瞿洪波與詹畢順房(fáng)屋買賣合同糾紛一審民事判決書(shū)

湖北(běi)省武漢市黃(huáng)陂區(qū)人(rén)民法院

民 事 判 決 書(shū)

（2016）鄂0116民初5766号

原告：瞿洪波，男(nán),漢族，1976年9月(yuè)5日出生，住湖北(běi)省洪湖市。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：鄧勇，湖北(běi)誠智成律師事務所律師。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：張文強，湖北(běi)誠智成律師事務所律師。

被告:詹畢順，男(nán),漢族，1985年12月(yuè)12日出生,住武漢市硚口區(qū)。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：許峰，湖北楚之傑律師事務所律師。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：吳婉君，湖北楚之傑律師事務所律師。

第三人(rén)：曾姝繪，女(nǚ),漢族，1980年8月(yuè)3日出生,住武漢市武昌區(qū)。

第三人(rén):武漢江城(chéng)樂(yuè)居房(fáng)産經紀有限公司。住所地：武漢市盤龍城(chéng)經濟開發區(qū)劉店(diàn)村(cūn)香槟半島第D幢1-2層7号。

法定代表人(rén)：朱俊，該公司經理(lǐ)。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：陳松濤，男(nán)，漢族，1989年4月(yuè)7日出生，該公司員(yuán)工。戶籍地：湖北(běi)省棗陽市。該公司員(yuán)工。

原告瞿洪波與被告詹畢順、第三人(rén)曾姝繪、第三人(rén)武漢江城(chéng)樂(yuè)居房(fáng)産經紀有限公司（以下(xià)簡稱江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司）房(fáng)屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年12月(yuè)1日立案後，依法适用(yòng)普通(tōng)程序，于2017年2月(yuè)13日，公開開庭進行了(le)審理(lǐ)。原告瞿洪波及委托訴訟代理(lǐ)人(rén)鄧勇、張文強，被告詹畢順及委托訴訟代理(lǐ)人(rén)許峰、吳婉君、第三人(rén)江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司委托訴訟代理(lǐ)人(rén)陳松濤到庭參加訴訟。第三人(rén)曾姝繪，經本院合法傳喚，未到庭參加訴訟。本案現已審理(lǐ)終結。

原告瞿洪波向本院提出訴訟請求：1.判令被告詹畢順繼續履行房(fáng)地産買賣合同及房(fáng)地産買賣合同附件，配合原告瞿洪波辦理(lǐ)房(fáng)屋過戶手續、貸款手續，将房(fáng)屋産權變更登記至原告瞿洪波名下(xià)；2.依法判令被告詹畢順支付原告瞿洪波自2016年11月(yuè)11日至房(fáng)屋産權變更登記于原告瞿洪波名下(xià)之日止的(de)逾期違約金（以總房(fáng)價613000元爲基數，按日千分(fēn)之一計算(suàn)）；3.本案訴訟費、保全費、擔保費由被告詹畢順承擔。事實和(hé)理(lǐ)由：2016年6月(yuè)16日，原告瞿洪波和(hé)第三人(rén)曾姝繪因共同購(gòu)買房(fáng)屋、以曾姝繪名義與被告詹畢順、第三人(rén)江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司簽訂房(fáng)地産買賣合同及房(fáng)地産買賣合同附件。合同及附件約定：一.被告詹畢順将位于武漢市黃(huáng)陂區(qū)盤龍城(chéng)經濟開發區(qū)許廟村(cūn)F學府一期A3棟1單元8層3室的(de)房(fáng)屋（下(xià)簡稱涉案房(fáng)屋）（證号：武房(fáng)權證黃(huáng)字第××号）以613000元價格出售給原告瞿洪波和(hé)第三人(rén)曾姝繪。二.付款方式：合同簽訂當日原告瞿洪波和(hé)第三人(rén)曾姝繪向被告詹畢順支付購(gòu)房(fáng)定金2萬元；首期房(fáng)款93000元，原告瞿洪波和(hé)第三人(rén)曾姝繪在第三人(rén)江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司或銀行通(tōng)知還(hái)貸扣款之前直接付至被告詹畢順貸款賬戶或銀行扣款賬戶，餘款50萬元，原告瞿洪波通(tōng)過辦理(lǐ)銀行按揭貸款方式直接支付到被告詹畢順銀行帳戶。三.違約責任：逾期履行合同義務，違約方須按逾期每日總房(fáng)價的(de)千分(fēn)之一向守約方支付違約金。四.合同及附件還(hái)約定了(le)合同各方的(de)其他(tā)權利義務。合同簽訂後，原告瞿洪波和(hé)第三人(rén)曾姝繪如約支付被告詹畢順購(gòu)房(fáng)定金2萬元。後第三人(rén)曾姝繪因無法辦理(lǐ)銀行按揭貸款，被告詹畢順同意由原告瞿洪波直接貸款購(gòu)買涉案房(fáng)屋，合同所有權利義務由原告瞿洪波承擔。2016年9月(yuè)1日，原告瞿洪波與被告詹畢順及其配偶辦理(lǐ)完銀行貸款預審手續。第三人(rén)江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司通(tōng)知原告瞿洪波與被告詹畢順結清房(fáng)屋原有貸款時(shí)，被告詹畢順提出讓原告瞿洪波加價8萬元，否則不予配合辦理(lǐ)房(fáng)屋過戶手續和(hé)出售房(fáng)屋。之後，原告瞿洪波和(hé)第三人(rén)江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司多(duō)次催告，被告詹畢順至今未予配合辦理(lǐ)房(fáng)屋貸款手續和(hé)産權登記變更手續。原告瞿洪波認爲，原、被告之間的(de)房(fáng)屋買賣關系真實、合法有效，雙方應恪守誠實信用(yòng)原則，被告詹畢順不履行合同已構成違約。原告瞿洪波爲維護自身合法權益，根據相關法律規定，提出前述訴訟請求，望判如所請。

被告詹畢順辯稱，1.原告瞿洪波訴訟主體不适格。2016年6月(yuè)16日，詹畢順與第三人(rén)曾姝繪簽訂房(fáng)地産買賣合同，依據合同相對(duì)性，詹畢順與第三人(rén)曾姝繪形成房(fáng)屋買賣合同關系，第三人(rén)曾姝繪在簽訂合同時(shí)并未向詹畢順披露共同購(gòu)買人(rén)，詹畢順與原告瞿洪波不存在房(fáng)屋買賣合同關系，由此，本案訴訟主體錯誤。2.原告瞿洪波訴稱第三人(rén)曾姝繪因無法辦理(lǐ)銀行按揭貸款，詹畢順同意由原告瞿洪波個(gè)人(rén)貸款購(gòu)買涉案房(fáng)屋與客觀事實不符。首先，詹畢順從未同意由原告瞿洪波購(gòu)買房(fáng)屋，且原告瞿洪波并未出具詹畢順同意由原告購(gòu)買房(fáng)屋的(de)依據；其次，第三人(rén)曾姝繪購(gòu)買系争房(fáng)屋過程中辦理(lǐ)貸款時(shí)，聲稱其與原告瞿洪波爲夫妻關系，後在2016年7月(yuè)辦理(lǐ)按揭貸款申請時(shí)其與原告瞿洪波一同辦理(lǐ)，但事後貸款未獲銀行批準，原因爲第三人(rén)曾姝繪與原告瞿洪波并非夫妻關系。第一次貸款未獲批準後，第三人(rén)曾姝繪與詹畢順協商後，以第三人(rén)曾姝繪名義辦理(lǐ)貸款，但詹畢順并不知道最終以原告瞿洪波名義辦理(lǐ)貸款。3.依現有政策，購(gòu)買争議(yì)房(fáng)屋須在武漢市購(gòu)買兩年以上社保或個(gè)人(rén)完稅證明(míng)，原告瞿洪波未證明(míng)其具備購(gòu)房(fáng)資格，因此，原告瞿洪波不具備法定構房(fáng)資格。綜上，原告瞿洪波要求繼續履行合同缺乏法律及事實依據，望駁回原告瞿洪波全部訴訟請求。

第三人(rén)曾姝繪述稱，曾姝繪與詹畢順簽訂房(fáng)屋買賣合同是事實，簽訂合同時(shí)原告瞿洪波在場(chǎng)，曾姝繪在辦理(lǐ)貸款購(gòu)房(fáng)時(shí)，因銀行後期貸款由原告瞿洪波歸還(hái)，曾姝繪與原告瞿洪波未領取結婚證，故銀行預審未通(tōng)過。之後，曾姝繪、瞿洪波及詹畢順夫妻和(hé)銀行工作人(rén)員(yuán)在江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司處由銀行工作人(rén)員(yuán)對(duì)瞿洪波的(de)購(gòu)房(fáng)貸款資格進行審核被通(tōng)過。

第三人(rén)江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司述稱，被告詹畢順與第三人(rén)曾姝繪簽訂房(fáng)屋買賣合同是事實，合同約定是以曾姝繪名義貸款償還(hái)被告詹畢順購(gòu)房(fáng)款。銀行在審查曾姝繪貸款資格時(shí)未通(tōng)過，之後以原告瞿洪波名義申請貸款銀行審查通(tōng)過，因被告詹畢順未結清出賣房(fáng)屋的(de)貸款，後期手續無法進行。

當事人(rén)圍繞訴訟請求依法提交了(le)房(fáng)地産買賣合同、房(fáng)地産買賣合同附件、收據等證據。根據當事人(rén)的(de)陳述和(hé)經審查确認的(de)證據，本院認定事實如下(xià)：

2016年6月(yuè)16日，詹畢順與曾姝繪簽訂房(fáng)地産買賣合同，約定：詹畢順爲賣方，曾姝繪爲買方。經紀方爲武漢樂(yuè)家美(měi)居房(fáng)地産經紀有限公司（下(xià)簡稱樂(yuè)家美(měi)經紀公司）。物(wù)業（房(fáng)屋）坐(zuò)落：武漢市黃(huáng)陂區(qū)盤龍城(chéng)經濟開發區(qū)許廟村(cūn)F學府一期A3棟1單元8層3室。建築面積130.41元，用(yòng)地面積17.73平方米。房(fáng)屋總價款：61.3萬元。三方同時(shí)對(duì)各方的(de)其他(tā)權利義務事項進行了(le)約定。該合同由賣方詹畢順、買方曾姝繪簽名捺印、經紀方樂(yuè)家美(měi)經紀公司蓋章(zhāng)及經辦人(rén)簽名确認。同日，詹畢順、曾姝繪對(duì)上述合同的(de)付款方式簽訂房(fáng)地産買賣合同附件，約定：一.定金2萬元，買方曾姝繪須于2016年6月(yuè)16日支付給賣方詹畢順。二.注銷抵押後付款（适用(yòng)于物(wù)業有抵押情況）。1.首期房(fáng)款：買方出資提前還(hái)貸，賣方須于本合同簽署後七個(gè)工作日内辦理(lǐ)不可(kě)撤銷地全權委托經紀方辦理(lǐ)提前還(hái)貸手續，并将相關供款存折及對(duì)應銀行卡、貸款合同等全部資料交給經紀方保管并全力協助經紀方辦理(lǐ)提前還(hái)貸手續，同時(shí)簽署公證委托書(shū)，委托經紀方代辦提前還(hái)貸及取回産權資料、交易過戶等相關手續直至完成上述事項爲止，不得(de)中途擅自撤銷委托和(hé)在未得(de)到經紀方同意的(de)前提下(xià)擅自從貸款銀行取回産權資料，否則視爲違約。買方出資提前還(hái)貸的(de)款項一旦劃至賣方貸款帳戶或銀行扣款賬戶内，到帳即視爲賣方已收取該部分(fēn)房(fáng)款，該款項專用(yòng)于提前還(hái)貸，賣方不得(de)擅自挪用(yòng)。買方按揭付款的(de)，買方須在合同簽訂後20個(gè)工作日内到銀行辦理(lǐ)按揭貸款申請，簽署銀行購(gòu)房(fáng)貸款抵押合同，提供貸款所需資料，同時(shí)賣方必須提供協助。首期房(fáng)款：（不含定金）9.3萬元買方應于經紀方或銀行還(hái)貸扣款之日前由買方付至賣方貸款帳戶或銀行扣款帳戶内，到帳即視爲賣方已收取。2.房(fáng)價餘款：1.按揭付款：貸款銀行批準貸款金額，該款在辦妥交易過戶及抵押登記後，由貸款銀行劃入賣方在該貸款銀行開設的(de)帳戶内。若因買方的(de)原因造成貸款申請未獲批準或貸款額度不足的(de)，則銀行實際貸款額與應付房(fáng)價餘款差額由買方于領取房(fáng)屋所有權證前支付給賣方。買方不能如期支付的(de)，則屬違約。守約方有權追究違約責任和(hé)解除合同。3.出資方提前還(hái)貸後，因另一方原因導緻無法交易過戶或本次交易無法繼續進行的(de)則屬違約方，違約方應向另一方支付等額于總房(fáng)價20%的(de)違約金等權利義務事項。該買賣合同附件，由賣方詹畢順、買方曾姝繪簽名捺印确認。合同簽訂之日即2016年6月(yuè)16日，曾姝繪向詹畢順支付定金2萬元，同時(shí)由詹畢順向曾姝繪出具了(le)收到曾姝繪支付的(de)購(gòu)房(fáng)定金2萬元的(de)收款憑據。期間，曾姝繪貸款購(gòu)房(fáng)資格經銀行預審未通(tōng)過，詹畢順出賣的(de)房(fáng)屋貸款未清償、房(fáng)屋設定的(de)抵押亦未解除。嗣後，原告瞿洪波以其與曾姝繪系共同購(gòu)買案涉房(fáng)屋爲由，提出前述訴訟請求。

另查明(míng)，樂(yuè)家美(měi)經紀公司于2016年8月(yuè)23日變更爲江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司。

本院認爲,被告詹畢順與第三人(rén)曾姝繪通(tōng)過房(fáng)屋中介即第三人(rén)江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司簽訂的(de)房(fáng)地産買賣合同及補充協議(yì)（買賣合同附件），是各方當事人(rén)的(de)真實意思表示，爲有效合同。第三人(rén)曾姝繪因需貸款購(gòu)買涉案房(fáng)屋未獲金融機構批準，導緻涉案房(fáng)屋買賣合同未能履行。原告瞿洪波稱其與第三人(rén)曾姝繪系共同購(gòu)買案涉房(fáng)屋，根據合同相對(duì)性原則，房(fáng)地産買賣合同及補充協議(yì)未顯示瞿洪波爲合同一方當事人(rén)，亦無證據表明(míng)瞿洪波與曾姝繪爲房(fáng)屋共同購(gòu)買人(rén)。原告瞿洪波另稱，被告詹畢順向金融機構承諾同意以原告瞿洪波的(de)名義貸款購(gòu)買案涉房(fáng)屋，因原告瞿洪波提供的(de)承諾書(shū)爲複印件，其真實性存疑，且借貸法律關系與房(fáng)屋買賣合同非同一法律關系，其亦未提交第三人(rén)曾姝繪同時(shí)同意将房(fáng)屋買賣合同中的(de)權利義務一并轉讓給原告瞿洪波，得(de)到被告詹畢順同意的(de)有效證據。庭審中，詹畢順亦否認同意曾姝繪将涉案房(fáng)屋權利義務轉讓給瞿洪波。根據“當事人(rén)一方經對(duì)方同意，可(kě)以将自己在合同中的(de)權利和(hé)義務一并轉讓給第三人(rén)”的(de)規定，原告瞿洪波主張享有和(hé)承擔第三人(rén)曾姝繪與被告詹畢順于2016年6月(yuè)16日簽訂的(de)房(fáng)地産買賣合同及補充協議(yì)合同中的(de)權利義務的(de)請求，證據不充分(fēn)，本院不予支持。根據《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法〉的(de)解釋》第九十條之規定,判決如下(xià)：

駁回原告瞿洪波的(de)訴訟請求。

案件受理(lǐ)費9930元，由原告瞿洪波負擔。

如不服本判決，可(kě)在判決書(shū)送達之日起十五日内，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當事人(rén)的(de)人(rén)數提出副本，上訴于湖北(běi)省武漢市中級人(rén)民法院。

審　判　長(cháng)　　徐　燕

人(rén)民陪審員(yuán)　　胡思慧

人(rén)民陪審員(yuán)　　黃(huáng)建國

二〇一七年四月(yuè)十七日

書(shū)　記　員(yuán)　　汪　潔