武漢房(fáng)産律師：居間不盡職，損害須賠償

Q:中介公司促成買賣雙方簽訂房(fáng)屋買賣合同後，雙方在合同履行過程中因合同中未列全房(fáng)屋共有人(rén)産生糾紛，最終導緻買賣合同無法履行，中介公司如何擔責？

01案情簡介

甲在婚内購(gòu)買了(le)一套房(fáng)屋，登記在甲個(gè)人(rén)名下(xià)，夫妻育有一子，甲配偶去世後，甲欲出售該房(fáng)屋。

于是通(tōng)過A中介公司居間，由賣方甲與買方乙簽訂了(le)《武漢市存量房(fáng)買賣合同》，由于涉及繼承問題，中介在簽約時(shí)提醒賣家實際上該房(fáng)屋需要辦理(lǐ)繼承析産後才能簽約。

由于甲表示其子同意賣房(fáng)，中介方通(tōng)過電話(huà)核實後促成甲與乙簽訂合同，後在合同履行過程中，甲的(de)兒(ér)子以其未同意賣房(fáng)爲由未配合辦理(lǐ)房(fáng)屋買賣相關手續，最終導緻合同無法履行。

适時(shí)恰逢房(fáng)價大(dà)漲，買方乙購(gòu)房(fáng)不成，損失重大(dà)，遂起訴至人(rén)民法院要求賣方甲、甲的(de)兒(ér)子及A中介公司承擔違約賠償責任。

02争議(yì)焦點

1、甲的(de)兒(ér)子未在合同上簽字是否影(yǐng)響合同的(de)效力？

2、過錯認定以及中介公司居間是否存在過錯？應承擔多(duō)少比例的(de)責任？

03法院審理(lǐ)

本案經法院一審、二審、發回重審後，認定甲的(de)兒(ér)子在合同履行過程中曾就定金收條的(de)出具提出過意見，對(duì)于合同簽署及履行系知情認可(kě)的(de)，本案不存在合同無效的(de)法定情形，合同系各方當事人(rén)真實意思表示，合法有效。

本案涉及締約過錯及履約過錯兩個(gè)方面，在締約過程中，中介公司作爲專業的(de)房(fáng)産經紀公司，應提醒買賣雙方，甲子作爲案涉房(fáng)屋共有人(rén)應當參與到締約過程中來(lái)，中介公司未要求甲的(de)兒(ér)子在合同上簽字，造成賣方主體遺漏。

同時(shí)，買賣雙方也(yě)未盡到審慎義務，各方均需承擔一定的(de)締約過錯責任。合同履行過程中，賣方甲已承諾因房(fáng)屋共有等引發的(de)糾紛由其承擔全部責任，甲因房(fáng)價上漲不配合辦理(lǐ)貸款相關手續，應承擔履約上的(de)全部過錯。

本案締約過錯并不必然導緻合同無法履行，締約過錯與合同不能履行之間沒有必然的(de)因果關系，合同無法履行的(de)責任在于賣方甲。

法院根據評估機構鑒定報告，确定因房(fáng)價上漲給買方造成的(de)損失金額，對(duì)于買方的(de)損失，法院最終判決由賣方甲承擔85%的(de)責任、A中介公司承擔10%的(de)責任、買方承擔5%的(de)責任，甲子并非合同相對(duì)方，不承擔責任。

法院判決後，賣方再次提起上訴，目前本案仍在二審審理(lǐ)過程中。

04律師建議(yì)

提醒居間方，雖然居間合同居間人(rén)主要對(duì)買賣合同的(de)簽訂擔責，但在促成簽約過程中應當做(zuò)好風險提示以及如實告知義務，若因簽訂時(shí)未盡以上義務導緻履行受阻，應當認定爲存在居間過失。

另外，在訴訟過程中，法庭是以庭審過程中查明(míng)的(de)法律事實爲依據而做(zuò)出判決的(de)。

房(fáng)産中介在居間過程中，雖然電話(huà)核實過甲的(de)兒(ér)子同意出售房(fáng)屋的(de)證據，但并未保留證據或要求提供授權委托，不能僅僅促成合同簽訂。

在整個(gè)過程中由于中介的(de)證據意識不足，最終導緻除無法獲取居間傭金外，還(hái)須承擔因其居間過錯帶來(lái)的(de)後果。

法律規定

《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)買賣合同糾紛案件适用(yòng)法律問題的(de)解釋》

第三條 當事人(rén)一方以出賣人(rén)在締約時(shí)對(duì)标的(de)物(wù)沒有所有權或者處分(fēn)權爲由主張合同無效的(de)，人(rén)民法院不予支持。

出賣人(rén)因未取得(de)所有權或者處分(fēn)權緻使标的(de)物(wù)所有權不能轉移，買受人(rén)要求出賣人(rén)承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的(de)，人(rén)民法院應予支持。

《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》

第四百二十五條 居間人(rén)應當就有關訂立合同的(de)事項向委托人(rén)如實報告。

居間人(rén)故意隐瞞與訂立合同有關的(de)重要事實或者提供虛假情況，損害委托人(rén)利益的(de)，不得(de)要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。

文章(zhāng)作者

湖北楚之傑律師事務所

王娟律師

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