阮**與江**、方**房(fáng)屋買賣合同糾紛一審民事判決書(shū)

湖北(běi)省武漢市江岸區(qū)人(rén)民法院

民 事 判 決 書(shū)

（2017）鄂0102民初5226号

原告：阮**，男(nán)，1969年8月(yuè)20日出生，漢族，住武漢市硚口區(qū)，

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：王娟（特别授權代理(lǐ)），湖北楚之傑律師事務所律師。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：王俊（特别授權代理(lǐ)），湖北楚之傑律師事務所實習(xí)律師。

被告：江**，女(nǚ)，1978年6月(yuè)29日出生，漢族，住武漢市江岸區(qū)，

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：江**（特别授權代理(lǐ)），女(nǚ)，系江**姐姐，住武漢市江漢區(qū)，

被告：方志兵(bīng)，男(nán)，1975年7月(yuè)8日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)，

第三人(rén)：武漢**房(fáng)地産營銷策劃有限公司，住所地武漢市江岸區(qū)後湖街(jiē)百勝春天2棟1單元1層3室。

法定代表人(rén)：劉**，該公司總經理(lǐ)。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：羅志勇，男(nán)，系該公司經理(lǐ)，住武漢市黃(huáng)陂區(qū)，

原告阮**訴被告江**、方志兵(bīng)，第三人(rén)武漢**房(fáng)地産營銷策劃有限公司（以下(xià)簡稱**公司）房(fáng)屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年7月(yuè)5日立案受理(lǐ)後，依法适用(yòng)普通(tōng)程序，公開開庭進行了(le)審理(lǐ)。原告阮**及其委托訴訟代理(lǐ)人(rén)王娟、王俊，被告江**及其委托訴訟代理(lǐ)人(rén)江**，第三人(rén)**公司的(de)委托訴訟代理(lǐ)人(rén)羅志勇到庭參加訴訟，被告方志兵(bīng)經本院傳票(piào)傳喚，無正當理(lǐ)由拒不到庭，本院依法缺席進行審理(lǐ)。本案現已審理(lǐ)終結。

原告阮**訴稱，我與江**、方志兵(bīng)于2016年10月(yuè)4日在第三人(rén)**公司的(de)居間下(xià)簽訂了(le)《武漢市存量房(fáng)居間（買賣）合同》，該合同約定，江**、方志兵(bīng)将位于武漢市江岸區(qū)綠色新都105棟3單元402室的(de)房(fáng)屋出售給我，成交價格爲1,180,000元，同時(shí)該合同另行約定了(le)付款方式、經理(lǐ)代理(lǐ)費、權利義務、違約責任、争議(yì)處理(lǐ)方式等條款。合同簽訂後我按合同約定向江**、方志兵(bīng)支付購(gòu)房(fáng)定金50,000元。按照(zhào)合同約定，江**、方志兵(bīng)應在能夠領取購(gòu)房(fáng)發票(piào)後及時(shí)辦理(lǐ)該房(fáng)屋的(de)不動産證，将房(fáng)屋過戶到我名下(xià)，但江**、方志兵(bīng)無正當理(lǐ)由明(míng)确表示不會繼續履行該合同事宜。爲維護我的(de)合法權益，訴至法院，請求判令：1、解除我與江**、方志兵(bīng)簽訂的(de)武漢市存量房(fáng)居間（買賣）合同；2、江**、方志兵(bīng)返還(hái)定金50,000元及利息（從2016年10月(yuè)9日起計算(suàn)至生效判決确定的(de)給付之日止，按照(zhào)中國人(rén)民銀行的(de)同期貸款利率計算(suàn)）；3、江**、方志兵(bīng)支付違約金118,000元；4、江**、方志兵(bīng)賠償經紀代理(lǐ)費23,600元；5、本案全部訴訟費由江**、方志兵(bīng)承擔。

被告江**辯稱，我和(hé)阮**于2016年10月(yuè)4日在**公司簽訂買賣合同，合同約定我将武漢市江岸區(qū)綠色新都105棟3單元402室房(fáng)屋一套出售給阮**。在簽訂合同前我已經将所有資料交給**公司，并告知**公司11月(yuè)底必須拿到首付款否則不賣了(le)。**公司明(míng)确表示可(kě)以在11月(yuè)底拿到首付款。國慶結束後我便到工商銀行預約還(hái)款并在銀行申請加急辦理(lǐ)，11月(yuè)2日8點，我和(hé)**公司及阮**到江岸區(qū)房(fáng)地局辦理(lǐ)該房(fáng)屋的(de)權證及過戶，把資料交給辦證窗(chuāng)口審核後被告知沒有購(gòu)房(fáng)發票(piào)，不可(kě)以辦理(lǐ)該房(fáng)屋權證。當天我和(hé)朋友去找開發商索要發票(piào)，開發商财務避而不見，發票(piào)沒有落實。11月(yuè)4日，開發商會計和(hé)我聯系要我把收據傳給她，我想著(zhe)邊辦邊等，便要求**公司約了(le)阮**，商量讓其先付首付款，我把房(fáng)子也(yě)交付給她，等發票(piào)辦下(xià)來(lái)再去辦理(lǐ)權證過戶，但阮**明(míng)确表示不同意。随後幾天我又聯系開發商會計，會計說發票(piào)還(hái)要一段時(shí)間，沒有告知具體時(shí)間。因爲不知道什(shén)麽時(shí)候發票(piào)會出來(lái)我當時(shí)就提出把定金退給阮**，但阮**不肯接受。我認爲在此房(fáng)屋買賣過程中我也(yě)屬于受害方，到處找親戚借款還(hái)銀行貸款，且我也(yě)沒有故意不履行合同，而是因爲**公司在沒有權證情況下(xià)還(hái)讓買賣雙方簽訂合同，中介方存在重大(dà)過失才造成房(fáng)屋買賣合同無法履行。

被告方志兵(bīng)在法定期限内未出庭應訴，亦未提交證據材料。

第三人(rén)**公司陳述，簽合同時(shí)手續資料齊全，是可(kě)以合法交易的(de)。江**的(de)權屬證明(míng)、購(gòu)房(fáng)合同、房(fáng)款收據、登記申請表等資料齊全，是可(kě)以随時(shí)到房(fáng)管局辦理(lǐ)不動産證。但在辦證過程中，房(fáng)管局要求江**将收據換成發票(piào)，江**也(yě)去和(hé)開發商溝通(tōng)協商，開發商告知需要時(shí)間。2016年11月(yuè)初，我公司将雙方約到一起，江**要求阮**在手續還(hái)沒辦理(lǐ)的(de)情況下(xià)，先支付購(gòu)房(fáng)首付款，并将房(fáng)屋交付。因爲沒有辦理(lǐ)任何手續，出于安全考慮，經過和(hé)阮**商量，我公司和(hé)阮**都不同意。到了(le)11月(yuè)下(xià)旬，我們三方又進行約談，因爲阮**堅決不同意先付首付款，江**就說房(fáng)子不賣了(le)，即使購(gòu)房(fáng)發票(piào)換出來(lái)了(le)也(yě)不賣了(le)。合同中約定了(le)購(gòu)房(fáng)首付款的(de)支付時(shí)間，但沒有約定付款的(de)時(shí)間結點，江**沒有向我公司說明(míng)要在11月(yuè)底之前拿到首付款去買其他(tā)房(fáng)子。合同對(duì)此也(yě)未約定。

經審理(lǐ)查明(míng)，江**與方志兵(bīng)系夫妻關系，位于武漢市江岸區(qū)綠色新都105棟3單元402室房(fáng)屋系江**于2003年購(gòu)買。2016年10月(yuè)4日，甲方（賣方）江**、方志兵(bīng)與乙方（買方）阮**、丙方（經紀代理(lǐ)方）**公司簽訂《武漢市存量房(fáng)居間（買賣）合同》，約定：甲方所有房(fáng)屋坐(zuò)落于武漢市江岸區(qū)綠色新都105棟3單元402室，建築面積128.90平方米；甲乙雙方同意上述房(fáng)屋的(de)成交價格爲1,180,000元整；乙方應在簽訂本合同時(shí)，支付20,000元作爲定金交于甲方；過戶當日見房(fáng)屋交易收件單支付購(gòu)房(fáng)款630,000元；甲、乙雙方約定于2016年11月(yuè)10日前到銀行簽訂貸款合同，并在乙方按揭貸款銀行審批通(tōng)過後三個(gè)工作日内到房(fáng)産交易中心辦理(lǐ)不動産交易手續；該房(fáng)屋辦理(lǐ)過戶手續當日乙方向丙方支經紀代理(lǐ)費23,600元，如因單方違約導緻本合同無法履行，由違約方支付經紀代理(lǐ)費的(de)100%；甲方逾期不交付房(fáng)屋給乙方，乙方解除合同的(de)，甲方應退還(hái)乙方所付房(fáng)款，并按全部房(fáng)款的(de)10%向乙方支付違約金，并向丙方支付全部中介傭金；甲、乙雙方協商，甲方定于2016年10月(yuè)15日前結清該房(fáng)屋銀行按揭貸款，乙方于2016年10月(yuè)8日付甲方購(gòu)房(fáng)定金30,000元。合同簽訂當日，阮**即向江**支付購(gòu)房(fáng)定金20,000元。2016年10月(yuè)8日，阮**向**公司支付經紀代理(lǐ)費23,600元，并于次日向江**支付追加的(de)購(gòu)房(fáng)定金30,000元。在江**結清涉案房(fáng)屋銀行貸款後，雙方當事人(rén)于2016年11月(yuè)3日前往銀行簽訂貸款合同。此後，因開發商一直未将購(gòu)房(fáng)發票(piào)交給江**，導緻江**無法辦理(lǐ)涉案房(fáng)屋的(de)不動産統一登記證書(shū)，使雙方遲遲不能辦理(lǐ)過戶手續。在此期間，江**提出讓阮**先支付購(gòu)房(fáng)首付款，自己收到首付款後就将房(fáng)屋交付，等拿到購(gòu)房(fáng)發票(piào)後再去辦理(lǐ)過戶登記，但被阮**拒絕。2016年11月(yuè)中旬，江**提出退還(hái)阮**的(de)購(gòu)房(fáng)定金，同時(shí)要求解除涉案合同，不再出售涉案房(fáng)屋，但被阮**拒絕。

另查明(míng)，江**于2017年2月(yuè)27日辦理(lǐ)涉案房(fáng)屋的(de)不動産統一登記證書(shū)。

以上事實，有武漢市存量房(fáng)居間（買賣）合同、收據、不動産權統一登記證書(shū)、結婚證等證據及雙方當事人(rén)的(de)當庭陳述在案佐證，并經庭審核查屬實，本院依法予以采信。

本院認爲，原告阮**與被告江**、方志兵(bīng)及第三人(rén)**公司簽訂的(de)《武漢市存量房(fáng)居間（買賣）合同》系各方當事人(rén)的(de)真實意思表示，未違反法律的(de)有關規定，屬有效合同。合同簽訂後，阮**按約定支付了(le)購(gòu)房(fáng)定金50,000元，但因江**一直無法辦理(lǐ)涉案房(fáng)屋的(de)不動産統一登記證書(shū)，導緻雙方無法按合同約定辦理(lǐ)過戶手續。此後，江**提出變更合同履行方式，要求阮**先支付購(gòu)買首付款，在遭到阮**拒絕後，江**明(míng)确表示退還(hái)定金并解除合同，導緻阮**簽訂合同的(de)目的(de)不能實現，江**的(de)行爲已構成違約，故阮**要求解除涉案合同，同時(shí)要求江**、方志兵(bīng)返還(hái)購(gòu)房(fáng)定金50,000元及按全部房(fáng)款的(de)10%支付違約金118,000元的(de)訴請，本院予以支持。因本院已支持阮**關于違約金的(de)訴請，故對(duì)其要求江**、方志兵(bīng)支付定金部分(fēn)利息的(de)訴請，本院不再支持。根據雙方合同”如因單方違約導緻本合同無法履行，由違約方支付經紀代理(lǐ)費的(de)100%”的(de)約定，阮**要求江**、方志兵(bīng)賠償其已支付的(de)經紀代理(lǐ)費23,600元的(de)訴請，本院亦予以支持。江**抗辯稱其賣房(fáng)是因爲急需用(yòng)錢，中介公司承諾其可(kě)以在11月(yuè)底前辦理(lǐ)完所有流程，合同無法履行是因爲開發商無法提供購(gòu)房(fáng)發票(piào)，導緻無法辦理(lǐ)不動産統一登記證書(shū)，其本身沒有過錯。但在本案中，江**提交的(de)中介公司的(de)《證明(míng)》并非本案第三人(rén)**公司出具，與本案沒有關聯。同時(shí)，辦理(lǐ)不動産統一登記證書(shū)本身就是過戶的(de)前置條件，其在簽訂合同時(shí)應當對(duì)有關風險進行預判，故本院對(duì)江**的(de)抗辯理(lǐ)由不予采納。被告方志兵(bīng)經本院傳票(piào)傳喚，無正當理(lǐ)由拒不到庭，視爲對(duì)其訴訟權利的(de)放棄。據此，本院依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條及《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百四十四條的(de)規定，判決如下(xià)：

一、解除原告阮**與被告江**、方志兵(bīng)及第三人(rén)武漢**房(fáng)地産營銷策劃有限公司于2016年10月(yuè)4日簽訂的(de)《武漢市存量房(fáng)居間（買賣）合同》；

二、被告江**、方志兵(bīng)于本判決生效之日起十日内退還(hái)原告阮**購(gòu)房(fáng)定金50,000元；

三、被告江**、方志兵(bīng)于本判決生效之日起十日内向原告阮**支付違約金118,000元；

四、被告江**、方志兵(bīng)于本判決生效之日起十日内賠償原告阮**已支付的(de)經紀代理(lǐ)費23,600元；

五、駁回原告阮**的(de)其他(tā)訴訟請求；

如果未按本判決指定的(de)期間履行給付金錢義務，應當依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付延遲履行期間債務利息。

案件本訴受理(lǐ)費15,420元、郵寄費120元，共計15,540元由被告江**、方志兵(bīng)負擔。

如不服本判決，可(kě)在判決書(shū)送達之日起十五日内，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當事人(rén)的(de)人(rén)數提交副本，上訴于湖北(běi)省武漢市中級人(rén)民法院。

審　判　長(cháng)　張　願

人(rén)民陪審員(yuán)　周　琳

人(rén)民陪審員(yuán)　蔣　晶

二〇一七年十二月(yuè)二十二日

書(shū)　記　員(yuán)　鄭一真