武漢**地産經紀有限公司、**房(fáng)屋租賃合同糾紛二審民事判決書(shū)

湖北(běi)省武漢市中級人(rén)民法院

民 事 判 決 書(shū)

（2017）鄂01民終6708号

上訴人(rén)（原審原告）：武漢**地産經紀有限公司，住所地湖北(běi)省武漢市漢陽區(qū)七裏廟七裏晴川112幢1層7号商網。

法定代表人(rén)：肖**，系該公司總經理(lǐ)。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：許峰，湖北楚之傑律師事務所律師。

上訴人(rén)（原審被告）：舒**，男(nán)，漢族，1979年6月(yuè)3日出生，住湖北(běi)省武漢經濟技術開發區(qū)，

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：覃**（舒**之妻），住湖北(běi)省武漢經濟技術開發區(qū)。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：石**，湖北(běi)**律師事務所律師。

被上訴人(rén)（原審被告）：傅**，男(nán)，漢族，1975年8月(yuè)2日出生，住湖北(běi)省竹溪縣，

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：石**，湖北(běi)**律師事務所律師。

上訴人(rén)武漢**地産經紀有限公司（以下(xià)簡稱**公司）因與上訴人(rén)舒**、被上訴人(rén)傅**房(fáng)屋租賃合同糾紛一案，不服武漢經濟技術開發區(qū)人(rén)民法院（2016）鄂0191民初3006号民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年10月(yuè)9日立案受理(lǐ)後，依法組成合議(yì)庭進行了(le)審理(lǐ)。本案現已審理(lǐ)終結。

**公司上訴請求：一、撤銷一審判決第四項，并改判爲“傅**應于本判決生效之日起十日内向武漢**地産經紀有限公司支付延期支付租金的(de)滞納金（以《投資合作協議(yì)》解除之日欠付的(de)租金爲基數，按照(zhào)24%的(de)年利率從2016年9月(yuè)1日起計算(suàn)至《投資合作協議(yì)》解除之日止）”；二、本案一、二審訴訟費用(yòng)由傅**、舒**承擔。事實和(hé)理(lǐ)由：一、按照(zhào)上訴人(rén)**公司與被上訴人(rén)傅**簽訂的(de)《投資合作協議(yì)》第4條約定，傅**應于2016年8月(yuè)31日支付下(xià)年度租金，因此應從2016年9月(yuè)l日起算(suàn)滞納金。二、從上訴人(rén)**公司與被上訴人(rén)傅**簽訂的(de)《投資合作協議(yì)》第6條約定看，若被上訴人(rén)傅**逾期付款，應按逾期付款的(de)金額的(de)千分(fēn)之三支付滞納金，本案應以被上訴人(rén)傅**至《投資合作協議(yì)》解除之日前逾期拖欠的(de)租金爲基數計算(suàn)滞納金。

舒**上訴請求：一、撤銷原判，駁回武漢**地産經紀有限公司的(de)訴訟請求；二、本案訴訟費用(yòng)由武漢**地産經紀有限公司承擔。事實和(hé)理(lǐ)由：一、一審判決違反了(le)合同相對(duì)性原則，将與武漢**地産經紀有限公司沒有合同關系的(de)上訴人(rén)拉進訴訟，并作出要上訴人(rén)騰退房(fáng)屋的(de)判決，明(míng)顯不公正。二、一審違反法定程序。1、一審将舒**作爲被告參加訴訟，明(míng)顯與法律規定不符。2、一審未向舒**釋明(míng)就騰退房(fáng)屋将導緻裝修、餐飲設備設施損失進行主張，導緻舒**的(de)權利未能得(de)到主張和(hé)實現，嚴重損害了(le)舒**的(de)合法權益。三、一審實體判決因違反法律而導緻重大(dà)不公。四、**公司轉租是違法行爲。

傅**未進行書(shū)面答(dá)辯，表示同意舒**的(de)意見。

**公司向一審法院提起訴訟請求：1.判令解除**公司與傅**簽訂的(de)《投資合作協議(yì)》；2.判令傅**、舒**騰退位于武漢經濟技術開發區(qū)湘隆時(shí)代商業中心A區(qū)9-16号商鋪；3.判令傅**、舒**承擔商鋪年度租賃費用(yòng)184,748.40元（該費用(yòng)按每日843.60元從2016年10月(yuè)1日起暫計算(suàn)至2017年5月(yuè)8日，最終計算(suàn)至合同實際解除之日止，《投資合作協議(yì)》約定的(de)租賃費名目爲“分(fēn)紅”），若《投資合作協議(yì)》實際解除後，傅**、舒**仍不騰退房(fáng)屋的(de)，請求判令傅**、舒**支付占有使用(yòng)費（按每日843.60元計算(suàn)，以上費用(yòng)計算(suàn)至商鋪實際騰退時(shí)止）；4.請求判令傅**、舒**承擔推遲支付商鋪年度租賃費用(yòng)的(de)滞納金55,424.52元（該費用(yòng)暫以184,748.40元爲基數乘以30%，從2016年10月(yuè)1日起計算(suàn)至**公司與傅**簽訂的(de)《投資合作協議(yì)》實際解除之日止）；5、本案全部訴訟費用(yòng)由傅**、舒**承擔。

一審法院認定事實：武漢經濟技術開發區(qū)3R地塊湘隆時(shí)代商業中心A區(qū)9-16房(fáng)屋登記的(de)房(fáng)屋所有權人(rén)爲案外人(rén)餘建棟，但系案外人(rén)餘建棟與案外人(rén)徐紅利的(de)夫妻共同财産。2013年4月(yuè)1日，案外人(rén)徐紅利與武漢**地産經紀有限公司沌口分(fēn)公司（以下(xià)簡稱**公司沌口分(fēn)公司）簽訂《房(fáng)屋租賃合同》，将湘隆時(shí)代商業中心A區(qū)9-16房(fáng)屋出租給**公司沌口分(fēn)公司，租賃期限自2013年4月(yuè)1日起至2020年4月(yuè)1日止等内容。一審審理(lǐ)中，案外人(rén)餘建棟表示知曉并同意其配偶徐紅利出租上述房(fáng)屋給**公司沌口分(fēn)公司，案外人(rén)餘建棟及案外人(rén)徐紅利亦同意**公司沌口分(fēn)公司将上述商鋪轉租他(tā)人(rén)。2014年10月(yuè)1日，**公司與傅**簽訂《投資合作協議(yì)》，約定：**公司擁有湘隆時(shí)代商業中心A區(qū)9-16房(fáng)屋使用(yòng)權及轉租權，**公司以該店(diàn)面與傅**投資合作西式快(kuài)餐生意，**公司負責店(diàn)面租金及使用(yòng)權轉讓費用(yòng)，傅**負責其他(tā)投資；**公司使用(yòng)權轉讓費用(yòng)爲600,000元，用(yòng)于與傅**投資合作，固定占新成立公司股份50%；**公司不參與具體經營，爲保證**公司利益，傅**每月(yuè)固定給**公司分(fēn)紅計22,000元，一年一付，第二次開始提前一個(gè)月(yuè)付，即第一次264,000元簽訂本協議(yì)時(shí)支付，下(xià)次支付期爲2015年8月(yuè)31日，第二年固定分(fēn)紅上調8%，即285,120元，此後每年均以此幅度上調分(fēn)紅；傅**不再支付使用(yòng)權轉讓費用(yòng)及月(yuè)租金，但承擔物(wù)業費、水(shuǐ)電費、有線電視、煤氣等經營過程中産生的(de)一切費用(yòng)；傅**應及時(shí)、足額支付**公司分(fēn)紅，不得(de)以包括經營困難或資金緊張等任何借口推遲支付，每推遲支付一天按應付金額的(de)千分(fēn)之三加付滞納金，本協議(yì)有效期五年，從2014年10月(yuè)1日到2019年9月(yuè)30日止；**公司賬号：建行，張國正，28×××09等内容。2014年10月(yuè)1日，傅**又與舒**簽訂《聯營協議(yì)》，約定：傅**以該店(diàn)面與舒**投資合作西式快(kuài)餐生意，傅**負責店(diàn)面租金及使用(yòng)權轉讓費用(yòng)，舒**負責其他(tā)投資；傅**不參與具體經營管理(lǐ)，爲保證傅**利益，舒**每月(yuè)固定給傅**分(fēn)紅計22,000元，一年一付，第二次開始提前一個(gè)月(yuè)付，即第一次264,000元簽訂本協議(yì)時(shí)支付，下(xià)次支付期爲2015年8月(yuè)31日，第二年固定分(fēn)紅上調8%，即285,120元，此後每年均以此幅度上調分(fēn)紅；傅**收取有關款項賬戶，戶名：建行，張國正，賬号：28×××09；聯營期間内，經營所産生的(de)一切費用(yòng)，包括人(rén)員(yuán)工資、稅金、工商管理(lǐ)費、門前三包費、水(shuǐ)電費、通(tōng)訊費，以及公關送禮費等均由乙方承擔等内容。經查，案外人(rén)張國正系**公司豪宅部銷售經理(lǐ)，**公司及案外人(rén)張國正均自認**公司使用(yòng)案外人(rén)張國正賬号爲28×××09的(de)建設銀行卡收取及支付上述房(fáng)屋的(de)租金。《投資合作協議(yì)》簽訂後，**公司将上述房(fáng)屋交付傅**，但雙方未共同投資合作西式快(kuài)餐生意，亦未投資合作成立新公司。後傅**又将該房(fáng)屋交付舒**，雙方亦未投資合作西式快(kuài)餐生意。傅**、舒**以涉案房(fáng)屋存在漏水(shuǐ)問題爲由，從2016年10月(yuè)1日開始未向**公司支付款項。**公司、傅**、舒**均自認該款項應于2016年8月(yuè)31日支付**公司。2016年9月(yuè)19日，**公司向傅**、舒**發出《律師函》，要求傅**、舒**五日内騰退商鋪并依法承擔店(diàn)面占有使用(yòng)費及違約金。**公司催款未果，故訴至法院，請求依訴予判。

一審另查明(míng)：**公司沌口分(fēn)公司系**公司下(xià)屬分(fēn)公司，于2014年11月(yuè)13日被注銷。

一審法院認爲，合同的(de)性質應根據合同的(de)權利義務内容來(lái)确定。**公司與傅**簽訂的(de)《投資合作協議(yì)》約定僅提供房(fáng)屋給傅**用(yòng)于經營，雙方未成立新公司，**公司既不參加經營管理(lǐ)及承擔經營費用(yòng)，也(yě)不承擔經營風險。傅**與舒**簽訂的(de)《聯營協議(yì)》亦約定傅**僅提供房(fáng)屋給舒**用(yòng)于經營，傅**亦未參加經營管理(lǐ)及承擔經營費用(yòng)。上述權利義務關系符合房(fáng)屋租賃合同法律關系特征，故一審法院認爲**公司與傅**簽訂的(de)《投資合作協議(yì)》、傅**與舒**簽訂的(de)《聯營協議(yì)》均實爲租賃合同，《投資合作協議(yì)》與《聯營協議(yì)》中的(de)分(fēn)紅均實爲房(fáng)屋租金。上述合同系雙方真實意思表示，未違反法律禁止性規定，應認定爲合法有效，雙方均應按合同約定履行各自的(de)義務。

**公司要求解除與傅**簽訂的(de)《投資合作協議(yì)》的(de)請求，《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第九十四條規定，有下(xià)列情形之一的(de)，當事人(rén)可(kě)以解除合同：……（三）當事人(rén)一方遲延履行主要債務，經催告後在合理(lǐ)期限内仍未履行。**公司于2016年9月(yuè)19日向傅**、舒**發出《律師函》，要求傅**、舒**五日内騰退商鋪并依法承擔店(diàn)面占有使用(yòng)費及違約金，傅**、舒**至今仍未支付，亦未向一審法院舉證證實其存在拒付租金的(de)合理(lǐ)事由，故**公司要求解除與傅**簽訂的(de)《投資合作協議(yì)》的(de)請求，一審法院予以支持。**公司要求傅**、舒**騰退位于武漢經濟技術開發區(qū)湘隆時(shí)代商業中心A區(qū)9-16号商鋪的(de)請求，因**公司與傅**簽訂的(de)《投資合作協議(yì)》應當解除，舒**作爲該房(fáng)屋的(de)次承租人(rén)，亦具有騰退義務，故該請求一審法院亦予以支持。

關于房(fáng)屋租金，根據**公司與傅**簽訂的(de)《投資合作協議(yì)》約定第二年租金爲285,120元，每年均上調8%，即該房(fáng)屋第三年的(de)租金爲307,929.60元，每日租金爲843.60元，故一審法院認爲傅**應按每日843.60元的(de)标準，從2016年10月(yuè)1日至《投資合作協議(yì)》解除之日止向**公司支付租金。**公司要求舒**支付租金的(de)訴訟請求，因舒**系次承租人(rén)，并非**公司房(fáng)屋租賃合同關系的(de)相對(duì)人(rén)，該請求一審法院不予支持。**公司要求傅**、舒**在《投資合作協議(yì)》實際解除後，支付逾期騰房(fáng)占有使用(yòng)費的(de)請求，因該損失尚未實際發生，該請求一審法院不予支持。關于滞納金，**公司要求以184,748.40元爲基數計算(suàn)滞納金低于雙方當事人(rén)的(de)約定，且未違反國家法律規定，一審法院予以支持。但是按照(zhào)30%的(de)标準計算(suàn)标準明(míng)顯過高(gāo)，一審法院酌定按照(zhào)年利率24%的(de)标準，從2016年10月(yuè)1日起計算(suàn)至《投資合作協議(yì)》解除之日止。**公司要求舒**支付遲延支付商鋪年度租賃費用(yòng)滞納金的(de)請求，因舒**系次承租人(rén)，并非**公司房(fáng)屋租賃合同關系的(de)相對(duì)人(rén)，該請求一審法院不予支持。傅**、舒**關于涉案房(fáng)屋存在漏水(shuǐ)問題的(de)抗辯理(lǐ)由，因其未提交相應證據，一審法院不予支持。綜上，依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第六十條、第九十四條，《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百四十二條的(de)規定，判決：一、武漢**地産經紀有限公司與傅**于2014年10月(yuè)1日簽訂的(de)《投資合作協議(yì)》自本判決生效之日起解除；二、傅**、舒**于本判決生效之日起十日内從武漢經濟技術開發區(qū)3R地塊湘隆時(shí)代商業中心A區(qū)9-16房(fáng)屋中騰退；三、傅**于本判決生效之日起十日内向武漢**地産經紀有限公司按每日843.60元的(de)标準支付從2016年10月(yuè)1日起至《投資合作協議(yì)》解除之日止的(de)房(fáng)屋租金；四、傅**于本判決生效之日起十日内向武漢**地産經紀有限公司支付延期支付租金的(de)滞納金（以184,748.40元爲基數，按照(zhào)24%的(de)年利率從2016年10月(yuè)1日起計算(suàn)至《投資合作協議(yì)》解除之日止）；

五、駁回武漢**地産經紀有限公司的(de)其他(tā)訴訟請求。如果未按本判決指定的(de)期間履行給付金錢義務，應當依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的(de)債務利息。案件受理(lǐ)費4,903元，訴訟保全費2,308元，由傅**承擔。

二審期間，上訴人(rén)舒**提交一組證據，即報警登記證明(míng)一份、現場(chǎng)沖突照(zhào)片六張、房(fáng)屋漏水(shuǐ)照(zhào)片五張，拟證明(míng)租賃房(fáng)屋漏水(shuǐ)，要求對(duì)方維修，對(duì)方不維修并要強行關閉房(fáng)屋，後雙方發生沖突并報警。**公司質證認爲，對(duì)該組證據的(de)“三性”均質疑，報警證明(míng)是複印件，照(zhào)片是沒有經過公證機關予以公證的(de)，之前确實有過沖突，但是是因爲拖欠租金産生的(de)沖突，并非舒**所稱因房(fáng)屋漏水(shuǐ)，因此該證據達不到證明(míng)目的(de)。本院認爲，舒**提交的(de)證據依法均不屬于新證據，且不能達到證明(míng)目的(de)，本院不予采納。

本院二審經審理(lǐ)查明(míng)，一審認定的(de)事實屬實，本院予以确認。

本院認爲，結合雙方訴辯意見，本案的(de)争議(yì)焦點爲：1、傅**延期支付租金的(de)滞納金的(de)起算(suàn)時(shí)間和(hé)标準；2、舒**是否應從案涉房(fáng)屋中騰退。

關于傅**延期支付租金的(de)滞納金的(de)起算(suàn)時(shí)間和(hé)标準。根據本案已查明(míng)事實，**公司訴訟請求第四項爲：判令傅**、舒**承擔推遲支付商鋪年度租賃費用(yòng)的(de)滞納金55,424.52元（該費用(yòng)暫以184,748.40元爲基數乘以30%，從2016年10月(yuè)1日起計算(suàn)至……。一審判決第四項爲：傅**于本判決生效之日起十日内向武漢**地産經紀有限公司支付延期支付租金的(de)滞納金（以184,748.40元爲基數，按照(zhào)24%的(de)年利率從2016年10月(yuè)1日起計算(suàn)至……。因此，**公司關于支付租金滞納金起算(suàn)時(shí)間的(de)上訴理(lǐ)由和(hé)請求超出其訴訟請求，不能成立。一審按照(zhào)24%的(de)年利率标準計算(suàn)滞納金符合法律規定，并無不當。

關于舒**是否應從案涉房(fáng)屋中騰退。根據本案已查明(míng)事實，舒**作爲案涉房(fáng)屋的(de)次承租人(rén)，在一審并未請求代傅**支付欠付的(de)租金和(hé)違約金以抗辯合同解除權。最高(gāo)人(rén)民法院《關于審理(lǐ)城(chéng)鎮房(fáng)屋租賃合同糾紛案件具體應用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋》第十八條規定：“房(fáng)屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人(rén)請求負有騰房(fáng)義務的(de)次承租人(rén)支付逾期騰房(fáng)占有使用(yòng)費的(de)，人(rén)民法院應予支持。”舒**系案涉房(fáng)屋的(de)次承租人(rén)，因此，因**公司與傅**所簽合同的(de)解除，舒**作爲該房(fáng)屋的(de)次承租人(rén)，負有騰房(fáng)義務。至于舒**訴稱的(de)租房(fáng)漏水(shuǐ)損失、騰房(fáng)導緻裝修及餐飲設備設施損失問題，不屬本案審理(lǐ)範圍，其可(kě)依法另案主張權利。

綜上，上訴人(rén)**公司和(hé)上訴人(rén)舒**的(de)上訴理(lǐ)由和(hé)請求，均缺乏事實和(hé)法律依據，本院不予支持。一審判決認定事實清楚，适用(yòng)法律及實體處理(lǐ)正确。依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的(de)規定，判決如下(xià)：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理(lǐ)費由武漢**地産經紀有限公司負擔925元，由舒**負擔4903元。

本判決爲終審判決。

審 判 長(cháng)　　吳　焰

審 判 員(yuán)　　申　斌

審 判 員(yuán)　　豐　偉

二〇一七年十二月(yuè)二十一日

法官助理(lǐ)　　劉　衛

書(shū) 記 員(yuán)　　陳亮希