棗陽市少年兒(ér)童體育學校與張士俊、第三人(rén)孟祥銀租賃合同糾紛一案一審民事判決書(shū)

湖北(běi)省棗陽市人(rén)民法院

民 事 判 決 書(shū)

 （2015）鄂棗陽民二初字第00245号

  原告棗陽市少年兒(ér)童體育學校。住所地棗陽市光(guāng)武路。

  法定代表人(rén)黃(huáng)良益，該校校長(cháng)。

  委托代理(lǐ)人(rén)龔衛山，棗陽市中興法律服務所法律工作者。代理(lǐ)權限：參與訴訟，代爲增加、變更訴訟請求、簽訂和(hé)解協議(yì)，代收法律文書(shū)等授權。

  被告張士俊。

  第三人(rén)孟祥銀。

  委托代理(lǐ)人(rén)史振普，湖北楚之傑律師事務所律師。代理(lǐ)權限：代爲承認、放棄、變更訴訟請求，提起上訴、進行和(hé)解，代收法律文書(shū)。

  原告棗陽市少年兒(ér)童體育學校（以下(xià)簡稱少兒(ér)體育學校）與被告張士俊、第三人(rén)孟祥銀租賃合同糾紛一案，本院受理(lǐ)後，依法由審判員(yuán)彭金宏獨任審判，2015年8月(yuè)5日，公開開庭進行了(le)審理(lǐ)。原告少兒(ér)體育學校法定代表人(rén)黃(huáng)良益及其委托代理(lǐ)人(rén)龔衛山、被告張士俊和(hé)第三人(rén)孟祥銀的(de)委托代理(lǐ)人(rén)史振普到庭參加訴訟。後因案情較爲複雜(zá)、争議(yì)較大(dà)，該案轉爲普通(tōng)程序，2015年10月(yuè)15日，又公開開庭進行了(le)審理(lǐ)。原告少兒(ér)體育學校的(de)委托代理(lǐ)人(rén)龔衛山、被告張士俊和(hé)第三人(rén)孟祥銀的(de)委托代理(lǐ)人(rén)史振普到庭參加訴訟。本案現已審理(lǐ)終結。

  原告少兒(ér)體育學校訴稱：2009年1月(yuè)1日，原告與被告經協商一緻，達成将原告管理(lǐ)的(de)少年兒(ér)童體育館（訓練館）場(chǎng)地租賃給被告的(de)經營協議(yì)，租期三年，即從2009年1月(yuè)1日至2012年1月(yuè)28日等内容的(de)協議(yì)，被告在其接手後爲其經營方便需要，要求并承諾将場(chǎng)館内的(de)看台（三界磚梯）及籃球架（二個(gè)）拆除，租賃期滿恢複原狀，原告同意。在被告經營到2010年下(xià)半年時(shí)要回原單位上班，又與原告及第三人(rén)三方協商同意，将其剩餘的(de)一年租期轉讓給第三人(rén)經營，并将其拆除的(de)設施由第三人(rén)恢複原樣。2012年1月(yuè)28日租期滿後，第三人(rén)提出續租兩年，年租金2萬元，其他(tā)按原來(lái)口頭協議(yì)執行。2014年1月(yuè)租期到期前後，原告多(duō)次交涉催促第三人(rén)交付租賃場(chǎng)館、房(fáng)舍，并恢複原樣，其置之不理(lǐ)，占用(yòng)至今，爲此依法提起訴訟，請求依法判令被告和(hé)第三人(rén)騰退原租賃占用(yòng)的(de)體育場(chǎng)館（地）及房(fáng)舍，并将場(chǎng)館内的(de)看台（三界磚梯）及籃球架（二個(gè)）恢複原樣，償付逾期占用(yòng)期間的(de)租賃費10000元；本案訴訟費由被告和(hé)第三人(rén)負擔。

  本案在審理(lǐ)過程中，少兒(ér)體育學校除上述訴訟請求外，又增加了(le)一項訴訟請求，即要求解除與孟祥銀之間租賃合同關系。

被告張士俊辯稱：原告所訴事實和(hé)理(lǐ)由屬實，但原告要求我騰退租賃占用(yòng)的(de)體育場(chǎng)館及宿舍、恢複原樣、償付逾期租賃占用(yòng)費10000元有異議(yì)，因按租賃協議(yì)，我的(de)義務已履行完了(le)，我和(hé)原告、第三人(rén)已商量好了(le)，下(xià)餘這(zhè)些訴訟請求應由第三人(rén)來(lái)承擔，與我無關。同意解除租賃合同。

  第三人(rén)孟祥銀述稱：對(duì)第三人(rén)從被告手裏接手租賃物(wù)經營不持異議(yì)，雙方簽訂的(de)有租賃協議(yì)。但是轉讓協議(yì)沒有約定也(yě)不能體現原告主張的(de)承諾将場(chǎng)館的(de)看台拆除後恢複原狀的(de)約定，且原被告之間的(de)租賃協議(yì)也(yě)沒有該約定。原告所訴第三人(rén)與原告之間的(de)租賃合同履行情況不屬實，現在原告擅自将第三人(rén)租賃的(de)租賃物(wù)終止使用(yòng)，給第三人(rén)造成了(le)極大(dà)的(de)損失，現保留向原告索賠的(de)權利。根據第三人(rén)與原告的(de)口頭約定，雙方的(de)口頭協議(yì)應該繼續履行，實際雙方的(de)口頭協議(yì)已履行了(le)三年，隻是因爲2015年原告單方将租金由20000元增加到60000元，雙方未達成協議(yì)，故此引起糾紛，不存在第三人(rén)不交租金的(de)問題，第三人(rén)交20000元租金，原告不收，交60000元租金，第三人(rén)認爲過高(gāo)。不同意解除租賃合同。綜上，請求駁回原告訴訟請求。

  審理(lǐ)查明(míng)：2009年1月(yuè)1日，少兒(ér)體育學校（甲方）與張士俊（乙方）簽訂了(le)一份租賃協議(yì)，該協議(yì)主要約定：甲方将“室内訓練館”租給乙方使用(yòng)，乙方開展體育項目經營，租金12000元／年；租期暫定爲3年，從2009年1月(yuè)1日至2012年1月(yuè)28日，租金每年支付；甲方負責訓練場(chǎng)館基礎設施的(de)完整性及維護；提供辦公室、休息室、換衣洗澡間（供會員(yuán)使用(yòng)）各一間，保證供水(shuǐ)供電（費用(yòng)乙方自理(lǐ)），保證停車位；場(chǎng)館内增加的(de)永久性附屬設施，在終止合同時(shí)，按原價格核算(suàn)成租金（指鋁合金門窗(chuāng)或玻璃門窗(chuāng)等）；乙方有優先續約權。協議(yì)簽訂後，少兒(ér)體育學校向張士俊提供室内訓練館、水(shuǐ)電、辦公室等，張士俊實際經營至2010年6月(yuè)1日，并将其實際租賃經營期内租金付清，張士俊因要回其單位上班，經少兒(ér)體育學校同意，張士俊将租賃室内訓練館、辦公室等轉租給孟祥銀，孟祥銀承租經營，并向少兒(ér)體育學校交付了(le)租金12000元。2012年1月(yuè)底，租賃期限屆滿，孟祥銀續租兩年，分(fēn)别付了(le)兩年年租金40000元（20000元／年）。續租期滿，2014年1月(yuè)8日，孟祥銀又向少兒(ér)體育學校交了(le)第三年續租租金20000元。孟祥銀續租三年均未簽訂書(shū)面租賃合同。在第三年續租屆滿前，少兒(ér)體育學校通(tōng)知孟祥交付租賃物(wù)，孟祥銀未交付，繼續使用(yòng)租賃物(wù)。少兒(ér)體育學校、孟祥銀因第三年續租的(de)租金問題發生争議(yì)。2015年6月(yuè)5日，少兒(ér)體育學校向本院提起訴訟，請求解決。

  本案在審理(lǐ)過程中，少兒(ér)體育學校自願撤回場(chǎng)館内的(de)看台（三界磚梯）及籃球架（二個(gè)）恢複原樣的(de)訴訟請求。少兒(ér)體育學校主張按上年年租金20000元主張租金，從2015年1月(yuè)29日至同年8月(yuè)29日共計七個(gè)月(yuè)，即租金爲11666.67元（20000元／年÷12月(yuè)×7月(yuè)），少兒(ér)體育學校主張10000元租金，放棄1666.67元租金。經本院主持調解，當事人(rén)未能達成協議(yì)。

  本院認爲，少兒(ér)體育學校與張士俊租用(yòng)協議(yì)意思表示真實，且不違背法律法規的(de)強制性規定，應屬有效，雙方已按合同約定履行。在該協議(yì)履行過程中，經少兒(ér)體育學校同意，張士俊将其租賃的(de)租賃物(wù)轉租給孟祥銀。《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第二百二十四條規定，承租人(rén)經出租人(rén)同意，可(kě)以将租賃物(wù)轉租給第三人(rén)。承租人(rén)轉租的(de)，承租人(rén)與出租人(rén)之間的(de)租賃合同繼續有效，......。故該租用(yòng)協議(yì)對(duì)少兒(ér)體育學校、孟祥銀具有法律約束力，雙方也(yě)按協議(yì)履行了(le)各自義務。《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第二百一十五條規定，租賃期限六個(gè)月(yuè)以上的(de)，應當采用(yòng)書(shū)面形式。當事人(rén)未采用(yòng)書(shū)面形式的(de)，視爲不定期租賃。第二百三十六條規定，租賃期間屆滿，承租人(rén)繼續使用(yòng)租賃物(wù)的(de)，出租人(rén)沒有提出異議(yì)的(de)，原租賃合同繼續有效，但租賃期限爲不定期。租賃期間屆滿，孟祥銀未與少兒(ér)體育學校簽訂書(shū)面合同，且續租三年，少兒(ér)體育學校沒有提出異議(yì)，每年交付租金20000元，故，雙方之間租賃爲不定期租賃。《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》規定，不定期租賃合同，當事人(rén)可(kě)以随時(shí)解除合同，但出租人(rén)解除合同應當在合理(lǐ)期限之前通(tōng)知出租人(rén)；同時(shí)該法還(hái)規定，租賃期間屆滿，承租人(rén)應當返還(hái)租賃物(wù)。故，少兒(ér)體育學校要求解除租用(yòng)協議(yì)并返還(hái)租賃物(wù)的(de)主張有理(lǐ)，本院予以支持。租期屆滿，孟祥銀未按少兒(ér)體育學校通(tōng)知交付租賃物(wù)，繼續使用(yòng)租賃物(wù)，少兒(ér)體育學校主張按上年20000元年租金标準計算(suàn)租金要求孟祥銀支付本院予以支持。少兒(ér)體育學校撤回訓練場(chǎng)館内的(de)看台（三界磚梯）及籃球架（二個(gè)）恢複原狀的(de)訴訟請求，系其自願，本院予以準許。張士俊将租賃物(wù)轉租後，由孟祥銀租賃經營，應由孟祥銀支付租賃費，少兒(ér)體育學校向張士俊主張租賃費和(hé)返還(hái)租賃物(wù)無事實和(hé)法律依據，該主張本院不予支持。孟祥銀述稱繼續履行租用(yòng)協議(yì)，不同意解除租賃合同的(de)理(lǐ)由不能成立，其相應主張，本院不予支持。依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第二百一十二條、第二百三十二條、第二百三十五條，《最高(gāo)人(rén)民法院﹤關于審理(lǐ)城(chéng)鎮房(fáng)屋租賃合同糾紛案件具體運用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋﹥》第十八條之規定，判決如下(xià)：

  一、解除少兒(ér)體育學校與孟祥銀之間租用(yòng)協議(yì)；

  二、孟祥銀向少兒(ér)體育學校返還(hái)室内訓練館及辦公室、休息室、換衣洗澡間各一間；

  三、孟祥銀向少兒(ér)體育學校支付租金10000元；

  四、駁回少兒(ér)體育學校其他(tā)訴訟請求。

  上述第二、三項，均于本判決生效後十日内履行。

  如果未按本判決指定的(de)期間履行給付金錢義務，應當依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的(de)債務利息。

案件受理(lǐ)費50元，由孟祥銀負擔，于本判決生效後十日内交納。

  如不服本判決，可(kě)在判決書(shū)送達之日起十五日内向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當事人(rén)的(de)人(rén)數提出副本，上訴于湖北(běi)省襄陽市中級人(rén)民法院。上訴人(rén)在提交上訴狀時(shí)，根據不服本判決的(de)上訴請求數額及《訴訟費用(yòng)交納辦法》第13條第（一）款的(de)規定，預交上訴案件受理(lǐ)費，開戶銀行：中國農業銀行襄陽萬山支行，戶名：湖北(běi)省襄陽市中級人(rén)民法院。帳戶XXX1338。上訴人(rén)也(yě)可(kě)将上訴案件受理(lǐ)費交到本院或直接到湖北(běi)省襄陽市中級人(rén)民法院交費。上訴人(rén)在上訴期屆滿後七日内仍未預交訴訟費用(yòng)的(de)，按自動撤回上訴處理(lǐ)。

  當事人(rén)簽收本判決書(shū)後，視爲已向當事人(rén)送達了(le)上訴案件受理(lǐ)費通(tōng)知。

審判長(cháng)　　沈黎明(míng)

審判員(yuán)　　李吉超

審判員(yuán)　　彭金宏

二〇一五年十一月(yuè)十六日

書(shū)記員(yuán)　　薛　璐