梅秀鳳與湖北(běi)鴻程房(fáng)地産開發有限公司、向超商品房(fáng)銷售合同糾紛二審民事判決書(shū)

湖北(běi)省孝感市中級人(rén)民法院

民 事 判 決 書(shū)

（2015）鄂孝感中民二終字第00173号

    上訴人(rén)（原審被告）湖北(běi)鴻程房(fáng)地産開發有限公司。住所地：湖北(běi)省孝感市北(běi)京路15号。

    法定代表人(rén)黃(huáng)志雄，該公司董事長(cháng)。

    委托代理(lǐ)人(rén)陳峰，湖北(běi)峰鼎律師事務所律師。代理(lǐ)權限：代爲承認、變更、放棄訴訟請求，代爲調解、和(hé)解，代爲簽收法律文書(shū)。

    被上訴人(rén)（原審原告）梅秀鳳。

    委托代理(lǐ)人(rén)聶志敏，湖北(běi)錫愛(ài)律師事務所律師。代理(lǐ)權限：一般代理(lǐ)。

    被上訴人(rén)（原審被告）向超。

    委托代理(lǐ)人(rén)餘飛(fēi)，湖北楚之傑律師事務所律師。代理(lǐ)權限：代爲承認、變更、放棄訴訟請求，代爲調解、和(hé)解，代爲簽收法律文書(shū)。

    上訴人(rén)湖北(běi)鴻程房(fáng)地産開發有限公司（以下(xià)簡稱鴻程公司）因與被上訴人(rén)梅秀鳳、向超商品房(fáng)銷售合同糾紛一案，不服湖北(běi)省孝感市孝南(nán)區(qū)人(rén)民法院（2014）鄂孝南(nán)民初字第00450号民事判決，向本院提出上訴。本院受理(lǐ)後依法組成合議(yì)庭進行了(le)審理(lǐ)，本案現已審理(lǐ)終結。

    一審經審理(lǐ)查明(míng)，2012年10月(yuè)7日，梅秀鳳與鴻程公司簽訂了(le)商品房(fáng)買賣合同一份（編号爲XG201204887），約定梅秀鳳購(gòu)買鴻程公司開發的(de)“北(běi)大(dà)鴻城(chéng)”商業綜合體6樓内走廊東側自北(běi)向南(nán)第2戶，該房(fáng)屋總價爲304459元，建築面積84.72平方米。該房(fáng)屋在合同附件一房(fáng)屋平面圖中作了(le)标注。雙方同時(shí)約定該房(fáng)屋于2013年5月(yuè)1日前交付。出賣人(rén)逾期交房(fáng)超過30日，買受人(rén)要求繼續履行合同時(shí)，合同繼續履行，出賣人(rén)按已交付房(fáng)款的(de)日萬分(fēn)之五向買受人(rén)支付違約金。當日梅秀鳳付清了(le)首付104459元，餘款20萬元依約辦理(lǐ)了(le)銀行按揭手續。2013年5月(yuè)23日，向超與鴻程公司補簽了(le)商品房(fáng)買賣合同一份（編号爲XG201303267），約定向超購(gòu)買鴻程公司開發的(de)“北(běi)大(dà)鴻城(chéng)”商業綜合體6樓内走廊東側自南(nán)向北(běi)第2戶，該房(fáng)屋總價爲249971元，建築面積84.72平方米。該房(fáng)屋在合同附件一房(fáng)屋平面圖中也(yě)作了(le)标注。雙方同時(shí)約定該房(fáng)屋于2012年12月(yuè)30日前交付。2012年12月(yuè)30日，由于鴻程公司的(de)工作人(rén)員(yuán)疏忽，誤将“梅房(fáng)”鑰匙交付給向超，向超即于2013年3月(yuè)将該房(fáng)屋裝修使用(yòng)。2013年5月(yuè)，鴻程公司又将“向房(fáng)”鑰匙交付給梅秀鳳，梅秀鳳于同年11月(yuè)準備裝修時(shí)發現交房(fáng)錯誤，遂多(duō)次找鴻程公司、向超協商未果，以至成訟。本案一審中，一審法院委托湖北(běi)大(dà)成資産評估有限公司對(duì)涉案房(fáng)屋6樓内走廊東側自北(běi)向南(nán)第2戶的(de)室内裝修進行評估鑒定。湖北(běi)大(dà)成資産評估有限公司于2014年5月(yuè)30日、8月(yuè)5日作出鄂大(dà)成評報字2014第031号報告書(shū)及補充說明(míng)，評估鑒定結論爲：截止基準日2014年5月(yuè)19日，評估對(duì)象室内裝修的(de)合理(lǐ)市場(chǎng)價值爲人(rén)民币84883元。

    一審法院認爲，梅秀鳳與鴻程公司簽訂的(de)買賣合同，是雙方當事人(rén)的(de)真實意思表示，合法有效。梅秀鳳交清了(le)購(gòu)房(fáng)款，現請求判令鴻程公司依約交付，合理(lǐ)合法，依法應予以支持。由于該房(fáng)屋現由向超實際控制，故向超理(lǐ)應将該房(fáng)屋返還(hái)給梅秀鳳。梅秀鳳要求鴻程公司依約支付違約金（從2013年5月(yuè)2日起，至房(fáng)屋實際交付之日止），合乎法律規定，依法應予以支持。向超的(de)裝修損失84883元理(lǐ)當由鴻程公司賠償。據此，依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第六十條第一款，《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百四十二條之規定，判決：1、向超于本判決生效之日起七日内将“北(běi)大(dà)鴻城(chéng)”商業綜合體6樓内走廊東側自北(běi)向南(nán)第2戶返還(hái)給梅秀鳳；2、鴻程公司于本判決生效之日起七日内向梅秀鳳支付違約金（以304459元爲本金，從2013年5月(yuè)2日起，至房(fáng)屋實際交付之日止，按照(zhào)日萬分(fēn)之五計算(suàn)）；3、鴻程公司于本判決生效之日起七日内向向超支付裝修損失84883元。如果未按判決指定的(de)期間履行金錢給付義務，應當按照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第二百五十三條的(de)規定，加倍支付遲延履行期間的(de)債務利息。案件受理(lǐ)費1000元由鴻程公司負擔。

    鴻程公司不服一審判決，上訴至本院稱：一、一審判決程序違法，導緻判決錯誤。（一）一審判決超出當事人(rén)的(de)訴訟請求。一審判決主文第三項判令鴻程公司向向超支付裝修損失84883元，但梅秀鳳一審中并無此訴訟請求，向超亦未提起反訴，此判決超出梅秀鳳的(de)訴訟請求，違反不告不理(lǐ)原則，程序違法。（二）一審鑒定報告的(de)補充說明(míng)沒有組織質證。按照(zhào)民訴法的(de)規定，證據未經質證不能作爲定案依據，湖北(běi)大(dà)成資産評估有限公司做(zuò)出的(de)補充說明(míng)沒有交換證據、沒有組織質證即作爲證據予以采信，程序違法。（三）鴻程公司提交的(de)證據未進行質證。一審中，鴻程公司在鑒定階段向一審法院補充提交一份梅秀鳳出具的(de)《收房(fáng)聲明(míng)》，證明(míng)鴻程公司已按時(shí)将房(fáng)屋交給梅秀鳳，一審法院沒有組織質證，亦未作出說明(míng)。二、一審判決認定事實錯誤。根據鴻程公司提交的(de)證據，鴻程公司已按時(shí)将房(fáng)屋交付至梅秀鳳，梅秀鳳已簽收，且并未提出異議(yì)，即使交付房(fáng)屋錯誤，梅秀鳳當時(shí)應提出，其當時(shí)應提出而未提出存在過錯。一審判決由鴻程公司承擔違約金錯誤。綜上，請求二審法院判令：1、撤銷孝感市孝南(nán)區(qū)人(rén)民法院（2014）鄂孝南(nán)民初字第00450号民事判決，發回重審或依法改判由鴻程公司、梅秀鳳、向超共同分(fēn)擔案涉損失；2、由梅秀鳳、向超承擔一審超判的(de)訴訟費及二審全部訴訟費用(yòng)。

    鴻程公司爲支持其上訴請求，向本院提交了(le)如下(xià)證據：

    2013年5月(yuè)20日，梅秀鳳出具的(de)《收房(fáng)聲明(míng)》一份。拟證明(míng)：梅秀鳳于2013年5月(yuè)20日對(duì)其所購(gòu)房(fáng)屋進行了(le)驗收，其後并未提出異議(yì)。

    被上訴人(rén)梅秀鳳辯稱：一、一審判決程序正當。（一）、一審判決沒有超出梅秀鳳的(de)訴訟請求。一審中，梅秀鳳的(de)第二項訴訟請求爲：判令向超搬出其侵占的(de)梅秀鳳的(de)房(fáng)屋。因向超己在梅秀鳳的(de)房(fáng)屋内進行了(le)裝飾裝修的(de)添附行爲，向超搬出房(fáng)屋時(shí)，必然涉及對(duì)其添附物(wù)的(de)處理(lǐ)。根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于貫徹執行﹤中華人(rén)民共和(hé)國民法通(tōng)則﹥若幹問題的(de)意見（試行）》第86條的(de)規定“非産權人(rén)在使用(yòng)他(tā)人(rén)的(de)财産上增添附屬物(wù)，财産所有人(rén)同意增添，并就财産返還(hái)時(shí)附屬物(wù)如何處理(lǐ)有約定的(de)，按約定辦理(lǐ)；沒有約定又協商不成，能夠拆除的(de)，可(kě)以責令拆除……”，向超應該拆除其裝飾裝修。向超拆除裝飾裝修，其損失是因爲鴻程公司交錯鑰匙所緻，依法應由鴻程公司賠償。（二）、一審補充鑒定已組織質證，鴻程公司拒不簽字。因梅秀鳳及向超在開庭時(shí)對(duì)鑒定報告提出異議(yì)，一審法院指定相關機構予以補充鑒定。補充鑒定出來(lái)以後，一審法院組織當事人(rén)各方予以質證。然而鴻程公司查看了(le)補充鑒定後，拒不簽字。（三）、鴻程公司補充提交的(de)《收房(fáng)聲明(míng)》己過了(le)舉證期限。當事人(rén)應當在舉證期限内向人(rén)民法院提交證據材料，當事人(rén)在舉證期限内不提交的(de)，視爲放棄舉證權利。鴻程公司補充提交的(de)《收房(fáng)聲明(míng)》已過了(le)舉證期限，應視爲其放棄舉證權利。二、一審判決認定事實清楚。鴻程公司已于2012年12月(yuè)30日将梅秀鳳的(de)房(fáng)屋的(de)鑰匙錯誤交付給向超，向超于2013年3月(yuè)份将該房(fáng)屋裝修使用(yòng)。鴻程公司于2013年5月(yuè)向梅秀鳳交房(fáng)時(shí)，房(fáng)屋己處于被向超侵占使用(yòng)的(de)狀态。在梅秀鳳将房(fáng)屋收回之前，交付的(de)條件并不成就。房(fáng)屋早已被錯誤交付，交付的(de)條件不成立，梅秀鳳當場(chǎng)提或者不提異議(yì)，已不影(yǐng)響鴻程公司違約的(de)事實。鴻程公司以此爲由，認爲梅秀鳳有過錯，理(lǐ)由不成立。綜上，請求二審法院駁回鴻程公司的(de)上訴，維持原判。

    被上訴人(rén)梅秀鳳未向本院提交新證據。

    被上訴人(rén)向超辯稱：1、一審判決的(de)裝修損失應當以向超裝修時(shí)的(de)損失爲準。2、一審法院組織各方當事人(rén)對(duì)案涉鑒定報告的(de)補充鑒定意見進行了(le)質證。

    被上訴人(rén)向超未向本院提交新證據。

    經庭審質證，梅秀鳳對(duì)鴻程公司所提交證據的(de)真實性不持異議(yì)，但認爲該證據上“梅秀鳳”的(de)簽字是梅秀鳳的(de)妹妹代簽的(de)，并且認爲該證據是超過舉證期限所舉證據、不能證明(míng)其證明(míng)目的(de)。向超認爲鴻程公司所舉證據是超過舉證期限所舉證據，不屬于新證據，且與其沒有關聯性。

    本院對(duì)鴻程公司二審所提交證據的(de)真實性予以确認。因鴻程公司已于2012年12月(yuè)30日将梅秀鳳的(de)房(fáng)屋的(de)鑰匙錯誤交付給向超，向超于2013年3月(yuè)份将該房(fáng)屋裝修使用(yòng)，故梅秀鳳的(de)妹妹于2013年5月(yuè)20日代簽的(de)《收房(fáng)聲明(míng)》并不能反映梅秀鳳對(duì)其購(gòu)買的(de)房(fáng)屋進行了(le)實際驗收，因此本院對(duì)鴻程公司所提交的(de)此份證據的(de)證明(míng)目的(de)不予采信。

    二審經審理(lǐ)查明(míng)，一審判決所查明(míng)的(de)事實屬實。

    本院認爲，本案系因履行鴻程公司與梅秀鳳簽訂的(de)《商品房(fáng)買賣合同》而引發的(de)糾紛，故本案應定性爲商品房(fáng)買賣合同糾紛。

    本案當事人(rén)二審争議(yì)的(de)焦點問題是：一、一審判決是否程序違法。二、鴻程公司應否承擔違約責任；如應承擔違約責任，如何确定違約責任的(de)範圍。

    關于焦點問題一，本院認爲：梅秀鳳在一審中的(de)訴訟請求爲“一、判令鴻程公司繼續履行合同，并依約向梅秀鳳支付違約金（從2013年5月(yuè)2日起，至房(fáng)屋實際交付之日止）；二、判令向超立即遷出北(běi)大(dà)鴻城(chéng)商業綜合體自北(běi)向南(nán)1單元602号房(fáng)；三、本案訴訟費用(yòng)、律師費用(yòng)1500元由被告承擔。”上述訴訟請求中并未請求人(rén)民法院判令鴻程公司賠償向超裝修損失；向超在一審中也(yě)未作爲權利人(rén)在本案中就此提出獨立的(de)訴訟請求，故一審判決鴻程公司賠償向超裝修損失屬于超出梅秀鳳訴訟請求的(de)裁決，與人(rén)民法院“不訴不理(lǐ)”的(de)審判原則相悖，故一審判決中的(de)相關判項應予撤銷。鴻程公司關于一審法院沒有通(tōng)知其參加案涉鑒定報告的(de)補充意見的(de)質證的(de)上訴理(lǐ)由，因本院認爲一審判決中關于要求鴻程公司賠償向超裝修損失的(de)判項爲超訴訟請求裁判應予撤銷，故不應據此理(lǐ)由将本案發回重審。鴻程公司關于一審判決沒有對(duì)其所提交的(de)《收房(fáng)聲明(míng)》進行質證、作出評判的(de)上訴理(lǐ)由，因鴻程公司将該《收房(fáng)聲明(míng)》作爲二審證據提交，本院二審中對(duì)該證據進行了(le)質證，并做(zuò)出了(le)評判，故不應據此理(lǐ)由将本案發回重審。

    關于焦點問題二，本院認爲：鴻程公司與梅秀鳳簽訂的(de)《商品房(fáng)買賣合同》是合同當事人(rén)真實意思的(de)表示，沒有違反國家法律法規的(de)強制性規定，合法有效，合同當事人(rén)應當全面正确的(de)按約履行合同義務。鴻程公司因其工作人(rén)員(yuán)的(de)失誤，錯誤的(de)将應當向梅秀鳳交付的(de)房(fáng)屋交付給了(le)向超，其應對(duì)其工作人(rén)員(yuán)的(de)失誤所造成的(de)後果對(duì)梅秀鳳承擔責任。由于鴻程公司未按約交房(fáng)，故鴻程公司應當承擔依約向梅秀鳳交付合同所約定的(de)房(fáng)屋，并依約向梅秀鳳支付延期交付違約金的(de)民事責任。由于梅秀鳳與向超沒有合同關系，且不是案涉房(fáng)屋的(de)登記産權人(rén)，故梅秀鳳關于“判令向超立即遷出北(běi)大(dà)鴻城(chéng)商業綜合體自北(běi)向南(nán)1單元602号房(fáng)。”的(de)訴訟請求不應予以支持，請求向超騰退案涉房(fáng)屋的(de)權利應當由鴻程公司行使，是否主張向超騰退案涉房(fáng)屋取決于鴻程公司對(duì)自己權利的(de)處分(fēn)。向超的(de)裝修損失應當由其另行主張權利。

    綜上，一審判決認定事實基本清楚，但實體處理(lǐ)不當，應予糾正，經合議(yì)庭評議(yì)，依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第四十四條、第六十條，《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項，《最高(gāo)人(rén)民法院關于民事訴訟證據的(de)若幹規定》第二條的(de)規定，判決如下(xià)：

    一、維持湖北(běi)省孝感市孝南(nán)區(qū)人(rén)民法院2015年3月(yuè)23日作出的(de)（2014）鄂孝南(nán)民初字第00450号民事判決第二項。

    二、撤銷湖北(běi)省孝感市孝南(nán)區(qū)人(rén)民法院2015年3月(yuè)23日作出的(de)（2014）鄂孝南(nán)民初字第00450号民事判決第一、三項。

    三、上訴人(rén)湖北(běi)鴻程房(fáng)地産開發有限公司向被上訴人(rén)梅秀鳳交付由其開發的(de)“北(běi)大(dà)鴻城(chéng)”商業綜合體6樓内走廊東側自北(běi)向南(nán)第2戶的(de)商品房(fáng)。

    四、駁回梅秀鳳的(de)其他(tā)訴訟請求。

    一審案件受理(lǐ)費1000元，按原判決執行；二審案件受理(lǐ)費1000元，由上訴人(rén)湖北(běi)鴻程房(fáng)地産開發有限公司負擔。

    本判決爲終審判決。

審判長(cháng)　劉　铮

審判員(yuán)　汪書(shū)力

審判員(yuán)　代紹娟

二〇一五年九月(yuè)十一日

書(shū)記員(yuán)　潘　潔

    附适用(yòng)法律條文：

    1、《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第四十四條：依法成立的(de)合同，自成立時(shí)生效。

法律、行政法規規定應當辦理(lǐ)批準、登記等手續生效的(de)，依照(zhào)其規定。

    2、《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第六十條：當事人(rén)應當按照(zhào)約定全面履行自己的(de)義務。

當事人(rén)應當遵循誠實信用(yòng)原則，根據合同的(de)性質、目的(de)和(hé)交易習(xí)慣履行通(tōng)知、協助、保密等義務。

    3、《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項：原判決、裁定認定事實錯誤或者适用(yòng)法律錯誤的(de)，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更。

    4、《最高(gāo)人(rén)民法院關于民事訴訟證據的(de)若幹規定》第二條：當事人(rén)對(duì)自己提出的(de)訴訟請求所依據的(de)事實或者反駁對(duì)方訴訟請求所依據的(de)事實有責任提供證據加以證明(míng)。沒有證據或者證據不足以證明(míng)當事人(rén)的(de)事實主張的(de)，由負有舉證責任的(de)當事人(rén)承擔不利後果。