雷**與楊*、劉**房(fáng)屋買賣合同糾紛一審民事判決書(shū)

湖北(běi)省武漢市蔡甸區(qū)人(rén)民法院

民 事 判 決 書(shū)

（2017）鄂0114民初2132号

原告：雷**，男(nán)，1986年12月(yuè)26日出生，漢族，無固定職業，住湖北(běi)省武漢市江漢區(qū)。

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：王**，湖北楚之傑律師事務所律師，代理(lǐ)權限爲特别授權。

被告：楊**，男(nán)，1990年4月(yuè)19日出生，漢族，務工人(rén)員(yuán)，住湖南(nán)省駐馬店(diàn)市驿城(chéng)區(qū)。

被告：劉**，女(nǚ)，1991年9月(yuè)16日出生，漢族，無固定職業，住河(hé)南(nán)省鞏義市。

被告：鄭**，男(nán)，1992年7月(yuè)4日出生，漢族，房(fáng)産經紀人(rén)，住湖北(běi)省潛江市。

第三人(rén)：武漢**房(fáng)産經紀有限公司，住所地武漢經濟技術開發區(qū)萬科金域藍灣幼兒(ér)園及商業配套1層9号房(fáng)二樓，統一社會信用(yòng)代碼91420100MA4KLPTA1T。

法定代表人(rén)：康**，該公司經理(lǐ)。

原告雷**與被告楊**、劉**、鄭**、第三人(rén)武漢**房(fáng)産經紀有限公司（以下(xià)簡稱嘉誠房(fáng)産公司）房(fáng)屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年10月(yuè)20日立案後，依法适用(yòng)簡易程序，公開開庭進行了(le)審理(lǐ)。原告雷**及其委托訴訟代理(lǐ)王俊、王**，被告鄭**，第三人(rén)嘉誠房(fáng)産公司法定代表人(rén)康**到庭參加訴訟，被告楊**、劉**經傳票(piào)傳喚無正當理(lǐ)由拒不到庭參加訴訟。本案現已審理(lǐ)終結。

雷**向本院提出訴訟請求：1、判令解除原告與被告楊**、劉**、鄭**簽訂的(de)《存量房(fáng)買賣（居間）合同》；2、判令三被告向原告返還(hái)定金人(rén)民币50000元及利息；3、判令三被告向原告支付違約金108000元；4、判令三被告賠償原告向第三人(rén)嘉誠房(fáng)産公司支付的(de)經紀代理(lǐ)費21600元；5、判令三被告賠償原告因辦理(lǐ)銀行貸款向第三人(rén)支付的(de)貸款服務費9945元；6、判令三被告賠償原告爲本案已支付的(de)律師費8000元；7、本案訴訟費、**費、擔保費等全部費用(yòng)由三被告承擔。訴訟過程中，原告放棄擔保費的(de)訴請。事實和(hé)理(lǐ)由：2017年6月(yuè)4日，原告雷**與被告鄭**在第三人(rén)嘉誠房(fáng)産公司的(de)居間服務下(xià)簽訂了(le)《存量房(fáng)買賣（居間）合同》一份，約定被告鄭**将位于武漢市蔡甸區(qū)大(dà)集街(jiē)塔爾山村(cūn)假日群島G101單元1層1室的(de)房(fáng)屋（以下(xià)簡稱涉案房(fáng)屋）出售給原告，價格爲1080000元，同時(shí)還(hái)約定了(le)付款方式、經紀代理(lǐ)費、權利義務、違約責任、争議(yì)處理(lǐ)方式等内容。合同簽訂前，鄭**告訴原告，涉案房(fáng)屋是其向被告楊**和(hé)劉**購(gòu)買的(de)，已付清房(fáng)款并完成了(le)房(fáng)屋交付，另辦理(lǐ)了(le)全權委托公證，但未辦理(lǐ)過戶手續。合同簽訂後，原告按照(zhào)合同約定向被告鄭**支付了(le)購(gòu)房(fáng)定金50000元整，鄭**配合原告到光(guāng)大(dà)銀行辦理(lǐ)了(le)原告的(de)銀行貸款手續，且貸款已審批通(tōng)過。原告準備好首期購(gòu)房(fáng)款後，告知被告鄭**預約房(fáng)屋抵押貸款銀行辦理(lǐ)提前還(hái)貸等手續，并配合辦理(lǐ)房(fáng)屋過戶及房(fáng)屋交接手續，但被告鄭**無正當理(lǐ)由拒不履行合同義務，原告以及第三人(rén)多(duō)次催告無果。

鄭**辯稱，涉案房(fáng)屋不是被告鄭**的(de)，是被告楊**和(hé)劉**共有的(de)房(fáng)産，鄭**隻是受托爲楊**和(hé)劉**出售涉案房(fáng)屋；違約屬實，因爲涉案房(fáng)屋還(hái)存在裝修貸款，銀行說必須把裝修貸款還(hái)清才能還(hái)房(fáng)貸，楊**和(hé)劉**沒有還(hái)裝修貸款，所以涉案房(fáng)屋過不了(le)戶；原告雷**所提出的(de)請求均應由楊**和(hé)劉**承擔，鄭**不應承擔責任；鄭**收到50000元定金屬實，其中10000元作爲物(wù)業交割金交給了(le)第三人(rén)嘉誠房(fáng)産公司，不願意返還(hái)50000元定金。

楊**述稱，被告楊**和(hé)劉**是委托被告鄭**出售涉案房(fáng)屋，未參與鄭**與原告買賣房(fáng)屋的(de)過程。楊**認爲原告請求的(de)違約金過高(gāo)，請求法院依法進行調整；經紀代理(lǐ)費、貸款服務費、律師費楊**不願承擔；楊**在中國銀行武漢市漢陽支行除了(le)有房(fáng)貸以外，還(hái)有兩筆信用(yòng)貸款，一筆是100000元，一筆是160000元。

劉**未到庭答(dá)辯，亦未向本院提交證據。

第三人(rén)嘉誠房(fáng)産公司述稱，原告雷**與被告鄭**于2017年6月(yuè)4日在嘉誠房(fáng)産公司的(de)居間服務下(xià)簽訂的(de)《存量房(fáng)買賣（居間）合同》屬實，第三人(rén)收到了(le)10000元的(de)物(wù)業交割金，由于被告楊**、劉**無法還(hái)清銀行貸款，所以履行該合同的(de)後續流程無法進行下(xià)去。

本院經審理(lǐ)認定事實如下(xià)：2017年5月(yuè)9日，被告楊**、劉**（系夫妻關系）出具《委托書(shū)》一份，委托被告鄭**将登記在楊**、劉**名下(xià)的(de)位于武漢市蔡甸區(qū)大(dà)集街(jiē)塔爾山假日群島G101單元1層1室[建築面積爲138.61平方米，不動産權證書(shū)編号爲鄂（2016）武漢市蔡甸不動産權第0000563号、鄂（2016）武漢市蔡甸不動産權第0000564号]即涉案房(fáng)屋出售，代爲辦理(lǐ)相關手續，包括代爲提前償還(hái)銀行貸款、領取結清資料、代爲簽訂買賣合同、代爲配合買方辦理(lǐ)貸款手續、收取全部購(gòu)房(fáng)款及過戶手續等，委托期限自2017年5月(yuè)9日至2019年5月(yuè)8日止，委托人(rén)對(duì)受托人(rén)簽署的(de)一切文件予以承認，且由此産生的(de)法律責任均由委托人(rén)承擔。河(hé)南(nán)省駐馬店(diàn)市中公公證處于2017年5月(yuè)10日對(duì)該份委托書(shū)出具（2017）駐天證民字第1213号《公證書(shū)》。

2017年6月(yuè)4日，原告雷**（乙方）與被告鄭**（甲方）在第三人(rén)嘉誠房(fáng)産公司（丙方）的(de)居間服務下(xià)簽訂《存量房(fáng)買賣（居間）合同》一份，合同約定甲方将涉案房(fáng)屋出售給乙方，房(fáng)屋交易成交價爲人(rén)民币1080000元，乙方在合同簽訂當日向甲方支付購(gòu)房(fáng)定金50000元，同時(shí)甲方将房(fáng)屋權證資料及物(wù)業交割保證金交由丙方保管；因涉案房(fáng)屋存在抵押貸款，雙方約定乙方預付購(gòu)房(fáng)款620000元進行還(hái)貸贖樓，并由乙方以貸款方式向甲方支付尾款600000元。雙方在補充協議(yì)中約定620000元由乙方在2017年8月(yuè)30日前打入甲方指定銀行卡内，用(yòng)于甲方還(hái)銀行貸款，甲方不得(de)挪作他(tā)用(yòng)；甲方在收到銀行發放給乙方用(yòng)于購(gòu)房(fáng)房(fáng)屋貸款600000元時(shí)，兩個(gè)工作日内把多(duō)付給甲方的(de)房(fáng)款190000元退還(hái)給乙方。同時(shí)約定若一方不按照(zhào)合同約定履行合同，經另一方催告後，一方無正當理(lǐ)由仍不履行合同的(de)，視爲根本違約。守約方有權解除合同，并有權要求違約方按全部房(fáng)款的(de)10%承擔違約責任，且因此産生的(de)包括但不限于訴訟費、**費、律師費等由違約方承擔。并約定在房(fáng)屋交易過程中，丙方負責提供房(fáng)屋信息，并促成甲乙雙方成立房(fáng)屋買賣合同，乙方須向丙方支付傭金21600元。合同簽訂後，原告向鄭**支付50000元定金，并于同年8月(yuè)1日向第三人(rén)支付經紀代理(lǐ)費21600元，鄭**向第三人(rén)支付物(wù)業交割保證金10000元并将涉案房(fáng)屋不動産權證書(shū)交由第三人(rén)保管。原告準備好首期購(gòu)房(fáng)款後，多(duō)次要求被告鄭**，并于2017年10月(yuè)13日向鄭**書(shū)面發出了(le)催告函要求配合辦理(lǐ)提前還(hái)貸和(hé)房(fáng)屋過戶手續，因楊**和(hé)劉**在中國銀行武漢市漢陽支行爲涉案房(fáng)屋辦理(lǐ)的(de)購(gòu)房(fáng)貸款及信用(yòng)貸款均未還(hái)清，緻涉案房(fáng)屋交易流程無法進行，合同目的(de)不能實現。

本院認爲，代理(lǐ)人(rén)在代理(lǐ)權限内，以被代理(lǐ)人(rén)的(de)名義實施民事法律行爲，被代理(lǐ)人(rén)對(duì)代理(lǐ)人(rén)的(de)代理(lǐ)行爲承擔民事責任。本案中，被告鄭**受被告楊**、劉**的(de)委托，與原告雷**簽訂關于涉案房(fáng)屋的(de)《存量房(fáng)買賣（居間）合同》，收取房(fáng)款并辦理(lǐ)相關手續，被告楊**、劉**對(duì)于該房(fáng)屋出售行爲應當承擔民事責任；雙方簽訂的(de)合同不違反法律、行政法規強制性規定，合法有效，原、被告均應按照(zhào)合同内容履行各自的(de)義務。由于被告楊**在中國銀行武漢市漢陽支行存在信用(yòng)貸款，導緻無法提前還(hái)清房(fáng)貸贖樓，緻買賣合同目的(de)不能實現，被告已構成根本違約，原告要求解除《存量房(fáng)買賣（居間）合同》的(de)訴訟請求符合法律規定，本院予以支持；已收取的(de)50000元定金亦應由被告楊**、劉佳慧向原告雷**返還(hái)。原告既然主張了(le)違約金，對(duì)其再主張定金利息的(de)訴請依法不予支持；原告根據雙方簽訂的(de)《存量房(fáng)買賣（居間）合同》的(de)約定，請求按購(gòu)房(fáng)款的(de)10%支付違約金108000元，被告楊**認爲違約金過高(gāo)，請求法院予以調整，且同意按一倍定金的(de)标準50000元支付違約金，本院根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國合同法〉若幹問題的(de)解釋（二）》第二十九條的(de)規定，酌情調整違約金爲50000元。原告要求被告支付經紀代理(lǐ)費的(de)請求有其提交的(de)證據及當事人(rén)的(de)當庭陳述予以證實，故本院對(duì)原告要求被告賠償經紀代理(lǐ)費21600元的(de)訴請予以支持；原告主張被告支付律師費的(de)請求符合合同約定及法律規定，本院予以支持；原告主張被告賠償其向第三人(rén)支付貸款服務費9945元，因無相應證據佐證，對(duì)該請求本院不予支持。

綜上，依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第四十四條、六十條、九十三條第二款、九十四條第四款、一百零七條、一百一十四條第二款、一百一十五條、一百一十六條，《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國合同法〉若幹問題的(de)解釋（二）》第二十九條，《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條的(de)規定，判決如下(xià)：

一、解除原告雷**與被告鄭**于2017年6月(yuè)4日簽訂的(de)《存量房(fáng)買賣（居間）合同》；

二、被告楊**、劉**于本判決生效之日起十日内向原告雷**返還(hái)定金人(rén)民币50000元，并支付違約金人(rén)民币50000元；

三、被告楊**、劉**于本判決生效之日起十日内向原告雷**支付經紀代理(lǐ)費人(rén)民币21600元；

四、被告楊**、劉**于本判決生效之日起十日内向原告雷**支付律師費人(rén)民币8000元；

五、駁回原告雷**的(de)其他(tā)訴訟請求。

如果未按本判決指定的(de)期間履行給付金錢義務，應當依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的(de)債務利息。

本案案件受理(lǐ)費4251元，減半收取2125.50元，**費1500元，共計人(rén)民币3625.50元，由原告雷**負擔500元，被告楊**、劉**負擔3125.50元（原告已墊付，執行時(shí)由被告一并給付）。

如不服本判決，可(kě)在判決書(shū)送達之日起十五日内，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當事人(rén)的(de)人(rén)數提出副本，上訴于湖北(běi)省武漢市中級人(rén)民法院。

審判員(yuán)　羅　英

二〇一七年十二月(yuè)二十八日

書(shū)記員(yuán)　陳瑞敏