張**、彭**房(fáng)屋買賣合同糾紛二審民事判決書(shū)

湖北(běi)省武漢市中級人(rén)民法院

民 事 判 決 書(shū)

（2017）鄂01民終6714号

上訴人(rén)（原審被告）：張**，女(nǚ)，1968年12月(yuè)30日出生，漢族，武漢市人(rén)，住武漢市江漢區(qū)。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：許峰，湖北楚之傑律師事務所律師。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：王俊，湖北楚之傑律師事務所律師。

被上訴人(rén)（原審原告）：彭**，女(nǚ)，1986年12月(yuè)8日出生，漢族，仙桃市人(rén)，住仙桃市。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：李**，湖北(běi)**律師事務所律師。

原審第三人(rén)：廣東碧桂園物(wù)業服務股份有限公司武漢漢南(nán)分(fēn)公司，住所地武漢市漢南(nán)區(qū)紗帽鎮薇湖路296号。

法定代表人(rén)：李**，總經理(lǐ)。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：陳**，該公司服務中心部門經理(lǐ)。

上訴人(rén)張**因與被上訴人(rén)彭**、原審第三人(rén)廣東碧桂園物(wù)業服務股份有限公司武漢漢南(nán)分(fēn)公司（以下(xià)簡稱碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司）房(fáng)屋買賣合同糾紛一案，不服湖北(běi)省武漢市漢南(nán)區(qū)人(rén)民法院（2017）鄂0113民初262号民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年10月(yuè)9日立案後，依法組成合議(yì)庭對(duì)本案進行了(le)審理(lǐ)。本案現已審理(lǐ)終結。

上訴人(rén)張**上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回彭**的(de)一審全部訴訟請求。事實和(hé)理(lǐ)由：一、一審判決對(duì)案件事實認定不清。本案合同爲附解除條件的(de)合同，且解除條件已成就。《房(fáng)地産買賣三方合約》約定，“甲方将隔壁102室空調外機解決後再辦理(lǐ)過戶手續，如問題解決不了(le)，甲方退還(hái)彭**支付的(de)3萬元贖契款”。該約定實質上将解決空調外機作爲合同解除的(de)條件，現條件已成就，一審法院将該約定認定爲彭**的(de)權利，其放棄該權利即可(kě)履行合同屬于事實認定偏差。合同簽訂後，彭**在空調外機未處理(lǐ)前一直消極履行合同，因張**及碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司多(duō)次與102室業主協商均未果，截止合同約定的(de)過戶時(shí)間2016年12月(yuè)18日也(yě)無法解決，最終導緻合同目的(de)無法實現。三方協商按照(zhào)合同約定解除合同時(shí)，由于彭**堅持要求張**支付3萬元賠償金，張**拒絕，而未能達成一緻，但碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司已将保證金2800元返還(hái)給張**。後因漢南(nán)區(qū)地鐵規劃等因素導緻房(fáng)價暴漲後彭**才聲稱放棄要求解決102室空調外機的(de)主張。由于彭**原因導緻履行周期過長(cháng)及合同目的(de)無法實現，合同事實上已解除。二、一審法院适用(yòng)法律錯誤。涉案房(fáng)屋設立有抵押，未經抵押權人(rén)同意，抵押房(fáng)屋不得(de)發生所有權轉移，該合同無法繼續履行。張**在合同履行過程中未收到彭**任何款項，若繼續履行合同明(míng)顯對(duì)張**不公平。三、涉案房(fáng)屋爲張**家庭的(de)唯一住房(fáng)。

被上訴人(rén)彭**辯稱，一審判決認定事實清楚，适用(yòng)法律正确，請求駁回上訴，維持原判。

原審第三人(rén)碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司述稱，沒有傾向性意見，由法院判決。

2017年3月(yuè)，彭**訴至一審法院，請求判令：一、張**及碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司繼續履行與彭**簽署的(de)《房(fáng)地産買賣三方合約》；二、張**及碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司按與彭**簽署的(de)《房(fáng)地産買賣三方合約》支付相應賠償金2.8萬元（從2016年12月(yuè)19日起，按總價款28萬元的(de)千分(fēn)之一計算(suàn)）；三、張**及碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司退還(hái)中介服務費2800元；四、本案的(de)訴訟費用(yòng)和(hé)财産保全費用(yòng)由張**及碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司承擔。

一審法院認定事實：2016年10月(yuè)25日彭**與張**在碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司作爲中介方的(de)情況下(xià)簽訂了(le)《房(fáng)地産買賣三方合約》，約定由張**将自己所有的(de)位于武漢市漢南(nán)區(qū)碧桂園翠堤春曉一街(jiē)八座103房(fáng)屋一套，以總價款人(rén)民币28萬元出售給彭**。雙方在《房(fáng)地産買賣三方合約》附件第三條約定買賣雙方按照(zhào)張**出資6萬元，彭**出資3萬元，共同完成贖契手續，張**必須于本合同簽署後三天内不可(kě)撤銷地全權委托碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司辦理(lǐ)贖契手續，在贖契成功後，彭**出資的(de)3萬元贖契款自動轉爲房(fáng)屋首付款，餘款25萬元在辦理(lǐ)完房(fáng)屋過戶手續的(de)當天彭**一次性付清。協議(yì)簽訂後，彭**當日向第三方廣東碧桂園物(wù)業服務股份有限公司武漢漢南(nán)分(fēn)公司支付贖契款人(rén)民币3萬元，并支付中介服務費2800元。在該合同的(de)補充協議(yì)中約定張**将隔壁102室空調外機解決後再辦理(lǐ)過戶手續，如問題解決不了(le)張**退還(hái)彭**支付的(de)3萬元贖契款。後彭**在2016年10月(yuè)28日承諾不再追究空調外機問題，要求張**協助辦理(lǐ)過戶手續，但張**及碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司直至合同約定的(de)2016年12月(yuè)18日仍未履行辦理(lǐ)過戶的(de)義務。在多(duō)次協商沒有取得(de)任何進展後，彭**訴至法院。

一審法院認爲，彭**與張**在碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司作爲中介方的(de)情況下(xià)簽訂的(de)《房(fáng)地産買賣三方合約》系買賣雙方真實意願的(de)表示，不違反法律強制性規定，合法有效，雙方均應依約履行。彭**已按合同約定，支付了(le)3萬元贖契款，張**亦應按約協助彭**辦理(lǐ)解除抵押及房(fáng)屋過戶手續，補充協議(yì)中約定的(de)張**需将隔壁102室空調外機解決後再辦理(lǐ)過戶手續，彭**已明(míng)确表示不再追究空調外機問題，放棄補充協議(yì)中所享有的(de)權利,《房(fáng)地産買賣三方合約》已具備完全履行條件，張**不履行合同約定，拒絕協助彭**辦理(lǐ)房(fáng)屋過戶手續，違反了(le)合同約定。至于張**在答(dá)辯中認爲本案房(fáng)屋屬于已抵押房(fáng)屋，未解除抵押情形下(xià)無法辦理(lǐ)過戶交易手續的(de)辯護意見，一審法院認爲根據《房(fáng)地産買賣三方合約》，三方已約定了(le)先行辦理(lǐ)解除抵押手續，再行辦理(lǐ)過戶手續，彭**、張**雙方依約将解除抵押款交付碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司，向銀行還(hái)款解除抵押即可(kě)，不存在履行障礙，故對(duì)于彭**請求判令張**繼續履行《房(fáng)地産買賣三方合約》的(de)訴訟請求予以支持。對(duì)于彭**要求張**支付逾期過戶違約賠償金2.8萬元的(de)訴訟請求，就合同法上違約金的(de)補償性而言，違約金本質上屬于損害賠償額之預定，其主要功能在于填補守約方損失，相當于履行之替代。彭**、張**雙方前期因空調外機問題争議(yì)溝通(tōng)不善，雙方理(lǐ)解上出現偏差，影(yǐng)響了(le)過戶進度，現經過庭審，合同繼續履行的(de)條件成熟，在整個(gè)過程中延遲過戶的(de)行爲并未對(duì)彭**造成實質性損失，如因此而要求張**承擔逾期過戶違約賠償，有失公平，故對(duì)于彭**要求2.8萬元違約賠償的(de)訴訟請求，不予支持。同時(shí)，因彭**、張**雙方在碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司的(de)共同作用(yòng)下(xià)簽訂了(le)《房(fáng)地産買賣三方合約》，且在彭**、張**雙方出現争議(yì)時(shí)，碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司一直在積極溝通(tōng)協調，整個(gè)過程中碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司并無過錯，彭**享受了(le)碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司提供的(de)中介服務。故對(duì)于彭**要求碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司退還(hái)中介服務費的(de)訴訟請求，不予支持。綜上所述，依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百四十二條的(de)規定，判決：一、彭**與張**及碧桂園漢南(nán)分(fēn)公司簽訂的(de)《房(fáng)地産買賣三方合約》合法有效，繼續履行；二、彭**于本判決生效之日起七日内向張**張麗萍支付剩餘購(gòu)房(fáng)款25萬元。張**張麗萍自收到彭**支付剩餘購(gòu)房(fáng)款25萬元之日起十五日内協助彭**辦理(lǐ)房(fáng)産過戶手續；三、駁回彭**的(de)其他(tā)訴訟請求。案件受理(lǐ)費2750元及财産保全費1920元，由張**承擔。如果未按本判決指定的(de)期間履行給付金錢義務，應當依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第二百五十三條的(de)規定，加倍支付遲延履行期間的(de)債務利息。

二審中，當事人(rén)沒有提交新證據。

一審查明(míng)的(de)事實中，除“彭**在2016年10月(yuè)28日承諾不再追究空調外機問題”本院不予認定外，其餘事實屬實，本院予以确認。

本院另查明(míng)，彭**二審中表示，如張**不解除案涉房(fáng)屋上抵押，彭**同意先代爲向銀行償還(hái)貸款以滌除抵押權便于辦理(lǐ)房(fáng)産過戶手續，再向張**追索。

本院認爲，綜合雙方當事人(rén)的(de)訴辯意見，本案争議(yì)焦點爲：一、張**是否有權解除案涉《房(fáng)地産買賣三方合約》；二，案涉《房(fáng)地産買賣三方合約》是否存在履行障礙。

針對(duì)争議(yì)焦點一：《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第九十三條規定：“當事人(rén)協商一緻，可(kě)以解除合同。當事人(rén)可(kě)以約定一方解除合同的(de)條件。解除合同的(de)條件成就時(shí)，解除權人(rén)可(kě)以解除合同。”本案中雙方并未協商一緻解除合同，而補充協議(yì)中“張**将隔壁102室空調外機解決後再辦理(lǐ)過戶手續，如問題解決不了(le)張**退還(hái)彭**支付的(de)3萬元贖契款”的(de)約定，系爲張**設定了(le)義務，該條款并未明(míng)确約定張**享有合同解除權，在彭**表示不再追究空調外機問題，放棄補充協議(yì)中其享有權利的(de)情況下(xià)，空調外機問題對(duì)合同履行并無影(yǐng)響，即便該條款中隐含了(le)解除合同的(de)條件，張**作爲義務人(rén)以其未履行合同義務來(lái)主張解除合同，亦違反了(le)誠實信用(yòng)原則。故張**并不享有合同約定的(de)解除權，且張**亦未能舉證證明(míng)其享有法定的(de)解除權，故本院認爲張**無權解除案涉《房(fáng)地産買賣三方合約》。

針對(duì)争議(yì)焦點二：雖然案涉房(fáng)屋設立有抵押，而張**并未配合解除抵押，但彭**承諾先代爲提前清償所擔保的(de)債務，并未損害抵押權人(rén)利益，故案涉房(fáng)屋上設立的(de)抵押權并非合同履行的(de)障礙。至于張**所稱的(de)彭**未支付後續款項及涉案房(fáng)屋爲張**家庭的(de)唯一住房(fáng)等問題，一審判決已明(míng)确彭**向張**支付剩餘購(gòu)房(fáng)款，故此節并非合同履行的(de)障礙；涉案房(fáng)屋是否爲張**家庭的(de)唯一住房(fáng)，一方面張**未就此舉證證明(míng)，另一方面與合同履行亦缺乏關聯，更非事實上或法律上履行不能的(de)情況，故亦并非合同履行的(de)障礙。

綜上，張**的(de)上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，适用(yòng)法律正确。依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的(de)規定，判決如下(xià)：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理(lǐ)費2750元，由張**負擔。

本判決爲終審判決。

審 判 長(cháng)　駱朝輝

審 判 員(yuán)　李斌成

審 判 員(yuán)　安林(lín)鋒

二〇一七年十二月(yuè)八日

法官助理(lǐ)　申光(guāng)偉

書(shū) 記 員(yuán)　舒　渲