許峰、王娟律師|房(fáng)屋租賃合同糾紛典型案例

【作者】

    湖北楚之傑律師事務所

    許峰  王娟  律師 

【案件要旨】承租人(rén)經營中由于經營不善，以出租人(rén)未協助其辦理(lǐ)營業執照(zhào)爲由主張解除合同，法院不予支持。

【案情簡介】

2016年9月(yuè)，張三承租到一商鋪，并在租賃合同中約定其有權對(duì)商鋪進行轉租或分(fēn)租。後張三将其中一半場(chǎng)地轉租給李四，并簽訂了(le)《轉租協議(yì)》，協議(yì)約定租金、租期、用(yòng)途、支付方式、違約責任等條款。協議(yì)簽訂後，張三将轉租部分(fēn)交付給李四經營理(lǐ)發店(diàn)之用(yòng)，李四利用(yòng)開業酬賓優惠吸引了(le)大(dà)量人(rén)員(yuán)辦理(lǐ)了(le)會員(yuán)卡，且在該期間并未辦理(lǐ)營業執照(zhào)。李四在經營了(le)近兩月(yuè)後發現收益并不如預期，欲結束經營，但又擔心單方終止協議(yì)，已付租金和(hé)押金均無法收回，損失會更大(dà)，于是乎李四到處咨詢看如何将損失減少到最小，最終李四委托律師以張三未協助辦理(lǐ)營業執照(zhào)爲由向張三發送了(le)《律師函》解除轉租協議(yì)，張三收到律師函後頗感驚訝和(hé)擔憂，于是咨詢并委托湖北楚之傑律師事務所律師回函表示可(kě)以協助辦理(lǐ)并表示不同意解除轉租協議(yì)，後雙方經協商無果，李四将張三起訴至人(rén)民法院要求解除轉租協議(yì)、退還(hái)租金和(hé)押金。

【承辦過程】

湖北楚之傑律師事務所在接受張三委托後，進行了(le)三個(gè)步驟，爲本案的(de)勝訴奠定了(le)有利的(de)基礎：

第一步，《律師函》及時(shí)回函明(míng)确表示不同意解除合同，并表示若李四要求随時(shí)可(kě)以提供協助，另外作出權利聲明(míng)李四應當按轉租協議(yì)約定繼續履行合同。

第二步，指導張三以電話(huà)錄音(yīn)的(de)方式，向李四委托律師進行電話(huà)溝通(tōng)，明(míng)确告知對(duì)方，已經準備好李四辦理(lǐ)營業執照(zhào)所需資料，最終因李四律師要求郵寄未談妥（該錄音(yīn)作爲了(le)後期證明(míng)合同在此時(shí)未解除的(de)有利證據）。

第三步，指導張三發出書(shū)面《告知函》，明(míng)确告知李四繼續履行合同以及不履行需承擔的(de)違約責任，該動作爲後期的(de)反訴提供了(le)強有力的(de)依據。

此後，李四向法院起訴确認雙方合同已解除、要求張三退還(hái)轉讓金并支付違約金；張三提出反訴，要求繼續履行合同、支付租金，言達律師事務所許峰、王娟律師作爲特别授權律師全權代理(lǐ)本案，共經曆了(le)四個(gè)程序（一審、二審，發回重審後一審、二審），曆時(shí)近兩年。

【法院判決】

經開庭審理(lǐ)，一審法院認爲李四無法辦理(lǐ)營業執照(zhào)必将影(yǐng)響其經營，張三在收到李四要求解除合同的(de)《律師函》後才同意提供相關材料，判定張三構成違約，一審判決确認雙方的(de)合同已解除，并駁回了(le)雙方的(de)其他(tā)訴訟請求；因不服一審結果，雙方均提起上訴，二審法院認爲一審判決認定張三的(de)行爲構成根本違約，雙方合同已解除的(de)依據不足，裁定撤銷一審判決，發回重審；因本案已無繼續履行的(de)可(kě)能，在訴訟中，張三爲避免擴大(dà)損失單方面收回了(le)轉租商鋪，将訴訟請求變更爲要求李四支付拖欠的(de)租金及逾期違約金、設備搬運費及保管費，原一審法院另行開庭重審後，認爲根據雙方合同約定，張三并不負有向李四提供原租賃合同及房(fáng)屋權屬證明(míng)的(de)義務，李四以此爲由解除合同于法無據，其單方停止經營并拒不支付租金的(de)行爲違約，最終法院作出判決，支持了(le)張三的(de)訴訟請求。

【律師提醒】

很多(duō)人(rén)把律師職業标簽爲打官司的(de)，認爲不打官司，就不用(yòng)律師，其實不然，法律風險防範更多(duō)在于預防，也(yě)就是在司法程序前律師越早介入，對(duì)當事人(rén)更主動，更有利。本案租賃合同糾紛，标的(de)額雖小，但程序上與所謂的(de)大(dà)案無異，在訴訟過程中，從法院最初認定張三違約到最後确認李四違約，根本在于張三在訴訟前委托律師處理(lǐ)，固定了(le)有利證據，确保了(le)案件最終扭轉勝訴。試想，本案若無律師提前介入，隻等收到法院傳票(piào)後被動應訴，勢必措手不及，很可(kě)能承擔不利法律後果。

人(rén)無傷虎意，虎有傷人(rén)心，無論個(gè)人(rén)還(hái)是企業，擁有專業法律顧問是生活或工作過程中保駕護航的(de)重要武器。

以上爲言達律師實戰案例，若要轉載，請注明(míng)出處，案例雖好，但不可(kě)照(zhào)搬，因爲案件沒有标準答(dá)案。

【作者簡介】

許峰律師

許峰律師，男(nán)，畢業于武漢大(dà)學，現爲湖北楚之傑律師事務所副主任律師。2005年起從事房(fáng)地産經紀行業，取得(de)了(le)全國房(fáng)地産經紀人(rén)資格、中國房(fáng)地産注冊經紀人(rén)，2009年投身到律師行業後，以“做(zuò)一個(gè)懂(dǒng)二手房(fáng)的(de)律師”作爲專業目标，帶領團隊成立了(le)法房(fáng)通(tōng)湖北(běi)法律服務有限公司，專業提供二手房(fáng)法律服務，打造二手房(fáng)律師團隊，獲得(de)業内人(rén)士的(de)高(gāo)度認可(kě)，2014年被聘爲武漢市房(fáng)地産經紀協會法律專委會成員(yuán)，長(cháng)期爲武漢多(duō)家連鎖品牌地産公司提供法律顧問服務，多(duō)次作客湖北(běi)衛視、武漢電視台第一房(fáng)産、武漢晨報、長(cháng)江日報等媒體提供法律咨詢，持續多(duō)次爲武漢市地産經紀從業人(rén)員(yuán)舉辦法律類公益講座，2016、2017兩年連續獲得(de)武漢經紀行業協會優秀講師。

王娟律師

   王娟律師，畢業于武漢科技大(dà)學，碩士研究生，中共黨員(yuán)，在校期間曾獲得(de)過國家勵志獎學金、“優秀學生幹部”、“優秀畢業生”等榮譽。曾就職于某國企負責法律事務，工作期間曾獲“優秀員(yuán)工”、“優秀共産黨員(yuán)”等榮譽，現爲湖北楚之傑律師事務所專職律師，擅長(cháng)處理(lǐ)企業法律事務、房(fáng)屋買賣合同糾紛、借貸糾紛、勞動争議(yì)案件、交通(tōng)事故賠償等民商事案件。

【律師電話(huà)】

許  峰 律師電話(huà)：15337169637 

王  娟 律師電話(huà)：13297099535