸＸ軍應爲該房(fáng)屋的(de)實際所有人(rén)。根據《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》約定的(de)條款及随後雙方交房(fáng)、付款等實際履行行爲，并綜合考量雙方拟将《租房(fáng)協議(yì)》中約定的(de)租金、《借條》中涉及的(de)借款轉化(huà)爲購(gòu)房(fáng)款的(de)約定，充分(fēn)說明(míng)雙方将房(fáng)屋買賣合同定名爲《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》，其意顯然是指在該房(fáng)屋能夠辦理(lǐ)過戶手續前即先進行買賣，而非指《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》僅爲雙方買賣房(fáng)屋的(de)意向，且雙方于2008年3月(yuè)29日再次簽訂《關于﹤預購(gòu)房(fáng)協議(yì)﹥的(de)補充協議(yì)》，進一步明(míng)确了(le)雙方按照(zhào)《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》的(de)約定買賣房(fáng)屋的(de)意思表示。因此，《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》系楊連資與ＸＸ軍買賣房(fáng)屋的(de)真實意思表示，且不違反相關法律法規，依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第四十四條的(de)規定，本院确認該合同爲有效合同。《關于﹤預購(gòu)房(fáng)協議(yì)﹥的(de)補充協議(yì)》作爲《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》的(de)附件，雙方在其中約定由楊連資給付ＸＸ軍35000元，用(yòng)于“活動辦理(lǐ)更名手續”，該約定屬于惡意串通(tōng)，損害國家利益，依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第五十二條的(de)規定，應認定無效，因楊連資和(hé)ＸＸ軍未對(duì)該約定所涉款項提出請求，本院在本案中對(duì)此不作處理(lǐ)；其餘部分(fēn)的(de)約定系雙方當事人(rén)的(de)真實意思表示，且不違反相關法律規定，本院對(duì)其合同效力亦予以認定。

    按照(zhào)《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》的(de)約定，在2004年12月(yuè)31日前，如因ＸＸ軍的(de)原因、政策原因導緻房(fáng)屋未能過戶，或者楊連資不願購(gòu)買房(fáng)屋，則楊連資可(kě)以解除合同；如ＸＸ軍不願意出售房(fáng)屋，則ＸＸ軍可(kě)以解除合同。依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第九十三條的(de)規定，上述約定是雙方對(duì)合同行使約定解除權的(de)約定，至2004年12月(yuè)31日，約定解除權的(de)行使條件成就，但楊連資和(hé)ＸＸ軍均未主張解除合同，并在其後又簽訂了(le)《關于﹤預購(gòu)房(fáng)協議(yì)﹥的(de)補充協議(yì)》，依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第九十五條的(de)規定，雙方的(de)約定解除權消滅，其後，依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第六十條的(de)規定，楊連資和(hé)ＸＸ軍均應依約全面履行自己的(de)義務。依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第七十七條的(de)規定，《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》中因《關于﹤預購(gòu)房(fáng)協議(yì)﹥的(de)補充協議(yì)》确認和(hé)變更的(de)内容，雙方應按該确認和(hé)變更的(de)内容履行。

    按照(zhào)《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》和(hé)《關于﹤預購(gòu)房(fáng)協議(yì)﹥的(de)補充協議(yì)》的(de)約定，在湖北(běi)省直機關住房(fáng)制度改革辦公室于2012年10月(yuè)9日下(xià)發鄂直房(fáng)改辦函（2012）13号《關于辦理(lǐ)房(fáng)改房(fáng)“兩證”的(de)通(tōng)知》及附件《關于解決個(gè)人(rén)全資購(gòu)買水(shuǐ)果湖地區(qū)配售住房(fáng)辦證遺留問題的(de)意見》後，楊連資和(hé)ＸＸ軍尚應承擔的(de)合同義務如下(xià)：ＸＸ軍應辦理(lǐ)武漢市武昌區(qū)洪山路7号2區(qū)13樓2室的(de)所有權登記手續，随後，楊連資應依約向ＸＸ軍支付購(gòu)房(fáng)款180000元（已扣減楊連資已付的(de)購(gòu)房(fáng)款及轉爲購(gòu)房(fáng)款的(de)租金、借款），ＸＸ軍收取180000元購(gòu)房(fáng)款後，應再次将上述房(fáng)屋的(de)所有權變更登記爲歸楊連資所有，在辦理(lǐ)該項所有權變更登記時(shí)，楊連資和(hé)ＸＸ軍應按國家相關規定，各自負擔各項規稅費，但應由楊連資負擔的(de)各項規稅費如超出購(gòu)房(fáng)尾款32000元，則超出的(de)部分(fēn)由ＸＸ軍負擔，如不足32000元，楊連資應将扣減其負擔的(de)規稅費後的(de)餘額支付給ＸＸ軍。因此，楊連資現請求确認《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》及《補充協議(yì)》有效，并要求ＸＸ軍立即辦理(lǐ)武昌區(qū)洪山路7号2區(qū)13樓2室的(de)房(fáng)屋權屬證書(shū)，配合楊連資辦理(lǐ)過戶手續，該訴訟請求符合相關法律的(de)規定及合同的(de)約定，本院予以支持。另外，在本案審理(lǐ)過程中，ＸＸ軍未要求楊連資依約支付相應的(de)合同價款，但爲減少當事人(rén)的(de)訴累，本院在本案中，對(duì)購(gòu)房(fáng)款及辦理(lǐ)房(fáng)屋所有權登記的(de)各項規稅費的(de)支付問題一并處理(lǐ)。

    在本案審理(lǐ)過程中，ＸＸ軍主張《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》系附條件生效的(de)合同，因條件不成就而無效，同時(shí)又主張《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》因其向楊連資郵寄送達了(le)《關于解除﹤預購(gòu)房(fáng)協議(yì)﹥的(de)通(tōng)知》而解除，還(hái)主張因不可(kě)預知的(de)政策原因，導緻房(fáng)價、過戶費上漲而發生情勢變更，要求變更、撤銷《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》。ＸＸ軍的(de)上述各項主張雖然自相矛盾，但本院仍對(duì)其不同主張分(fēn)别作如下(xià)認定：首先，楊連資和(hé)ＸＸ軍基于對(duì)當時(shí)房(fáng)改政策的(de)了(le)解，在《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》中并未約定辦理(lǐ)房(fáng)屋過戶手續的(de)時(shí)間；“2004年12月(yuè)31日前未能（或不能）辦理(lǐ)過戶手續”，是楊連資行使合同解除權的(de)條件，“2004年12月(yuè)31日前楊連資（ＸＸ軍）不願意購(gòu)（買）房(fáng)”，是對(duì)楊連資（ＸＸ軍）行使合同解除權的(de)條件，均是對(duì)雙方行使合同約定解除權的(de)條件約定，并非是合同生效的(de)條件，故ＸＸ軍以此爲由，主張《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》是附條件生效的(de)合同，缺乏法律依據和(hé)事實依據，不能成立。其次，合同當事人(rén)行使合同的(de)法定解除權，必須具備《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第九十四條規定的(de)情形之一，ＸＸ軍并未提供證據證明(míng)其向楊連資發出《關于解除﹤預購(gòu)房(fáng)協議(yì)﹥的(de)通(tōng)知》時(shí)，具備上述情形，即ＸＸ軍不享有合同的(de)法定解除權，無論楊連資是否收到該通(tōng)知，隻要楊連資不同意解除合同，即不産生合同解除的(de)法律後果，因此，ＸＸ軍以此爲由，主張解除《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》不能成立。再次，雙方在簽訂《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》時(shí)，約定“在該房(fáng)過戶給乙方之前，不管市場(chǎng)房(fáng)價如何上下(xià)波動，此房(fáng)價格不變”，同時(shí)約定了(le)在房(fáng)價下(xià)跌時(shí)，如楊連資不願意繼續購(gòu)房(fáng)的(de)補償辦法，充分(fēn)說明(míng)雙方在簽訂購(gòu)房(fáng)合同時(shí)，對(duì)今後房(fáng)價可(kě)能存在的(de)價格波動是有預期的(de)，且房(fáng)屋價格和(hé)過戶費的(de)漲跌，均屬于商業風險，依照(zhào)最高(gāo)人(rén)民法院《關于适用(yòng)﹤中華人(rén)民共和(hé)國合同法﹥若幹問題的(de)解釋（二）》第二十六條的(de)規定，不屬于情勢變更，因此，ＸＸ軍不能以此爲由，請求人(rén)民法院變更或者解除合同。最後，ＸＸ軍反訴請求解除《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》及《關于﹤預購(gòu)房(fáng)協議(yì)﹥的(de)補充協議(yì)》，其隐含的(de)前提即是認可(kě)《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》及《關于﹤預購(gòu)房(fáng)協議(yì)﹥的(de)補充協議(yì)》爲有效合同，與其主張合同無效或可(kě)變更、撤銷的(de)觀點亦是自相矛盾；至于ＸＸ軍行使合同的(de)約定解除權、法定解除權、變更或撤銷權的(de)法定期限問題，本院認爲已無在此繼續贅述的(de)必要。綜上所述，本院對(duì)ＸＸ軍請求解除原、被告簽訂的(de)《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》及《關于﹤預購(gòu)房(fáng)協議(yì)﹥的(de)補充協議(yì)》的(de)反訴請求不予支持，并予駁回。綜上所述，依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第四十四條、第五十二條、第六十條、第六十二條、第七十七條、第九十三條、第九十四條、第九十五條、第一百三十條、第一百三十五條、第一百三十九條、第一百五十九條、第一百六十一條，最高(gāo)人(rén)民法院《關于适用(yòng)﹤中華人(rén)民共和(hé)國合同法﹥若幹問題的(de)解釋（二）》第二十六條的(de)規定，判決如下(xià)：

    一、确認原告（反訴被告）楊連資和(hé)被告（反訴原告）ＸＸ軍簽訂的(de)《預購(gòu)房(fáng)協議(yì)》及《關于﹤預購(gòu)房(fáng)協議(yì)﹥的(de)補充協議(yì)》中除有關辦理(lǐ)更名以外的(de)部分(fēn)爲有效合同。

    二、被告（反訴原告）ＸＸ軍應于本判決生效之日起十五日内，辦理(lǐ)坐(zuò)落于武漢市武昌區(qū)洪山路7号2區(qū)13樓2室房(fáng)改房(fáng)的(de)《房(fáng)屋所有權證書(shū)》及《國有土地使用(yòng)權證書(shū)》至被告（反訴原告）ＸＸ軍名下(xià)，所需規稅費由被告（反訴原告）ＸＸ軍負擔。

    三、原告（反訴被告）楊連資應于本判決第二項履行完畢之日起十五日内，向被告（反訴原告）ＸＸ軍支付購(gòu)房(fáng)款180000元。

    四、被告（反訴原告）ＸＸ軍應于本判決第三項履行完畢之日起十五日内，配合原告（反訴被告）楊連資将坐(zuò)落于武漢市武昌區(qū)洪山路7号2區(qū)13樓2室房(fáng)屋的(de)《房(fáng)屋所有權證書(shū)》及《國有土地使用(yòng)權證書(shū)》登記的(de)所有權人(rén)變更登記爲原告（反訴被告）楊連資。

    五、履行本判決第四項所需各項規稅費，由原告（反訴被告）楊連資與被告（反訴原告）ＸＸ軍按國家相關法律法規的(de)規定各自負擔，但應由楊連資負擔的(de)各項規稅費，如超出購(gòu)房(fáng)尾款32000元的(de)部分(fēn)，則由ＸＸ軍負擔，如不足購(gòu)房(fáng)尾款32000元，則楊連資應将扣減其負擔的(de)規稅費後的(de)餘額立即支付給ＸＸ軍。

    六、駁回被告（反訴原告）ＸＸ軍的(de)訴訟請求。

    本案案件受理(lǐ)費9028元，反訴案件受理(lǐ)費3500元，保全費3134元，共計15662元，由被告（反訴原告）ＸＸ軍負擔（其中案件受理(lǐ)費9028元及保全費3134元已由楊連資墊付，ＸＸ軍應于本判決生效之日起15日内将該款支付給楊連資）。

    如果未按本判決指定的(de)期限履行給付金錢義務，應當按照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的(de)債務利息。

    如不服本判決，可(kě)在判決書(shū)送達之日起十五日内向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當事人(rén)的(de)人(rén)數提出副本，上訴于湖北(běi)省武漢市中級人(rén)民法院。上訴人(rén)在提交上訴狀時(shí)按照(zhào)《訴訟費用(yòng)交納辦法》（國務院第481号）的(de)規定預交案件受理(lǐ)費，款彙武漢市中級人(rén)民法院，戶名：武漢市财政局非稅收入彙繳專戶--市中院訴訟費分(fēn)戶；賬戶：07×××93；開戶行：農行武漢市民航東路分(fēn)理(lǐ)處，行号：832886。上訴人(rén)在上訴期滿後七日内未預交訴訟費的(de)，按自動撤回上訴處理(lǐ)。

    當事人(rén)必須履行發生法律效力的(de)民事判決書(shū)，一方拒絕履行的(de)，對(duì)方當事人(rén)可(kě)以向人(rén)民法院申請執行。申請執行的(de)期限爲二年。逾期不申請的(de)，即喪失向法院申請強制執行的(de)權利。

審　判　長(cháng)　　王光(guāng)輝

人(rén)民陪審員(yuán)　　鐘(zhōng)秉誠

人(rén)民陪審員(yuán)　　陸　軍

二〇一五年八月(yuè)二十四日

書(shū)　記　員(yuán)　　徐　焱