楊彩蓮、武漢恒大(dà)金碧房(fáng)地産開發有限公司房(fáng)屋租賃合同糾紛二審民事判決書(shū)

湖北(běi)省武漢市中級人(rén)民法院

民 事 判 決 書(shū)

（2017）鄂01民終3240号

上訴人(rén)（原審被告）：楊彩蓮，女(nǚ)，1967年9月(yuè)3日出生，漢族，湖北(běi)省孝感市人(rén)，住武漢市東西湖區(qū)商鋪。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：ＸＸ、許峰，湖北楚之傑律師事務所律師。

被上訴人(rén)（原審原告）：武漢恒大(dà)金碧房(fáng)地産開發有限公司，住所地武漢市東西湖區(qū)鑫橋高(gāo)新技術産業園。

法定代表人(rén)：洪昌龍，董事長(cháng)。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：湯珊，女(nǚ)，1986年1月(yuè)20日出生，漢族，湖北(běi)省武漢市人(rén)，住武漢市武昌區(qū)。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：曾鋼，湖北(běi)中和(hé)信律師事務所律師。

原審第三人(rén)：武漢星歸客網咖，住所地武漢市東西湖區(qū)。

投資人(rén)：陳春秀。

原審第三人(rén)：陳春秀，女(nǚ)，1974年4月(yuè)22日出生，漢族，湖北(běi)省武漢市人(rén)，住武漢市江漢區(qū)。

原審第三人(rén)：劉芬，女(nǚ)，1973年9月(yuè)9日出生，漢族，湖北(běi)省京山縣人(rén)，住湖北(běi)省京山縣。

上訴人(rén)楊彩蓮因與被上訴人(rén)武漢恒大(dà)金碧房(fáng)地産開發有限公司（以下(xià)簡稱恒大(dà)金碧公司）、原審第三人(rén)武漢星歸客網咖、陳春秀、劉芬房(fáng)屋租賃合同糾紛一案，不服湖北(běi)省武漢市東西湖區(qū)人(rén)民法院（2016）鄂0112民初527号判決向本院提起上訴。本院于2017年5月(yuè)23日立案後，依法組成合議(yì)庭對(duì)本案進行了(le)審理(lǐ)。本案現已審理(lǐ)終結。

上訴人(rén)楊彩蓮上訴請求：撤銷一審判決，發回重審或者依法改判，一、二審訴訟費用(yòng)由被上訴人(rén)承擔。事實和(hé)理(lǐ)由：一審判決楊彩蓮按租金标準200%支付占用(yòng)費系适用(yòng)法律錯誤。依據《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)城(chéng)鎮房(fáng)屋租賃合同糾紛案件具體應用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋》第五條“房(fáng)屋租賃合同無效，當事人(rén)請求參照(zhào)合同約定的(de)租金标準支付房(fáng)屋占有使用(yòng)費的(de)，人(rén)民法院一般應予支持”、第十八條“房(fáng)屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人(rén)請求負有騰房(fáng)義務的(de)次承租人(rén)支付逾期騰房(fáng)占有使用(yòng)費的(de)，人(rén)民法院應予支持”的(de)規定，應當參照(zhào)合同約定的(de)租金标準支付房(fáng)屋占有使用(yòng)費。楊彩蓮占用(yòng)的(de)房(fáng)屋因爲隔壁4号房(fáng)屋被人(rén)潑了(le)油漆後，恒大(dà)金碧公司放風說楊彩蓮是違法的(de)，沒有權利出租，因此5号、6号、7号商鋪都退租至今，因此，計算(suàn)占用(yòng)費應以約定租金的(de)50%計算(suàn)。

被上訴人(rén)恒大(dà)金碧公司辯稱：一審判決認定事實清楚，楊彩蓮應當依約向恒大(dà)金碧公司支付租金，楊彩蓮所述司法解釋的(de)适用(yòng)前提是房(fáng)屋租賃合同無效。

原審第三人(rén)武漢星歸客網咖、陳春秀述稱，對(duì)楊彩蓮的(de)上訴沒有意見，要求繼續經營。

原審第三人(rén)劉芬述稱，恒大(dà)金碧公司打砸2層劉芬商鋪影(yǐng)響劉芬經營三個(gè)月(yuè)，恒大(dà)金碧公司進行了(le)賠償，劉芬與恒大(dà)金碧公司之間的(de)糾紛已經解決。

2016年3月(yuè)，恒大(dà)金碧公司訴至一審法院，請求判令：1、确認解除恒大(dà)金碧公司、楊彩蓮簽訂的(de)關于金銀湖航天銀湖灣項目3棟1層5、6、7号商鋪的(de)《租賃合同》；2、楊彩蓮支付拖欠的(de)租金38,771元（2015年7月(yuè)1日至2015年9月(yuè)18日），交還(hái)期（2015年9月(yuè)19日至2015年9月(yuè)25日）租金3,392元，欠繳租金違約金7,252元（自2015年6月(yuè)20日暫計算(suàn)至2015年12月(yuè)31日，應按日千分(fēn)之一計算(suàn)至楊彩蓮實際支付租金之日爲止），房(fáng)屋占用(yòng)費87,231元（自2015年9月(yuè)26日暫計算(suàn)至2015年12月(yuè)26日，應按每月(yuè)29,077元計算(suàn)至楊彩蓮騰退房(fáng)屋爲止），以上費用(yòng)共計136,646元；3、楊彩蓮騰退房(fáng)屋。事實和(hé)理(lǐ)由：2012年9月(yuè)7日，恒大(dà)金碧公司、楊彩蓮簽訂《租賃合同》，約定，恒大(dà)金碧公司将位于金銀湖銀湖灣項目3棟1層5、6、7号商鋪租給楊彩蓮，建築面積288.52平方米，租賃期限爲2012年10月(yuè)1日至2017年9月(yuè)30日，每平方米租金爲40元，月(yuè)租金爲11,541元，租金第二年起逐年遞增8%。合同同時(shí)約定楊彩蓮“租金按季度支付，每季度最後一個(gè)月(yuè)20日之前支付下(xià)一季度租金”，“每延遲一日，乙方應按欠費金額的(de)千分(fēn)之一向甲方或物(wù)業公司支付違約金”，“本合同項下(xià)之租賃期限屆滿之日起7日内，乙方應當将商鋪交還(hái)甲方。該期限爲本合同項下(xià)該商鋪之交還(hái)期”，“雙方确認，因租賃期限屆滿或乙方違約導緻本合同終止的(de)，則在本合同25.1所述交還(hái)期内，乙方仍應按屆時(shí)所在租賃年度租金标準向甲方支付商鋪占用(yòng)費”，“無論何種原因，第25.1款所述交還(hái)期滿之日後乙方未能将符合第25.2款要求的(de)該商鋪交還(hái)甲方的(de)，則自交還(hái)期屆滿之日起，乙方應當按照(zhào)合同終止時(shí)該商鋪租金标準200%向甲方支付占用(yòng)費”等條款。合同簽訂後，恒大(dà)金碧公司交付了(le)所租的(de)商鋪，楊彩蓮本應在2015年6月(yuè)20日前支付2015年7月(yuè)1日至2015年9月(yuè)30日期間的(de)租金，但楊彩蓮至今尚未支付。截止2015年7月(yuè)20日，楊彩蓮已逾期支付租金一個(gè)月(yuè)，因此恒大(dà)金碧公司于2015年9月(yuè)18日通(tōng)過EMS向楊彩蓮送達了(le)解除合同通(tōng)知書(shū)，通(tōng)知楊彩蓮解除合同。根據合同相關約定及相關法律規定，楊彩蓮應騰退房(fáng)屋，并支付恒大(dà)金碧公司拖欠租金38,771元（2015年7月(yuè)1日至2015年9月(yuè)18日期間租金），交還(hái)期（2015年9月(yuè)19日至2015年9月(yuè)25日期間租金）租金3,392元，欠繳租金違約金7,252元（自2015年6月(yuè)20日暫計算(suàn)至2015年12月(yuè)31日，應按日千分(fēn)之一計算(suàn)至楊彩蓮實際支付租金之日止），房(fáng)屋占用(yòng)費87,231元（自2015年9月(yuè)26日暫計算(suàn)至2015年12月(yuè)26日，應按每月(yuè)29,077元計算(suàn)至楊彩蓮騰退房(fáng)屋爲止），以上費用(yòng)總計136,646元。

楊彩蓮一審中辯稱，一、恒大(dà)金碧公司不是我方租賃合同的(de)簽訂相對(duì)方，主體不适格，實際上楊彩蓮是與三江航天公司簽訂的(de)租賃合同；二、楊彩蓮與三江航天公司簽訂租賃合同以來(lái)，直到2015年7月(yuè)一直按照(zhào)合同約定支付租金，從未拖欠租金，而恒大(dà)金碧公司于2015年4月(yuè)将楊彩蓮承租的(de)全部商鋪進行出售，并且向買受人(rén)約定于2015年7月(yuè)31日交付所有商鋪，楊彩蓮知曉該事實後，考慮到後期支付租金的(de)對(duì)象，多(duō)次向三江航天公司确認支付對(duì)象和(hé)支付時(shí)間，但是溝通(tōng)無果，因此楊彩蓮未繳納租金，并非楊彩蓮原因，而是三江航天公司造成的(de)；三、恒大(dà)金碧公司要求支付租金及違約金無法律依據，楊彩蓮現在仍然占有和(hé)使用(yòng)商鋪屬實，但不同意騰退房(fáng)屋，請求駁回恒大(dà)金碧公司訴請。

武漢星歸客網咖、陳春秀一審中述稱，我方于2016年1月(yuè)1日與楊彩蓮簽訂轉租合同，約定的(de)期限爲兩年，租金按照(zhào)季度支付給楊彩蓮，每季度租金爲46,000元。不清楚恒大(dà)金碧公司、楊彩蓮之間的(de)糾紛，要求楊彩蓮繼續履行合同，不同意騰退。

劉芬一審中述稱，我方在2016年5月(yuè)與楊彩蓮簽訂的(de)轉租合同，租金也(yě)是按季度支付，我認爲轉租合同合法有效，不清楚恒大(dà)金碧公司、楊彩蓮之間的(de)糾紛，要求楊彩蓮繼續履行合同，不同意騰退。

一審中當事人(rén)圍繞訴訟請求依法提交了(le)證據，一審法院組織當事人(rén)進行了(le)證據交換和(hé)質證。對(duì)于當事人(rén)均無異議(yì)的(de)證據，一審法院予以确認并在卷佐證。

對(duì)當事人(rén)有争議(yì)的(de)證據及待證事實和(hé)訴訟中的(de)争議(yì)焦點，一審法院歸納評判如下(xià)：

1、恒大(dà)金碧公司是否爲本案的(de)适格主體？

恒大(dà)金碧公司提供的(de)證據中，沿海綠色家園發展（武漢）有限公司持有的(de)“航天銀湖灣”項目的(de)建設用(yòng)地規劃許可(kě)證、商品房(fáng)預售許可(kě)證、竣工交付使用(yòng)備案證、權屬證明(míng)表明(míng)沿海綠色家園發展（武漢）有限公司是該商鋪的(de)所有權人(rén)。2012年9月(yuè)28日沿海綠色家園發展（武漢）有限公司向武漢三江航天房(fáng)地産開發有限公司出具的(de)授權委托書(shū)，武漢三江航天房(fáng)地産開發有限公司将企業名稱變更爲恒大(dà)金碧公司的(de)工商登記信息和(hé)2016年5月(yuè)25日沿海綠色家園發展（武漢）有限公司對(duì)恒大(dà)金碧公司出具的(de)情況說明(míng)，可(kě)以證明(míng)沿海綠色家園發展（武漢）有限公司授權恒大(dà)金碧公司對(duì)“航天銀湖灣”項目中第2、3、4幢房(fáng)屋的(de)占有、使用(yòng)、收益，并對(duì)恒大(dà)金碧公司與楊彩蓮于2012年9月(yuè)7日簽訂的(de)《租賃合同》予以認可(kě)。故上述證據能夠相互印證，共同證明(míng)恒大(dà)金碧公司爲本案的(de)适格主體。

2、恒大(dà)金碧公司與楊彩蓮之間的(de)《租賃合同》是否符合解除條件？

《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第九十三條第二款規定，當事人(rén)可(kě)以約定一方解除合同的(de)條件。解除合同的(de)條件成就時(shí)，解除權人(rén)可(kě)以解除合同。本案中，根據恒大(dà)金碧公司、楊彩蓮簽訂的(de)《租賃合同》的(de)約定，楊彩蓮“租金按季度支付，每季度最後一個(gè)月(yuè)20日之前支付下(xià)一季度租金”，“乙方（楊彩蓮）延遲交納本合同項下(xià)租金及其他(tā)費用(yòng)的(de)，每延遲一日，乙方應按欠費金額的(de)1‰向甲方（恒大(dà)金碧公司）或物(wù)業公司支付違約金；延遲超過30日，甲方有權單方解除本合同。”現楊彩蓮自認其僅支付了(le)2015年7月(yuè)前的(de)全部租金，其延遲支付租金的(de)行爲符合合同約定的(de)解除條件。

楊彩蓮稱其不交付租金的(de)原因是沿海綠色家園發展（武漢）有限公司出售了(le)其租賃的(de)商鋪，楊彩蓮積極聯系想交納租金，但不知道租金應當交給誰。首先，沿海綠色家園發展（武漢）有限公司與新業主簽訂了(le)買賣合同，但并未交付和(hé)辦理(lǐ)過戶手續，該商鋪的(de)物(wù)權并未發生變動，故恒大(dà)金碧公司仍有權向楊彩蓮要求支付租金。其次，楊彩蓮稱新的(de)業主向其主張過租金，而其并未與新的(de)業主重新簽訂租賃合同，也(yě)未能提供相應的(de)證據證明(míng)該主張，應承擔舉證不能的(de)法律後果。相反，恒大(dà)金碧公司提供了(le)新的(de)業主在購(gòu)房(fáng)後與武漢三江航天房(fáng)地産開發有限公司簽訂的(de)《商品房(fáng)買賣合同補充協議(yì)》，表明(míng)新的(de)業主将該房(fáng)屋實際交付給業主前的(de)租金、房(fáng)屋占用(yòng)費等一切收益均由武漢三江航天房(fáng)地産開發有限公司享有，而遲延交房(fáng)則由武漢三江航天房(fáng)地産開發有限公司代沿海綠色家園發展（武漢）有限公司向業主支付逾期交房(fáng)違約金。再次，楊彩蓮在未交納租金期間，仍然向與其簽訂合作協議(yì)的(de)第三人(rén)收取費用(yòng)。恒大(dà)金碧公司向楊彩蓮發送了(le)催繳租金通(tōng)知單，并提供了(le)郵寄該通(tōng)知單的(de)EMS回執單，表明(míng)楊彩蓮已經收到了(le)該通(tōng)知單，但楊彩蓮并未按照(zhào)之前的(de)交易習(xí)慣即“按季度通(tōng)過轉賬的(de)方式将租金轉到三江公司帳戶”向恒大(dà)金碧公司付款。綜上，楊彩蓮拒不向恒大(dà)金碧公司交納租金的(de)行爲存在明(míng)顯的(de)過錯，其不履行合同義務的(de)行爲導緻雙方《租賃合同》約定的(de)解除條件成就，恒大(dà)金碧公司有權解除合同。

3、關于合同解除後，恒大(dà)金碧公司能否要求楊彩蓮支付租金、違約金和(hé)占用(yòng)費？

《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第九十六條規定，當事人(rén)一方依照(zhào)本法第九十三條第二款的(de)規定主張解除合同的(de)，應當通(tōng)知對(duì)方。合同自通(tōng)知到達對(duì)方時(shí)解除。本案中，恒大(dà)金碧公司于2015年9月(yuè)18日通(tōng)過EMS向楊彩蓮送達的(de)解除合同通(tōng)知書(shū)，通(tōng)知楊彩蓮解除合同，但是該郵件系他(tā)人(rén)代收，無法證明(míng)該通(tōng)知到達了(le)楊彩蓮處。故恒大(dà)金碧公司、楊彩蓮之間的(de)《租賃合同》已于2015年11月(yuè)22日楊彩蓮收到恒大(dà)金碧公司解除通(tōng)知後實際解除。

《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第九十七條規定，合同解除後，尚未履行的(de)，終止履行；已經履行的(de)，根據履行情況和(hé)合同性質，當事人(rén)可(kě)以要求恢複原狀、采取其他(tā)補救措施，并有權要求賠償損失。本案中，因爲楊彩蓮自認其仍然占用(yòng)該商鋪并實際收取第三人(rén)的(de)房(fáng)屋使用(yòng)費至今，其行爲侵害了(le)恒大(dà)金碧公司的(de)合法權益。對(duì)恒大(dà)金碧公司要求楊彩蓮支付2015年7月(yuè)1日至2015年9月(yuè)18日的(de)租金38,771元，合同約定的(de)交還(hái)期即2015年9月(yuè)19日至2015年9月(yuè)25日的(de)租金3,392元（上述兩項租金合計42,163元），欠繳租金違約金（以42,163元爲本金，以日千分(fēn)之一爲标準，自2015年6月(yuè)20日起計算(suàn)至楊彩蓮實際支付之日止），房(fáng)屋占用(yòng)費（以每月(yuè)29,077元爲基準，自2015年9月(yuè)26日起計算(suàn)至楊彩蓮實際騰退房(fáng)屋時(shí)止）的(de)訴訟請求，一審法院按照(zhào)雙方《租賃合同》中約定的(de)計算(suàn)标準，核定楊彩蓮差欠恒大(dà)金碧公司2015年7月(yuè)1日至2015年9月(yuè)18日的(de)租金爲35,404.77元，合同約定的(de)交還(hái)期即2015年9月(yuè)19日至2015年9月(yuè)25日的(de)租金爲3,097.92元，合計38,502.69元。對(duì)于欠繳租金違約金，因爲雙方《租賃合同》約定的(de)欠繳租金違約金計算(suàn)标準過高(gāo)，應當予以調整，一審法院酌情在以38,502.69元爲本金，按照(zhào)中國人(rén)民銀行同期貸款利率，從2015年6月(yuè)20日起計算(suàn)至楊彩蓮實際付清之日止。對(duì)于房(fáng)屋占用(yòng)費，以每月(yuè)26,922.38元爲基準，自2015年9月(yuè)26日起計算(suàn)至楊彩蓮實際騰退房(fáng)屋時(shí)止。對(duì)于恒大(dà)金碧公司在一審法院核定範圍内的(de)訴訟請求，一審法院予以支持，超出部分(fēn)，不予支持。

現楊彩蓮根據其與第三人(rén)的(de)《租賃房(fáng)屋合作協議(yì)書(shū)》将該房(fáng)屋交由第三人(rén)經營，恒大(dà)金碧公司對(duì)上述商鋪的(de)現狀也(yě)明(míng)知。經一審法院釋明(míng)後，恒大(dà)金碧公司仍然堅持要求楊彩蓮予以騰退。依照(zhào)法律規定，合同解除後，楊彩蓮應當予以騰退并向恒大(dà)金碧公司交還(hái)租賃房(fáng)屋即航天銀湖灣項目3棟1層5、6、7号商鋪，故對(duì)恒大(dà)金碧公司要求楊彩蓮騰退航天銀湖灣項目3棟1層5、6、7号商鋪的(de)訴訟請求，亦予以支持。

綜上，依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十三條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百零九條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條和(hé)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百四十二條及最高(gāo)人(rén)民法院《關于适用(yòng)的(de)解釋》第九十條的(de)規定，一審判決：一、确認武漢恒大(dà)金碧房(fáng)地産開發有限公司與楊彩蓮于2012年9月(yuè)7日簽訂的(de)航天銀湖灣項目3棟1層5号、6号、7号商鋪的(de)《租賃合同》已于2015年11月(yuè)22日解除；二、楊彩蓮于本判決生效之日起十日内向武漢恒大(dà)金碧房(fáng)地産開發有限公司支付房(fáng)屋租金38,502.69元及欠繳租金違約金（以38,502.69元爲本金，按照(zhào)中國人(rén)民銀行同期貸款利率，從2015年6月(yuè)20日起計算(suàn)至被告實際付清之日止）；三、楊彩蓮于本判決生效之日起十日内向武漢恒大(dà)金碧房(fáng)地産開發有限公司騰退租賃的(de)航天銀湖灣項目3棟1層5号、6号、7号商鋪并支付逾期返還(hái)租賃物(wù)業的(de)房(fáng)屋占用(yòng)費（以每月(yuè)26,922.38元爲基準，自2015年9月(yuè)26日起計算(suàn)至被告楊彩蓮實際騰退房(fáng)屋時(shí)止）；四、駁回武漢恒大(dà)金碧房(fáng)地産開發有限公司的(de)其他(tā)訴訟請求。如果未按本判決指定的(de)期間履行給付金錢義務，應當依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的(de)債務利息。案件受理(lǐ)費3,032元，由楊彩蓮負擔。

二審中，楊彩蓮提交租賃合同一份，拟證明(míng)楊彩蓮将案涉3棟1層5号、6号、7号商鋪轉租給許清華，2015年12月(yuè)1日至今沒有出租，案涉商鋪處于空置。經質證，恒大(dà)金碧公司對(duì)該證據的(de)真實性無異議(yì)，但認爲與本案無關，也(yě)不能達到楊彩蓮的(de)證明(míng)目的(de)，武漢星歸客網咖、陳春秀、劉芬認爲該證據與其無關，不予質證。本院認爲，楊彩蓮提交的(de)證據的(de)真實性各方均無異議(yì)，本院予以确認，但該證據隻能證明(míng)楊彩蓮與許清華之間的(de)租賃合同期限至2015年11月(yuè)30日止，不能達到楊彩蓮的(de)證明(míng)目的(de)。

一審查明(míng)的(de)事實屬實，本院予以确認。

本院認爲，本案應圍繞上訴人(rén)的(de)上訴請求及理(lǐ)由進行審理(lǐ)。楊彩蓮稱一審判決楊彩蓮按租金标準200%支付占用(yòng)費系适用(yòng)法律錯誤。楊彩蓮主張适用(yòng)的(de)《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)城(chéng)鎮房(fáng)屋租賃合同糾紛案件具體應用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋》第五條，系針對(duì)房(fáng)屋租賃合同無效情形，而恒大(dà)金碧公司與楊彩蓮簽訂的(de)租賃合同合法有效，本案并非該規定的(de)适用(yòng)情形，在租賃合同中對(duì)占用(yòng)費已進行了(le)明(míng)确約定，一審法院據此判決具有事實和(hé)法律依據，并無不當，對(duì)楊彩蓮的(de)該項上訴理(lǐ)由，本院不予支持。楊彩蓮還(hái)稱其租賃房(fáng)屋隔壁的(de)4号房(fáng)屋被人(rén)潑了(le)油漆，導緻5号、6号、7号商鋪都退租，要求按約定租金的(de)50%計算(suàn)占用(yòng)費。楊彩蓮的(de)該項上訴理(lǐ)由缺乏證據支持，且即便其所述爲實，楊彩蓮所租賃房(fáng)屋亦未受到侵害。楊彩蓮既不交納租金，又持續占有租賃房(fáng)屋，即使房(fáng)屋空置，楊彩蓮也(yě)應按約承擔占用(yòng)費，故對(duì)楊彩蓮的(de)該項上訴理(lǐ)由，本院亦不予支持。

綜上，楊彩蓮的(de)上訴請求及理(lǐ)由，缺乏事實及法律依據，本院不予支持。依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的(de)規定，判決如下(xià)：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理(lǐ)費3,032元，由楊彩蓮負擔。

本判決爲終審判決。

審判長(cháng)　　駱朝輝

審判員(yuán)　　安林(lín)鋒

審判員(yuán)　　李斌成

二〇一七年八月(yuè)二十一日

書(shū)記員(yuán)　　舒　渲