金萍與周明(míng)、程翔房(fáng)屋買賣合同糾紛一審民事判決書(shū)

湖北(běi)省武漢市武昌區(qū)人(rén)民法院

民 事 判 決 書(shū)

（2016）鄂0106民初6572号

原告（反訴被告）：金萍，女(nǚ)，1984年3月(yuè)1日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)，

委托代理(lǐ)人(rén)：趙健，湖北楚之傑律師事務所律師。

被告（反訴原告）：周明(míng)，女(nǚ)，1975年11月(yuè)23日出生，漢族，住武漢市東西湖區(qū)，

委托代理(lǐ)人(rén)：熊鷹，湖北(běi)山河(hé)律師事務所律師。

委托代理(lǐ)人(rén)：呂燕菲，湖北(běi)山河(hé)律師事務所律師。

被告（反訴原告）：程翔，男(nán)，1971年12月(yuè)23日出生，漢族，住武漢市江漢區(qū)，

委托代理(lǐ)人(rén)：熊鷹，湖北(běi)山河(hé)律師事務所律師。

委托代理(lǐ)人(rén)：呂燕菲，湖北(běi)山河(hé)律師事務所律師。

被告（反訴被告）：武漢鏈家宏業房(fáng)地産經紀有限公司，住武漢市江漢區(qū)中央商務區(qū)泛海國際SOHO城(chéng)（一期）第7棟32層4号。

法定代表人(rén)：單一剛，總經理(lǐ)。

委托代理(lǐ)人(rén)：楊娟娟，員(yuán)工。

委托代理(lǐ)人(rén)：習(xí)平，員(yuán)工。

原告金萍訴被告周明(míng)、被告程翔、被告武漢鏈家宏業房(fáng)地産經紀有限公司（簡稱：武漢鏈家公司）房(fáng)屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年11月(yuè)28日立案後，被告周明(míng)、被告程翔向本院提起反訴，反訴原告周明(míng)、反訴原告程翔訴反訴被告金萍、反訴被告武漢鏈家公司房(fáng)屋買賣合同一案與本訴合并審理(lǐ)。本案依法适用(yòng)簡易程序，公開開庭進行了(le)審理(lǐ)。原告（反訴被告）委托代理(lǐ)人(rén)趙健，被告（反訴原告）周明(míng)及其委托代理(lǐ)人(rén)呂燕菲、被告（反訴原告）程翔及其委托代理(lǐ)人(rén)呂燕菲、被告（反訴被告）武漢鏈家公司委托代理(lǐ)人(rén)楊娟娟、習(xí)平到庭參加訴訟。本案現已審理(lǐ)終結。

原告金萍向本院提出訴訟請求：1、判令解除原告與三被告簽訂的(de)武漢市存量房(fáng)買賣合同、居間服務合同、補充協議(yì)；2、判令被告一周明(míng)、被告二程翔向原告金萍退還(hái)已支付的(de)購(gòu)房(fáng)款70萬元、契稅10051.55元及湖北(běi)省專項維修資金6502元，合計716553.55元；3、判令被告一周明(míng)、被告二程翔向原告償付濟損失（以購(gòu)房(fáng)款70萬元爲基數，按同期銀行貸款利率，自2016年8月(yuè)31日計算(suàn)至被告實際付款之日止）；4、判令被告三向原告金萍退還(hái)傭金47500元；5、判令本案全部訴訟費用(yòng)由三被告共同承擔。事實與理(lǐ)由：被告周明(míng)與被告程翔是夫妻關系。2016年8月(yuè)31日原告與三被告簽訂《房(fáng)屋買賣業務簽約文件合訂本》，合同編号：100000313034。合同約定由第一被告、第二被告向原告出售位于武漢市武昌區(qū)新河(hé)街(jiē)和(hé)平大(dà)道東側武漢航天首府第1棟1單元18層3号房(fáng)，總價爲190萬元整；并約定由被告三提供居間服務，傭金爲47500元。同時(shí)簽訂《理(lǐ)房(fáng)通(tōng)定金監管服務協議(yì)》及《理(lǐ)房(fáng)通(tōng)房(fáng)屋交易資金監管服務協議(yì)》，約定由北(běi)京理(lǐ)房(fáng)通(tōng)支付科技有限公司代被告一、二收取原告支付的(de)交房(fáng)保證金1萬元、定金19萬元，合計20萬元。協議(yì)簽訂後，原告按照(zhào)協議(yì)約定于2016年8月(yuè)31日向北(běi)京理(lǐ)房(fáng)通(tōng)支付科技有限公司轉賬20萬元，并2016年11月(yuè)22日向第一被告轉賬50萬元，合計支付購(gòu)房(fáng)款70萬元。于2016年8月(yuè)31日向第三被告轉賬47500元。爲協助被告一、被告二辦理(lǐ)房(fáng)産證，原告向被告一、被告二支付16553.55元。根據2016年11月(yuè)14日武漢市人(rén)民政府辦公廳文件【編号：武政辦（2016）159号】導緻原告屬于限購(gòu)範圍，失去購(gòu)房(fáng)資格，無法繼續履行合同。

被告周明(míng)和(hé)被告程翔共同辯稱：我們同意解除合同，但是同意解除的(de)原因是原告違約，不是原告所稱的(de)達到解除的(de)條件，并不是原告喪失購(gòu)房(fáng)資格。我們不同意退還(hái)定金，但是同意退還(hái)房(fáng)款及稅費516553.55元，但是我現在沒有錢退。不認可(kě)原告主張的(de)第3項訴訟請求。

被告武漢鏈家公司辯稱：同意解除合同。對(duì)第2、3項訴請我方沒有異議(yì)，對(duì)第4項傭金我方同意判決生效之日退還(hái)，第5項訴訟費我方不承擔。

反訴原告周明(míng)和(hé)反訴原告程翔共同向本院提出訴訟請求：1、請求判令解除反訴原告與反訴被告金萍、反訴被告武漢鏈家公司之間的(de)房(fáng)屋買賣業務合訂本，包括武漢市存量房(fáng)買賣合同、居間服務合同、補充協議(yì)；2、請求判令反訴原告無需向反訴被告金萍退還(hái)定金20萬元；3、請求法院判令反訴被告金萍向反訴原告支付違約金38萬元，并要求賠償損失房(fáng)屋差價6萬元，直接經濟損失包括：爲此案件來(lái)回的(de)飛(fēi)機票(piào)費用(yòng)2250元、汽車票(piào)費用(yòng)1169元、汽油費用(yòng)1100元、誤工費用(yòng)23000元、律師費用(yòng)20000元；4、反訴費用(yòng)由反訴被告金萍承擔。事實與理(lǐ)由：反訴原、被告于2016年8月(yuè)31日簽訂《房(fáng)屋買賣業務簽約文件合訂本》（其中包括《武漢市存量房(fáng)買賣合同》及其補充協議(yì)、《居間服務合同》），按照(zhào)協議(yì)約定，反訴被告于2016年8月(yuè)31日向反訴原告支付定金20萬元，2016年9月(yuè)17日向反訴原告支付首付款50萬元用(yòng)于償還(hái)反訴原告房(fáng)屋貸款，反訴原告一直催促房(fáng)屋中介辦理(lǐ)轉移登記手續，并要求反訴被告盡快(kuài)履行合同購(gòu)房(fáng)義務，而反訴被告遲遲未配合辦理(lǐ)，卻于2016年11月(yuè)28日将反訴原告訴至法院，要求解除合同并返還(hái)購(gòu)房(fáng)款，該行爲顯然屬于無故拒絕購(gòu)買房(fáng)屋的(de)違約情形，反訴原告有權按照(zhào)雙方協議(yì)約定要求解除合同，并要求反訴原告承擔違約責任。故訴至法院，望判如所請。

反訴被告金萍辯稱：同意解除合同，其他(tā)反訴請求均不同意。

反訴被告武漢鏈家公司辯稱：同意解除合同，其他(tā)的(de)反訴請求與我方無關，不發表意見。

本院經審理(lǐ)認定事實如下(xià)：2016年8月(yuè)31日周明(míng)、程翔與金萍簽訂《武漢市存量房(fáng)買賣合同》及其補充協議(yì)。同日，周明(míng)、程翔、金萍與武漢鏈家公司簽訂《居間服務合同》。上述合同約定周明(míng)和(hé)程翔将坐(zuò)落于武漢市武昌區(qū)新河(hé)街(jiē)和(hé)平大(dà)道東側武漢航天首府第1棟1單元18層3号房(fáng)屋以190萬元的(de)價格出售給金萍。在庭審中，周明(míng)和(hé)程翔認可(kě)收到金萍支付的(de)購(gòu)房(fáng)款（含金萍代周明(míng)、程翔繳納的(de)相關稅費）合計716553.55元；武漢鏈家公司認可(kě)收到金萍支付的(de)購(gòu)房(fáng)傭金47500元。2016年11月(yuè)14日武漢市人(rén)民政府辦公廳印發《市人(rén)民政府辦公廳關于進一步促進我市房(fáng)産市場(chǎng)持續平穩健康發展的(de)意見》（武政辦【2016】159号），規定在武漢市擁有2套及以上住房(fáng)的(de)，暫停在武昌區(qū)等區(qū)域向其出售住房(fáng)。2016年11月(yuè)15日武漢鏈家公司從房(fáng)地登記部門領取周明(míng)名下(xià)涉案房(fáng)屋首個(gè)不動産權證{【鄂（2016）武漢市武昌不動産權第0013952号】}。武漢市住房(fáng)保障和(hé)房(fáng)屋管理(lǐ)局網站顯示金萍不具備購(gòu)買住房(fáng)資格。

對(duì)于當事人(rén)各方沒有争議(yì)的(de)事實，本院予以确認。

本院認爲：各方當事人(rén)均同意解除周明(míng)、程翔與金萍簽訂《武漢市存量房(fáng)買賣合同》及其補充協議(yì)，周明(míng)、程翔、金萍與武漢鏈家公司簽訂《居間服務合同》，本院對(duì)各方當事人(rén)的(de)意見予以尊重。但是各方當事人(rén)同意解除上述合同的(de)理(lǐ)由不同。金萍主張在合同履行期間，由于政府房(fáng)地産政策變化(huà)，導緻其喪失購(gòu)買資格，無法繼續履行合同，故而主張解除上述合同。周明(míng)和(hé)程翔則主張金萍違約，而行使法定解除權解除合同。根據庭審中周明(míng)、程翔及武漢鏈家公司的(de)陳述，可(kě)以确定涉案房(fáng)屋的(de)首個(gè)不動産權證是武漢鏈家公司于2016年11月(yuè)15日從房(fáng)地登記部門領取。根據常識可(kě)知，隻有領取了(le)涉案房(fáng)屋首個(gè)不動産權證後，周明(míng)、程翔才具備将房(fáng)屋過戶給金萍的(de)前提條件。但是2016年11月(yuè)14日武漢市辦公廳印發房(fáng)地産限購(gòu)政策，從2016年11月(yuè)15日起金萍喪失購(gòu)買住房(fáng)的(de)資格。雖然房(fáng)地部門制定了(le)異議(yì)複查機制，但是購(gòu)買房(fáng)屋還(hái)要向房(fáng)地部門申請異議(yì)複查這(zhè)個(gè)新情況并不是金萍于2016年8月(yuè)31日簽訂購(gòu)房(fáng)合同時(shí)應當預見的(de)，這(zhè)也(yě)不是商業風險。周明(míng)、程翔認爲向房(fáng)地部門申請異議(yì)複查是金萍的(de)合同義務，這(zhè)種觀點無疑增加了(le)金萍的(de)購(gòu)房(fáng)成本，也(yě)不符合2016年8月(yuè)31日雙方達成購(gòu)房(fáng)合意的(de)内容。因此，本院對(duì)周明(míng)、程翔認爲金萍違約的(de)主張不予支持。

反訴原告的(de)所有反訴請求均是基于反訴原告主張金萍違約這(zhè)一前提。本院對(duì)反訴原告全部訴請的(de)這(zhè)一前提不予認可(kě)，因此本院駁回反訴原告周明(míng)、反訴原告程翔全部反訴請求。

更進一步分(fēn)析，周明(míng)、程翔于2016年8月(yuè)31日與金萍簽訂房(fáng)屋買賣合同之時(shí)，周明(míng)、程翔沒有辦理(lǐ)自己名下(xià)的(de)涉案房(fáng)屋不動産權證。根據《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第九條第一款：“不動産物(wù)權的(de)設立、變更、轉讓和(hé)消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的(de)除外。”的(de)規定，2016年8月(yuè)31日涉案房(fáng)屋的(de)所有權屬于開發商，而不是周明(míng)或程翔。周明(míng)、程翔與金萍簽訂涉案房(fáng)屋買賣合同之時(shí)，并不擁有涉案房(fáng)屋所有權。在周明(míng)、程翔沒有辦理(lǐ)涉案房(fáng)屋自己名下(xià)的(de)不動産權證之前，涉案房(fáng)屋無法辦理(lǐ)過戶并登記于金萍名下(xià)。等到周明(míng)、程翔辦理(lǐ)并拿到涉案房(fáng)屋不動産權證時(shí)，房(fáng)地産政策已經發生了(le)變化(huà)，金萍喪失了(le)購(gòu)買涉案房(fáng)屋的(de)資格。根據誠實信用(yòng)原則，周明(míng)、程翔作爲涉案房(fáng)屋的(de)賣家應當爲合同履行創造條件，應當在簽訂合同之前就爲房(fáng)屋交易做(zuò)好準備。正是由于周明(míng)、程翔于簽訂房(fáng)屋買賣合同兩個(gè)多(duō)月(yuè)後才拿到自己名下(xià)涉案房(fáng)屋首個(gè)不動産權證，導緻金萍因房(fáng)地産政策變化(huà)實際無法繼續履行合同。涉案合同無法實際履行負有過錯的(de)是周明(míng)和(hé)程翔，而非金萍。但是金萍并未主張周明(míng)、程翔在履行合同中有過錯，根據“不告不理(lǐ)”原則，本院尊重當事人(rén)的(de)訴訟權利。根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)若幹問題的(de)解釋（二）》第二十六條：“合同成立以後客觀情況發生了(le)當事人(rén)在訂立合同時(shí)無法預見的(de)、非不可(kě)抗力造成的(de)不屬于商業風險的(de)重大(dà)變化(huà)，繼續履行合同對(duì)于一方當事人(rén)明(míng)顯不公平或者不能實現合同目的(de)，當事人(rén)請求人(rén)民法院變更或者解除合同的(de)，人(rén)民法院應當根據公平原則，并結合案件的(de)實際情況确定是否變更或者解除。”的(de)規定，本院對(duì)原告金萍請求解除《武漢市存量房(fáng)買賣合同》及其補充協議(yì)、《居間服務合同》的(de)訴訟請求予以認可(kě)。

根據《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第九十七條：“合同解除後，尚未履行的(de)，終止履行；已經履行的(de)，根據履行情況和(hé)合同性質，當事人(rén)可(kě)以要求恢複原狀、采取其他(tā)補救措施，并有權要求賠償損失。”的(de)規定，被告周明(míng)和(hé)被告程翔應當向原告金萍歸還(hái)購(gòu)房(fáng)款（含金萍代周明(míng)、程翔繳納的(de)相關稅費）716553.55元；被告武漢鏈家公司應當向原告金萍歸還(hái)傭金47500元。被告周明(míng)和(hé)被告程翔最遲應于收到本案起訴狀之時(shí)，就知道原告要求解除合同并返還(hái)購(gòu)房(fáng)款的(de)主張。被告周明(míng)、被告程翔最遲應于本案第一次開庭之日（2017年1月(yuè)5日）向原告歸還(hái)全部購(gòu)房(fáng)款。但是被告周明(míng)、被告程翔拒不願履行法律義務，給原告金萍造成了(le)經濟損失。這(zhè)個(gè)經濟損失應相當于金萍支付的(de)全部購(gòu)房(fáng)款從2017年1月(yuè)5日至被告周明(míng)、被告程翔實際清償之日止的(de)同期銀行貸款利息。由于原告金萍僅請求70萬元的(de)利息，本院予以尊重。因此，被告周明(míng)和(hé)被告程翔應當向原告金萍支付經濟損失，經濟損失的(de)計算(suàn)方式爲：以購(gòu)房(fáng)款70萬元爲計算(suàn)基數，按照(zhào)中國人(rén)民銀行公布的(de)金融機構同期一年期貸款基準利率，從2017年1月(yuè)5日計算(suàn)至被告實際清償之日止。

綜上，根據《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第九條第一款、《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第九十七條和(hé)《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)若幹問題的(de)解釋（二）》第二十六條的(de)規定，判決如下(xià)：

一、解除原告金萍與被告周明(míng)、被告程翔簽訂的(de)《武漢市存量房(fáng)買賣合同》及其補充協議(yì)；

二、解除原告金萍、被告周明(míng)、被告程翔與被告武漢鏈家宏業房(fáng)地産經紀有限公司簽訂的(de)《居間服務合同》；

三、被告周明(míng)與被告程翔向原告金萍返還(hái)購(gòu)房(fáng)款716553.55元并支付經濟損失（經濟損失的(de)計算(suàn)方式爲：以購(gòu)房(fáng)款70萬元爲計算(suàn)基數，按照(zhào)中國人(rén)民銀行公布的(de)金融機構同期一年期貸款基準利率，從2017年1月(yuè)5日計算(suàn)至被告實際清償之日止。）；

四、被告武漢鏈家宏業房(fáng)地産經紀有限公司向原告金萍歸還(hái)傭金47500元；

以上第三、第四項被告應于本判決生效之日起三個(gè)工作日内履行完畢。

五、駁回原告金萍其他(tā)訴訟請求；

六、駁回反訴原告周明(míng)、反訴原告程翔全部反訴請求。

本訴案件受理(lǐ)費21900元，減半收取10950元，訴訟保全費4520元，反訴案件受理(lǐ)費10950元，合計26420元，由被告武漢鏈家宏業房(fáng)地産經紀有限公司負擔420元，由被告周明(míng)和(hé)被告程翔共同負擔26000元。

如果未按本判決指定的(de)期間履行給付金錢義務，應當按照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的(de)債務利息。

如不服本判決，可(kě)以在判決書(shū)送達之日起十五日内，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當事人(rén)的(de)人(rén)數提出副本，上訴于武漢市中級人(rén)民法院。

審判員(yuán)　　陳傑

二〇一七年六月(yuè)一日

書(shū)記員(yuán)　　嚴城(chéng)