瞿洪波、詹畢順房(fáng)屋買賣合同糾紛二審民事判決書(shū)

湖北(běi)省武漢市中級人(rén)民法院

民 事 判 決 書(shū)

（2017）鄂01民終3474号

上訴人(rén)：瞿洪波，男(nán),漢族，1976年9月(yuè)5日出生，住湖北(běi)省洪湖市，

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：鄧勇、張文強，湖北(běi)誠智成律師事務所律師。

被上訴人(rén):詹畢順，男(nán),漢族，1985年12月(yuè)12日出生,住武漢市硚口區(qū)，

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：許峰，湖北楚之傑律師事務所律師。

原審第三人(rén)：曾姝繪，女(nǚ),漢族，1980年8月(yuè)3日出生,住武漢市武昌區(qū)，

原審第三人(rén):武漢江城(chéng)樂(yuè)居房(fáng)産經紀有限公司，住所地武漢市盤龍城(chéng)經濟開發區(qū)劉店(diàn)村(cūn)香槟半島第D幢1-2層7号。

法定代表人(rén)：朱俊，該公司經理(lǐ)。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：陳松濤，該公司員(yuán)工。

上訴人(rén)瞿洪波與被上訴人(rén)詹畢順、原審第三人(rén)曾姝繪、原審第三人(rén)武漢江城(chéng)樂(yuè)居房(fáng)産經紀有限公司（以下(xià)簡稱江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司）房(fáng)屋買賣合同糾紛一案，不服湖北(běi)省武漢市黃(huáng)陂區(qū)人(rén)民法院（2016）鄂0116民初5766号民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年6月(yuè)6日立案受理(lǐ)後，依法組成合議(yì)庭審理(lǐ)了(le)本案，現已審理(lǐ)終結。

瞿洪波的(de)上訴請求：一、撤銷(2016)鄂0116民初5766号民事判決，改判：1、詹畢順繼續履行《房(fáng)地産買賣合同》及《房(fáng)地産買賣合同附件（付款方式）》，詹畢順配合我辦理(lǐ)房(fáng)屋過戶手續、貸款手續，将房(fáng)屋産權變更登記于我名下(xià)；2、詹畢順支付自2016年11月(yuè)11日至房(fáng)屋産權變更登記于我名下(xià)之日止的(de)逾期違約金（以總房(fáng)價613,000元爲基數，按日千分(fēn)之一計算(suàn)）。二、本案一、二審訴訟費用(yòng)由詹畢順承擔。其上訴的(de)理(lǐ)由爲：一審判決事實認定錯誤。我與詹畢順之間的(de)房(fáng)屋買賣關系真實、合法存在，且有充分(fēn)的(de)證據予以證實。一、我提供的(de)證明(míng)曾姝繪将涉案房(fáng)屋的(de)權利、義務轉由我承擔的(de)證據具體、明(míng)确，形成完整的(de)證據鏈。一審法院忽視證據的(de)關聯性，對(duì)關鍵性證據不予采信，導緻事實認定錯誤。我與曾姝繪之間存在真實、合法的(de)房(fáng)屋買賣關系（我一審提供的(de)買賣合同及補充協議(yì)已經一審判決确認），後曾姝繪因無法辦理(lǐ)涉案房(fáng)屋銀行貸款，詹畢順同意涉案房(fáng)屋的(de)權利、義務轉由我承擔。我爲證明(míng)自己轉承了(le)曾姝繪的(de)權利、義務，具有購(gòu)房(fáng)主體資格，向法院提交了(le)以下(xià)證據：1、承諾書(shū)，該複印件系詹畢順同意我購(gòu)買涉案房(fáng)屋後，在江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司的(de)協助下(xià)，到中國工商銀行武漢東西湖支行辦理(lǐ)銀行購(gòu)房(fáng)貸款時(shí)，詹畢順夫妻向銀行出具的(de)承諾書(shū)，承諾書(shū)明(míng)确了(le)詹畢順将涉案房(fáng)屋出賣給我。該證據雖系複印件，但該證據和(hé)江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司的(de)陳述、我提交的(de)錄音(yīn)證據相互印證，其真實性一審法院應予以采信。2、我與詹畢順的(de)短信往來(lái)記錄，短信往來(lái)記錄中詹畢順與我溝通(tōng)時(shí)明(míng)确寫明(míng)“買家你好”，溝通(tōng)的(de)具體内容也(yě)是協商涉案房(fáng)屋的(de)買賣情況，不論是形式上，還(hái)是内容上均可(kě)證明(míng)我的(de)購(gòu)房(fáng)者身份。3、錄音(yīn)證據，該證據系我代理(lǐ)律師在該案一審起訴前代表我和(hé)詹畢順溝通(tōng)涉案房(fáng)屋買賣情況時(shí)的(de)錄音(yīn)，詹畢順對(duì)該證據的(de)真實性當庭予以承認。錄音(yīn)證據符合證據的(de)法定情形，錄音(yīn)内容具體明(míng)确。詹畢順在錄音(yīn)證據中自己陳述了(le)涉案房(fáng)屋買賣的(de)具體過程，對(duì)涉案房(fáng)屋買方由曾姝繪轉變成我的(de)事實予以了(le)直接的(de)肯定。錄音(yīn)證據在本案中不是孤證，其和(hé)承諾書(shū)、短信往來(lái)記錄相互印證，形成一個(gè)完整的(de)證據鏈。上述三組證據，從書(shū)證、電子數據、視聽(tīng)資料等不同證據形式角度，證明(míng)了(le)涉案房(fáng)屋購(gòu)買主體由曾姝繪轉變成我的(de)事實，一審法院對(duì)上述證據在一審判決中未予詳細認定的(de)情況下(xià)，完全不予采信，最終導緻事實認定錯誤，判決錯誤。二、一審法院對(duì)江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司的(de)陳述完全不予采信，導緻事實認定錯誤，判決錯誤。江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司系我與詹畢順房(fáng)屋買賣合同糾紛中的(de)房(fáng)産居間人(rén)。我和(hé)詹畢順及曾姝繪之間的(de)交易情況、糾紛協調情況，都是在其參與情況下(xià)進行的(de)。二手房(fáng)買賣交易活動中，江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司作爲房(fáng)屋交易居間人(rén)，全程參與房(fáng)屋買賣的(de)交易過程和(hé)糾紛協調過程，對(duì)該案的(de)事實最爲清楚，是最爲客觀、真實的(de)核心證人(rén)。一審判決，完全忽略其對(duì)案件事實的(de)陳述，必然導緻事實認定錯誤，最終導緻判決錯誤。綜上所述，我認爲一審判決未對(duì)核心證據進行認定，導緻案件事實認定錯誤，最終判決錯誤。

被上訴人(rén)詹畢順答(dá)辯則要求維持原判。

原審第三人(rén)曾姝繪未到庭參加訴訟。

原審第三人(rén)江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司答(dá)辯稱其支持上訴人(rén)瞿洪波的(de)訴訟請求。

2016年12月(yuè)，瞿洪波向一審法院提起訴訟，請求判令：1、詹畢順繼續履行房(fáng)地産買賣合同及房(fáng)地産買賣合同附件，配合瞿洪波辦理(lǐ)房(fáng)屋過戶手續、貸款手續，将房(fáng)屋産權變更登記至瞿洪波名下(xià)；2、詹畢順支付瞿洪波自2016年11月(yuè)11日至房(fáng)屋産權變更登記于瞿洪波名下(xià)之日止的(de)逾期違約金（以總房(fáng)價613,000元爲基數，按日千分(fēn)之一計算(suàn)）；3、本案訴訟費、保全費、擔保費由詹畢順承擔。

一審法院查明(míng)：2016年6月(yuè)16日，詹畢順與曾姝繪簽訂房(fáng)地産買賣合同，約定：詹畢順爲賣方，曾姝繪爲買方。經紀方爲武漢樂(yuè)家美(měi)居房(fáng)地産經紀有限公司（下(xià)簡稱樂(yuè)家美(měi)經紀公司）。物(wù)業（房(fáng)屋）坐(zuò)落：武漢市黃(huáng)陂區(qū)盤龍城(chéng)經濟開發區(qū)許廟村(cūn)F學府一期A3棟1單元8層3室。建築面積130.41平方米，用(yòng)地面積17.73平方米。房(fáng)屋總價款：61.3萬元。三方同時(shí)對(duì)各方的(de)其他(tā)權利義務事項進行了(le)約定。該合同由賣方詹畢順、買方曾姝繪簽名捺印、經紀方樂(yuè)家美(měi)經紀公司蓋章(zhāng)及經辦人(rén)簽名确認。同日，詹畢順、曾姝繪對(duì)上述合同的(de)付款方式簽訂房(fáng)地産買賣合同附件，約定：一、定金2萬元，買方曾姝繪須于2016年6月(yuè)16日支付給賣方詹畢順。二、注銷抵押後付款（适用(yòng)于物(wù)業有抵押情況）。1、首期房(fáng)款：買方出資提前還(hái)貸，賣方須于本合同簽署後七個(gè)工作日内辦理(lǐ)不可(kě)撤銷地全權委托經紀方辦理(lǐ)提前還(hái)貸手續，并将相關供款存折及對(duì)應銀行卡、貸款合同等全部資料交給經紀方保管并全力協助經紀方辦理(lǐ)提前還(hái)貸手續，同時(shí)簽署公證委托書(shū)，委托經紀方代辦提前還(hái)貸及取回産權資料、交易過戶等相關手續直至完成上述事項爲止，不得(de)中途擅自撤銷委托和(hé)在未得(de)到經紀方同意的(de)前提下(xià)擅自從貸款銀行取回産權資料，否則視爲違約。買方出資提前還(hái)貸的(de)款項一旦劃至賣方貸款帳戶或銀行扣款賬戶内，到帳即視爲賣方已收取該部分(fēn)房(fáng)款，該款項專用(yòng)于提前還(hái)貸，賣方不得(de)擅自挪用(yòng)。買方按揭付款的(de)，買方須在合同簽訂後20個(gè)工作日内到銀行辦理(lǐ)按揭貸款申請，簽署銀行購(gòu)房(fáng)貸款抵押合同，提供貸款所需資料，同時(shí)賣方必須提供協助。首期房(fáng)款：（不含定金）9.3萬元買方應于經紀方或銀行還(hái)貸扣款之日前由買方付至賣方貸款帳戶或銀行扣款帳戶内，到帳即視爲賣方已收取。2、房(fáng)價餘款：按揭付款：貸款銀行批準貸款金額，該款在辦妥交易過戶及抵押登記後，由貸款銀行劃入賣方在該貸款銀行開設的(de)帳戶内。若因買方的(de)原因造成貸款申請未獲批準或貸款額度不足的(de)，則銀行實際貸款額與應付房(fáng)價餘款差額由買方于領取房(fáng)屋所有權證前支付給賣方。買方不能如期支付的(de)，則屬違約。守約方有權追究違約責任和(hé)解除合同。3、出資方提前還(hái)貸後，因另一方原因導緻無法交易過戶或本次交易無法繼續進行的(de)則屬違約方，違約方應向另一方支付等額于總房(fáng)價20%的(de)違約金等權利義務事項。該買賣合同附件，由賣方詹畢順、買方曾姝繪簽名捺印确認。合同簽訂之日即2016年6月(yuè)16日，曾姝繪向詹畢順支付定金2萬元，同時(shí)由詹畢順向曾姝繪出具了(le)收到曾姝繪支付的(de)購(gòu)房(fáng)定金2萬元的(de)收款憑據。期間，曾姝繪貸款購(gòu)房(fáng)資格經銀行預審未通(tōng)過，詹畢順出賣的(de)房(fáng)屋貸款未清償、房(fáng)屋設定的(de)抵押亦未解除。嗣後，瞿洪波以其與曾姝繪系共同購(gòu)買案涉房(fáng)屋爲由，提出前述訴訟請求。

一審法院另查明(míng)，樂(yuè)家美(měi)經紀公司于2016年8月(yuè)23日變更爲江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司。

一審法院認爲,詹畢順與曾姝繪通(tōng)過房(fáng)屋中介即江城(chéng)樂(yuè)居經紀公司簽訂的(de)房(fáng)地産買賣合同及補充協議(yì)（買賣合同附件），是各方當事人(rén)的(de)真實意思表示，爲有效合同。曾姝繪因需貸款購(gòu)買涉案房(fáng)屋未獲金融機構批準，導緻涉案房(fáng)屋買賣合同未能履行。瞿洪波稱其與曾姝繪系共同購(gòu)買案涉房(fáng)屋，根據合同相對(duì)性原則，房(fáng)地産買賣合同及補充協議(yì)未顯示瞿洪波爲合同一方當事人(rén)，亦無證據表明(míng)瞿洪波與曾姝繪爲房(fáng)屋共同購(gòu)買人(rén)。瞿洪波另稱，詹畢順向金融機構承諾同意以瞿洪波的(de)名義貸款購(gòu)買案涉房(fáng)屋，因瞿洪波提供的(de)承諾書(shū)爲複印件，其真實性存疑，且借貸法律關系與房(fáng)屋買賣合同非同一法律關系，其亦未提交曾姝繪同時(shí)同意将房(fáng)屋買賣合同中的(de)權利義務一并轉讓給瞿洪波，得(de)到詹畢順同意的(de)有效證據。庭審中，詹畢順亦否認同意曾姝繪将涉案房(fáng)屋權利義務轉讓給瞿洪波。根據“當事人(rén)一方經對(duì)方同意，可(kě)以将自己在合同中的(de)權利和(hé)義務一并轉讓給第三人(rén)”的(de)規定，瞿洪波主張享有和(hé)承擔第三人(rén)曾姝繪與詹畢順于2016年6月(yuè)16日簽訂的(de)房(fáng)地産買賣合同及補充協議(yì)合同中的(de)權利義務的(de)請求，證據不充分(fēn)，不予支持。根據《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法〉的(de)解釋》第九十條之規定,判決如下(xià)：駁回瞿洪波的(de)訴訟請求。案件受理(lǐ)費9,930元，由瞿洪波負擔。

經審理(lǐ)查明(míng)，一審法院查明(míng)的(de)事實屬實，本院予以确認。

本院認爲，詹畢順與曾姝繪于2016年6月(yuè)16日簽訂的(de)房(fáng)地産買賣合同，系雙方當事人(rén)的(de)真實意思表示，未違反我國有關法律、行政法規的(de)強制性規定，應認定爲合法、有效。因曾姝繪無法辦理(lǐ)銀行按揭貸款，導緻雙方的(de)房(fáng)屋買賣合同履行不能。現瞿洪波要求繼續履行詹畢順與曾姝繪簽訂的(de)房(fáng)地産買賣合同，然而，瞿洪波既不是該合同的(de)相對(duì)人(rén)，詹畢順又不同意将房(fáng)屋買賣合同中的(de)權利義務一并轉讓給瞿洪波，加之，瞿洪波亦無證據證明(míng)其與與曾姝繪爲房(fáng)屋共同購(gòu)買人(rén)，故一審法院判決駁回其訴訟請求并無不當，因此，瞿洪波的(de)上訴理(lǐ)由及請求缺乏事實和(hé)法律依據，本院不予支持。

綜上，一審判決認定事實清楚，适用(yòng)法律正确,應予以維持。依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的(de)規定，判決如下(xià)：

二審案件受理(lǐ)費9,930元，由瞿洪波負擔。

本判決爲終審判決。

審判長(cháng)王陽

審判員(yuán)張立新

審判員(yuán)陳繼紅

二〇一七年九月(yuè)一日

書(shū)記員(yuán)餘文婷