楊力、陳艾芳房(fáng)屋買賣合同糾紛二審民事判決書(shū)

湖北(běi)省武漢市中級人(rén)民法院

民 事 判 決 書(shū)

（2017）鄂01民終5156号

上訴人(rén)（原審原告）：楊力，男(nán)，1982年7月(yuè)14日出生，漢族，住武漢市漢陽區(qū)，

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：陳晨星，湖北(běi)首義律師事務所律師。

被上訴人(rén)（原審被告）：陳艾芳，女(nǚ)，1976年10月(yuè)20日出生，漢族，住浙江省嘉興市南(nán)湖區(qū)，

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：許峰，湖北楚之傑律師事務所律師。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：王俊，湖北楚之傑律師事務所律師。

被上訴人(rén)（原審被告）：周明(míng)智，男(nán)，1975年9月(yuè)20日出生，漢族，住浙江省嘉興市南(nán)湖區(qū)，

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：許峰，湖北楚之傑律師事務所律師。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：王俊，湖北楚之傑律師事務所律師。

原審第三人(rén)：武漢鏈家宏業房(fáng)地産經紀有限公司，住所地武漢市江漢區(qū)中央商務區(qū)泛爲海國際SOHO城(chéng)一期第7幢32層4号。

法定代表人(rén)：單一剛，該公司總經理(lǐ)。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：江佳娜，該公司員(yuán)工。

原審第三人(rén)：中國建設銀行股份有限公司湖北(běi)省分(fēn)行，住所地武漢市江漢區(qū)建設大(dà)道709号。

法定代表人(rén)：林(lín)順輝，該行行長(cháng)。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：彭勇剛，該公司員(yuán)工。

上訴人(rén)楊力因與被上訴人(rén)陳艾芳、周明(míng)智、原審第三人(rén)武漢鏈家宏業房(fáng)地産經紀有限公司（以下(xià)簡稱鏈家公司）、原審第三人(rén)中國建設銀行股份有限公司湖北(běi)省分(fēn)行（以下(xià)簡稱建設銀行湖北(běi)分(fēn)行）房(fáng)屋買賣合同糾紛一案，不服湖北(běi)省武漢市漢陽區(qū)人(rén)民法院（2016）鄂0105民初4645号民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年8月(yuè)1日立案後，依法組成合議(yì)庭進行了(le)審理(lǐ)。本案現已審理(lǐ)終結。

楊力上訴請求：1、撤銷一審判決，依法發回重審或改判支持楊力的(de)一審訴訟請求；2、本案的(de)一、二審訴訟費用(yòng)均由陳艾芳、周明(míng)智承擔。二審中，楊力書(shū)面申請放棄其一審訴訟請求第2項，以及第3項中的(de)部分(fēn)訴請。據此，楊力上訴要求改判支持的(de)一審訴訟請求爲：1、陳艾芳、周明(míng)智繼續履行與楊力簽訂的(de)武漢市存量房(fáng)買賣合同，向楊力交付坐(zuò)落于武漢市漢陽區(qū)鹦鹉街(jiē)濱江大(dà)道188号世茂錦繡長(cháng)江一期4棟2單元23A層02室（建築面積98.46平方米），并辦理(lǐ)該房(fáng)屋不動産過戶登記手續；2、陳艾芳、周明(míng)智按850元/每日的(de)标準向楊力支付自2016年11月(yuè)1日至判決生效之日止的(de)違約金；3、本案訴訟費、保全費、律師費由陳艾芳、周明(míng)智承擔。事實與理(lǐ)由：一、一審法院一方面認定雙方簽訂的(de)存量房(fáng)買賣合同合法有效，陳艾芳、周明(míng)智違約，另一方面，又基于其違約認定合同履行不能，屬于認定事實不清，自相矛盾,楊力願意以剩餘房(fáng)款清償案涉房(fáng)屋貸款以注銷抵押登記，該合同不存在履行不能。二、一審法院适用(yòng)法律錯誤，《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第九十四條系指守約方可(kě)解除合同的(de)情形，本案中楊力是守約方，其并未主張解除合同，故該條款對(duì)本案并不适用(yòng)。

陳艾芳、周明(míng)智辯稱，本案合同簽約基礎已經喪失，陳艾芳、周明(míng)智訂立合同的(de)目的(de)已無法實現，且繼續履行合同存在障礙，請求駁回上訴，維持原判。

鏈家公司述稱，希望法院依法裁判。

建設銀行湖北(běi)分(fēn)行述稱，希望法院依法裁判。

楊力向一審法院起訴請求：1、陳艾芳、周明(míng)智繼續履行與楊力簽訂的(de)武漢市存量房(fáng)買賣合同，向楊力交付坐(zuò)落于武漢市漢陽區(qū)鹦鹉街(jiē)濱江大(dà)道188号世茂錦繡長(cháng)江一期4棟2單元23A層02室（建築面積98.46平方米），并辦理(lǐ)該房(fáng)屋不動産過戶登記手續；2、陳艾芳、周明(míng)智按3500元每月(yuè)的(de)标準向楊力支付自2016年11月(yuè)起至過戶之日的(de)房(fáng)屋占用(yòng)費；3、判決陳艾芳、周明(míng)智按850元/每日的(de)标準向楊力支付自2016年8月(yuè)13日至生效判決确定的(de)辦理(lǐ)不動産過戶登記手續之日的(de)違約金；4、本案訴訟費、保全費、律師費由陳艾芳、周明(míng)智承擔。

一審法院認定事實:陳艾芳、周明(míng)智系夫妻關系。周長(cháng)根系周明(míng)智的(de)哥(gē)哥(gē)。位于武漢市漢陽區(qū)鹦鹉街(jiē)濱江大(dà)道188号世茂錦繡長(cháng)江一期4棟2單元23A層02室（建築面積98.46平方米）房(fáng)屋系陳艾芳夫婦婚後購(gòu)買，該房(fáng)屋尚有部分(fēn)貸款及利息未還(hái)清，并在建設銀行湖北(běi)分(fēn)行設立有抵押。

2016年8月(yuè)2日，陳艾芳、周明(míng)智出具授權委托書(shū)，委托周長(cháng)根出售位于武漢市錦繡長(cháng)江1期4-23A-02房(fáng)屋，委托權限爲受托人(rén)有權以委托人(rén)名義與居間人(rén)就居間事宜洽商、簽署居間及相關協議(yì)、履行居間及相關協議(yì)，簽署買賣合同及協議(yì)、收取定金、收取購(gòu)房(fáng)款、享有武漢市存量房(fáng)屋買賣合同項下(xià)的(de)權利，授權委托期限爲2016年8月(yuè)2日至12月(yuè)31日止，授權委托書(shū)上還(hái)注明(míng)了(le)陳艾芳、周明(míng)智的(de)銀行卡号。

2016年8月(yuè)3日，陳艾芳作爲買方（乙方）與楊力作爲賣方（甲方）簽訂武漢市存量房(fáng)買賣合同一份，合同第一條約定出賣人(rén)所售房(fáng)屋坐(zuò)落于武漢市漢陽區(qū)濱江大(dà)道188号4幢2單元23A層2号房(fáng)屋，房(fáng)屋産權證明(míng)所載建築面積98.46平方米。第二條約定，該房(fáng)屋已經設立抵押，賣方應按以下(xià)方式贖樓，賣方現金贖樓：賣方應在簽訂本合同後向原按揭銀行申請提前還(hái)款，在按揭銀行批準提前還(hái)款的(de)期限内及時(shí)還(hái)款，并在房(fáng)産注銷抵押後将房(fáng)屋所有權證原件及土地使用(yòng)權證交付第三方辦理(lǐ)過戶。出賣人(rén)已将該房(fáng)屋出租。賣方承諾承租人(rén)已放棄優先購(gòu)買權，如因此導緻合同無法履行，由賣方承擔違約責任。第四條約定，該房(fáng)産轉讓價格爲按套轉讓，轉讓價爲人(rén)民币1700000元，第五條付款約定，該筆交易定金人(rén)民币60000元爲第一部分(fēn)房(fáng)款。人(rén)民币1640000元爲第二部分(fēn)房(fáng)款。付款方式爲貸款：買方須在過戶當天或雙方協商支付首期款540000元，賣方須配合買方提交申請銀行所需全部資料并按銀行規定簽署所需法律文書(shū)。按揭貸款金額以銀行承諾的(de)貸款金額爲準，由貸款銀行按約定時(shí)間支付給賣方。第七條房(fáng)産過戶約定，買賣雙方應在此合同簽訂後7個(gè)工作日内，房(fáng)産注銷抵押登記後30個(gè)工作日内，到房(fáng)産管理(lǐ)部門簽署《武漢市存量房(fáng)買賣合同》，交納過戶稅費，辦理(lǐ)房(fáng)産過戶手續。買方應在領取房(fáng)屋所有權證及土地使用(yòng)權證後3個(gè)工作日内辦理(lǐ)按揭貸款的(de)抵押登記。第八條房(fáng)産交付約定，出賣人(rén)收到全部購(gòu)房(fáng)款（不含交房(fáng)保證金）後7個(gè)工作日内交付給買受人(rén)。第十二條合同備注約定，合同備注條款與前述條款内容不一緻的(de)，以備注條款爲準：1、賣方搬走電視機一台、冰箱一台、客廳櫃機一台、其它固定物(wù)品勿動。2、賣方首次辦理(lǐ)不動産證所有費用(yòng)自行承擔。3、賣方承諾2016年10月(yuè)31日前将該房(fáng)屋交付乙方（并清理(lǐ)租戶）。補充協議(yì)及其他(tā)附件粘貼處有關于武漢市存量房(fáng)屋買賣合同第九條違約責任之補充協議(yì)約定：1、甲乙雙方任何一方逾期履行本合同義務的(de)，每逾期一日，違約方應按日計算(suàn)向守約方支付房(fáng)屋總價款萬分(fēn)之五的(de)違約金。2、甲方若出現下(xià)列情形之一的(de)，甲方構成根本違約，乙方有權以書(shū)面通(tōng)知的(de)方式解除房(fáng)屋買賣合同，并有權要求甲方雙倍返還(hái)定金或要求支付房(fáng)屋總價款的(de)20%的(de)違約金，同時(shí)要求甲方退還(hái)已收其他(tā)購(gòu)房(fáng)款：（1）甲方提供的(de)該房(fáng)屋所有權證，原購(gòu)房(fáng)合同等相關産權手續不真實、不完整、無效，導緻乙方無法取得(de)房(fáng)屋所有權的(de)；（2）該房(fáng)屋被查封或限制轉讓，導緻乙方無法取得(de)房(fáng)屋所有權的(de)；（3）逾期履行本合同約定的(de)義務超過十五日的(de)；（4）拒絕将該房(fáng)屋出售給乙方或者擅自提高(gāo)房(fáng)屋交易價格的(de)；（5）将該房(fáng)屋出售給第三方的(de)；（6）其他(tā)違約情形。3、乙方若出現下(xià)列情形之一的(de)，乙方構成根本違約，甲方有權以書(shū)面通(tōng)知的(de)方式解除房(fáng)屋買賣合同，并有權沒收乙方的(de)定金或要求乙方支付房(fáng)屋總價款的(de)20%的(de)違約金：（1）提供的(de)證件等購(gòu)房(fáng)所需的(de)資料不真實或無效，導緻無法辦理(lǐ)房(fáng)屋所有權轉移登記手續的(de)；（2）拒絕購(gòu)買該房(fáng)屋的(de)；（3）逾期履行本合同約定的(de)義務超過十五日的(de)。（4）其他(tā)違約情形。賣方陳艾芳、委托代理(lǐ)人(rén)周長(cháng)根、買方楊力均在以上合同及補充協議(yì)上簽名捺印。同日，陳艾芳、楊力與鏈家公司簽訂了(le)居間服務合同。同日，周長(cháng)根出具收條，表示收到楊力購(gòu)房(fáng)定金6萬元，該款由鏈家公司代爲辦理(lǐ)房(fáng)産證。

2016年8月(yuè)10日，陳艾芳、周明(míng)智與董方簽訂了(le)委托書(shū)，内容爲，委托人(rén)陳艾芳、周明(míng)智共同擁有坐(zuò)落在武漢市漢陽區(qū)濱江大(dà)道188号世茂錦繡長(cháng)江一期4棟2單元23A層02室，建築面積爲98.46平方米[武漢市房(fáng)權屬證明(míng)書(shū)編号武房(fáng)商證字第2007003221号]。該房(fáng)屋系雙方結婚後通(tōng)過按揭方式購(gòu)買，尚有部分(fēn)貸款及利息未還(hái)清，現需辦理(lǐ)提前還(hái)貸及辦證領證相關手續，特委托董方爲我們的(de)代理(lǐ)人(rén)，代爲辦理(lǐ)下(xià)列事宜：一、代爲領取辦證的(de)相關資料；二、代爲辦理(lǐ)并領取不動産權證書(shū)（房(fáng)屋所有權證、國有土地使用(yòng)證）；三、代爲償還(hái)房(fáng)屋按揭貸款，辦理(lǐ)銀行提前還(hái)款申請及還(hái)貸手續，代領貸款結清證明(míng)，代領他(tā)項權證及注銷抵押的(de)資料，并辦理(lǐ)解押等相關手續；四、代爲辦理(lǐ)上述房(fáng)産收樓手續，代爲辦理(lǐ)房(fáng)屋水(shuǐ)、電、管道煤氣、有線電視、公共維修基金、物(wù)業等相關配套設施過戶手續。受托人(rén)在辦理(lǐ)上述權限範圍内所進行的(de)代理(lǐ)活動，辦理(lǐ)有關事項，簽署的(de)有關文件委托人(rén)均予以承認，并自願承擔一切法律責任。委托期限自委托之日起至二零一七年八月(yuè)九日爲止。同年8月(yuè)15日，該委托書(shū)經湖北(běi)省武漢市琴台公證處公證。

2016年9月(yuè)5日，周長(cháng)根出具收條，表示收到楊力購(gòu)房(fáng)定金4萬元，該款由鏈家公司代爲辦理(lǐ)公證及相關手續。

2016年9月(yuè)8日，陳艾芳辦理(lǐ)了(le)漢陽區(qū)鹦鹉街(jiē)濱江大(dà)道188号世茂錦繡長(cháng)江一期4棟2單元23A屋02室房(fáng)屋的(de)不動産權證，明(míng)确權利人(rén)爲陳艾芳，共有情況爲共同共有。

2016年9月(yuè)28日，陳艾芳、周明(míng)智騰退了(le)漢陽區(qū)鹦鹉街(jiē)濱江大(dà)道188号世茂錦繡長(cháng)江一期4棟2單元23A屋02室房(fáng)屋的(de)租戶。此後，該房(fáng)屋空置至今。

2016年10月(yuè)8日，楊力的(de)貸款審批通(tōng)過。

2016年10月(yuè)14日，鏈家公司起草(cǎo)了(le)武漢市存量房(fáng)買賣合同補充協議(yì)一份，主要内容爲：2016年8月(yuè)3日，陳艾芳（甲方）與楊力（乙方）簽訂了(le)一份關于武漢市漢陽區(qū)濱江大(dà)道188号世茂錦繡長(cháng)江一期4棟2單元23A層02室房(fáng)屋的(de)《武漢市存量房(fáng)買賣合同》，房(fáng)價款爲人(rén)民币1700000元，雙方協商由楊力于2016年10月(yuè)14日前支付陳艾芳部分(fēn)首付款250000元，此款項僅用(yòng)于陳艾芳向該房(fáng)屋的(de)原貸款機構一次性還(hái)清剩餘貸款，并在收到此款後在銀行規定的(de)時(shí)間内辦理(lǐ)完畢解除抵押登記手續，若将該筆款項挪作他(tā)用(yòng)或辦理(lǐ)完畢解押後不繼續履行合同，則甲方應返還(hái)所支付的(de)上述款項并雙倍返還(hái)定金或以相當于該房(fáng)屋總價款的(de)20%向乙方支付違約金。備注：因甲乙雙方不在同一城(chéng)市，故特别強調，單方簽字并按手印的(de)影(yǐng)印件具有完全法定效力。楊力在該補充協議(yì)上簽字，陳艾芳、周明(míng)智拒絕在該補充協議(yì)上簽字。雙方自此發生争議(yì)，贖樓事宜沒有進展，合同未能進一步履行。

2016年10月(yuè)21日，陳艾芳、周明(míng)智向楊力發出催告函，希望楊力在收到或知曉本函之日起3日内聯系本人(rén)支付首付款并對(duì)原合同簽訂補充協議(yì)，另若2016年10月(yuè)31日無法付清全款，由此給本人(rén)造成的(de)包括但不限于逾期違約金、租金損失、交通(tōng)費用(yòng)以及中介費均由楊力承擔，否則将有權解除合同，并訴諸人(rén)民法院。

據鏈家公司工作人(rén)員(yuán)董方與周明(míng)智的(de)微信聊天記錄顯示，2016年10月(yuè)8日，楊力的(de)首付款已到位，可(kě)随時(shí)支付，同年10月(yuè)14日，在關于首付款的(de)付款方式、還(hái)貸贖樓事宜上，雙方不能達成一緻。周明(míng)智認爲還(hái)款贖樓早已公證委托給了(le)董方，對(duì)買方還(hái)款贖樓未明(míng)确表示同意。鏈家公司爲把控風險，未進行還(hái)款贖樓。

一審另查明(míng)，楊力爲武漢市戶口。在本案一審審理(lǐ)過程中，陳艾芳、周明(míng)智明(míng)确表示不同意繼續履行合同，且該房(fáng)屋的(de)抵押權未注銷，經一審法官釋明(míng)，楊力仍堅持不變更訴訟請求，仍要求繼續履行合同。經一審法院主持調解，雙方未能達成一緻協議(yì)。

一審法院認爲，楊力與陳艾芳、周明(míng)智簽訂的(de)武漢市存量房(fáng)買賣合同系雙方真實意思表示，未違反法律的(de)禁止性規定，合法有效，應受法律保護。該合同簽訂後，楊力支付了(le)10萬元定金，陳艾芳、周明(míng)智辦理(lǐ)了(le)房(fáng)屋的(de)不動産權證。該合同第二條約定陳艾芳、周明(míng)智現金贖樓。第五條付款約定按商業貸款，楊力須在過戶當天或雙方協商支付首期款54萬元，按揭貸款金額以銀行承諾的(de)貸款金額爲準。後雙方協商由楊力支付部分(fēn)購(gòu)房(fáng)款用(yòng)于贖樓，但未達成一緻意見，雙方既然未就贖樓及首期款支付達成新的(de)約定，則應按合同約定履行，由陳艾芳、周明(míng)智現金贖樓，楊力在過戶當天支付首期款。故陳艾芳、周明(míng)智以楊力未按合同約定支付首期款抗辯無事實和(hé)法律依據，陳艾芳、周明(míng)智未按合同約定履行贖樓義務，構成違約。該合同第八條房(fáng)産交付約定陳艾芳、周明(míng)智在收到全部購(gòu)房(fáng)款後7個(gè)工作日内将房(fáng)屋交付給楊力。第十二條合同備注約定陳艾芳、周明(míng)智承諾2016年10月(yuè)31日前将該房(fáng)屋交付楊力（并清退租戶），同時(shí)第十二條也(yě)約定了(le)合同備注條款内容與前述條款内容不一緻的(de)，以備注條款爲準，故關于房(fáng)産交付應從第十二條的(de)約定，陳艾芳、周明(míng)智認爲楊力應在2016年10月(yuè)31日前支付購(gòu)房(fáng)款的(de)抗辯觀點，不予采納。該房(fáng)屋設立有抵押，陳艾芳、周明(míng)智明(míng)确表示不同意繼續履行房(fáng)屋買賣合同，亦不同意提前還(hái)貸贖樓，抵押權人(rén)建設銀行湖北(běi)分(fēn)行明(míng)确表示陳艾芳的(de)貸款未還(hái)清前，抵押房(fáng)産不得(de)發生轉移。至今，該合同無法繼續履行，合同目的(de)無法實現，屬于合同履行不能，楊力有權解除合同，并要求陳艾芳、周明(míng)智承擔相應的(de)違約責任，經一審法官釋明(míng)，楊力仍堅持不變更訴訟請求，要求繼續履行合同。對(duì)楊力堅持要求繼續履行合同、要求交付房(fáng)屋及支付房(fáng)屋占用(yòng)費、辦理(lǐ)過戶手續及基于辦理(lǐ)過戶手續所要求的(de)違約金等訴訟請求，均不予支持。根據《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第八條、第四十四條、第七十八條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百零八條、第一百一十條、《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百四十二條規定之精神，判決：駁回楊力的(de)訴訟請求。一審案件受理(lǐ)費20100元、保全費用(yòng)5000元由楊力承擔（已交納）。

本院二審期間，當事人(rén)圍繞上訴請求依法提交了(le)證據，本院組織當事人(rén)進行了(le)證據交換和(hé)質證，對(duì)當事人(rén)二審争議(yì)的(de)事實，本院認定如下(xià)：

楊力提交以下(xià)證據：證據一，楊力的(de)存款證明(míng)書(shū)一份（金額221000元），拟證明(míng)楊力可(kě)以用(yòng)剩餘購(gòu)房(fáng)款清償案涉房(fáng)屋貸款餘額，以注銷抵押登記，本案不存在履行不能的(de)情況。證據二，網上查詢的(de)與本案标的(de)物(wù)相似的(de)房(fáng)源租金情況，拟證明(míng)楊力的(de)一審第二項訴訟請求有依據。證據三，楊力的(de)存款證明(míng)書(shū)一份（金額1380000元），結合證據一的(de)存款證明(míng)書(shū)，拟證明(míng)楊力有能力繼續履行房(fáng)屋買賣合同，并可(kě)一次性付清全部剩餘房(fáng)款。

經質證，陳艾芳、周明(míng)智對(duì)楊力提交證據的(de)意見爲：對(duì)證據一的(de)真實性無異議(yì)，但對(duì)其關聯性及證明(míng)目的(de)有異議(yì)，該證據與本買賣合同無關，隻能證明(míng)2017年8月(yuè)11日楊力才有此存款，故楊力履約能力存在問題。對(duì)證據二的(de)真實性、合法性、關聯性均有異議(yì)，該證據爲複印件，不能達到其證明(míng)目的(de)。對(duì)證據三的(de)真實性無異議(yì)，但對(duì)證明(míng)目的(de)及關聯性有異議(yì)，隻能證明(míng)2017年9月(yuè)13日楊力有存款1380000元，不能證明(míng)楊力在原履行合同時(shí)具備付款能力。

鏈家公司對(duì)楊力提交證據的(de)意見爲：對(duì)證據一的(de)真實性、合法性、證明(míng)目的(de)均無異議(yì)。對(duì)證據二中來(lái)源于鏈家的(de)數據的(de)真實性無異議(yì)，對(duì)來(lái)源于其他(tā)中介的(de)數據有異議(yì)，認爲不能達到其證明(míng)目的(de)。對(duì)證據三的(de)真實性、合法性無異議(yì)，合同約定過戶當日支付540000元，故1380000元已滿足合同約定的(de)過戶條件。

建設銀行湖北(běi)分(fēn)行對(duì)楊力提交證據的(de)意見爲：對(duì)證據一、證據二、證據三均無異議(yì)。

本院認爲，對(duì)于楊力提交的(de)證據一和(hé)證據三，因陳艾芳、周明(míng)智、鏈家公司及建設銀行湖北(běi)分(fēn)行對(duì)該證據的(de)真實性均無異議(yì)，本院對(duì)其真實性予以确認，上述證據能達到其證明(míng)目的(de)，本院依法予以采信。對(duì)于楊力提交的(de)證據二，因楊力已放棄該項訴訟請求，本院依法不予采信。

經審理(lǐ)查明(míng)，一審法院查明(míng)的(de)“2016年8月(yuè)3日，陳艾芳作爲買方（乙方）與楊力作爲賣方（甲方）簽訂武漢市存量房(fáng)買賣合同一份”有誤，應爲“2016年8月(yuè)3日，陳艾芳作爲賣方（甲方）與楊力作爲買方（乙方）簽訂武漢市存量房(fáng)買賣合同一份”。對(duì)一審法院查明(míng)的(de)其他(tā)事實，本院予以确認。

二審中，楊力提交金額合計1601000元的(de)存款證明(míng)書(shū)，并表示可(kě)一次性支付全部剩餘購(gòu)房(fáng)款1600000元以繼續履行合同。建設銀行湖北(běi)分(fēn)行陳述，在貸款已結清的(de)情況下(xià)，其可(kě)根據法院文書(shū)協助注銷抵押登記。

本院認爲，陳艾芳、楊力于2016年8月(yuè)3日簽訂的(de)武漢市存量房(fáng)買賣合同系各方當事人(rén)真實意思表示，内容未違反法律、行政法規的(de)強制性規定，合法有效，當事人(rén)應依約全面履行義務。該合同第二條約定：由陳艾芳、周明(míng)智現金贖樓。後雙方雖協商由楊力支付部分(fēn)購(gòu)房(fáng)款用(yòng)于贖樓，但未達成新的(de)一緻意見，故雙方仍應按合同原約定履行，由陳艾芳、周明(míng)智現金贖樓。現陳艾芳、周明(míng)智未按合同約定履行贖樓義務，構成違約。《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第六十條第一款規定：當事人(rén)應當按照(zhào)約定全面履行自己的(de)義務。《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第一百零七條規定：當事人(rén)一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的(de)，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。楊力作爲案涉房(fáng)屋的(de)買受人(rén)，現願意代替陳艾芳、周明(míng)智清償所欠銀行貸款以消滅案涉房(fáng)屋上抵押權，并提供了(le)金額足以一次性付清剩餘全部購(gòu)房(fáng)款的(de)存款證明(míng)書(shū)以證明(míng)其履約意願及履約能力，屬積極的(de)履約行爲，該行爲不違反法律規定，對(duì)賣方陳艾芳、周明(míng)智的(de)合同權利亦無不利影(yǐng)響，本院予以準許。案涉武漢市存量房(fáng)買賣合同不存在履行不能的(de)情況，應繼續履行。陳艾芳、周明(míng)智應在楊力代爲清償案涉房(fáng)屋所欠銀行貸款後，配合辦理(lǐ)抵押權注銷登記，并在楊力付清全部購(gòu)房(fáng)款時(shí)，配合辦理(lǐ)案涉房(fáng)屋産權轉移登記及交付手續。

關于楊力主張的(de)違約金，因陳艾芳、周明(míng)智未按合同約定履行贖樓義務，構成違約，依約應承擔違約金。雙方關于武漢市存量房(fáng)買賣合同第九條違約責任之補充協議(yì)約定：甲乙雙方任何一方逾期履行本合同義務的(de)，每逾期一日，違約方應按日計算(suàn)向守約方支付房(fáng)屋總價款萬分(fēn)之五的(de)違約金。雙方簽訂的(de)武漢市存量房(fáng)買賣合同第十二條合同備注約定：賣方承諾2016年10月(yuè)31日前将該房(fáng)屋交付乙方（并清退租戶），該條同時(shí)約定合同備注條款内容與前述條款内容不一緻的(de)，以備注條款爲準。二審中，陳艾芳、周明(míng)智抗辯違約金過高(gāo)，根據《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第一百一十四條第二款之規定可(kě)知，我國合同法上的(de)違約金系以補償性爲主、以懲罰性爲輔，不得(de)過分(fēn)高(gāo)于損失。陳艾芳、周明(míng)智雖未在2016年10月(yuè)31日前向楊力交付房(fáng)屋，但楊力事實上也(yě)隻支付了(le)100000元房(fáng)屋款項，本院以楊力的(de)實際損失爲基礎，兼顧合同的(de)履行情況、當事人(rén)的(de)過錯程度等綜合因素，根據公平原則和(hé)誠實信用(yòng)原則予以衡量，對(duì)楊力主張的(de)違約金予以部分(fēn)支持，酌定陳艾芳、周明(míng)智自2016年11月(yuè)1日至本判決生效之日，按每月(yuè)1500元的(de)标準向楊力支付違約金。關于楊力主張的(de)律師費，因依據不足，本院不予支持。

綜上所述，楊力的(de)上訴請求部分(fēn)成立。本院依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下(xià)：

一、撤銷湖北(běi)省武漢市漢陽區(qū)人(rén)民法院（2016）鄂0105民初4645号民事判決；

二、陳艾芳、周明(míng)智繼續履行與楊力簽訂的(de)關于武漢市漢陽區(qū)鹦鹉街(jiē)濱江大(dà)道188号世茂錦繡長(cháng)江一期4棟2單元23A層02室房(fáng)屋的(de)武漢市存量房(fáng)買賣合同;

三、楊力于本判決生效之日起十日内代陳艾芳、周明(míng)智向中國建設銀行股份有限公司湖北(běi)省分(fēn)行償還(hái)上述房(fáng)屋剩餘貸款本金及利息，陳艾芳、周明(míng)智、中國建設銀行股份有限公司湖北(běi)省分(fēn)行于上述房(fáng)屋貸款本金及利息清償完畢後十日内，協助楊力辦理(lǐ)房(fáng)屋的(de)抵押登記注銷手續；

四、陳艾芳、周明(míng)智于上述房(fáng)屋抵押登記注銷之日起十日内，協助楊力辦理(lǐ)房(fáng)屋的(de)産權轉移登記手續，并将房(fáng)屋交付楊力，楊力于房(fáng)屋産權轉移登記的(de)當日向陳艾芳、周明(míng)智支付剩餘購(gòu)房(fáng)款（以1600000元爲基數，扣減判決第三項楊力代爲償還(hái)的(de)銀行貸款本金及利息）；

五、陳艾芳、周明(míng)智于本判決生效之日起三十日内，按每月(yuè)1500元的(de)标準，向楊力支付2016年11月(yuè)1日至本判決生效之日止的(de)違約金；

六、駁回楊力的(de)其他(tā)訴訟請求。

如果未按本判決指定的(de)期間履行給付金錢義務，應當依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的(de)債務利息。

一審案件受理(lǐ)費20100元，保全費5000元，合計25100元由楊力負擔3100元，陳艾芳、周明(míng)智負擔22000元。

二審案件受理(lǐ)費20100元，由楊力負擔2100元，陳艾芳、周明(míng)智負擔18000元。

本判決爲終審判決。

審判長(cháng)　　胡丹丹

審判員(yuán)　　黃(huáng)　更

審判員(yuán)　　李　瑜

二〇一七年十月(yuè)十九日

書(shū)記員(yuán)　　肖　華