“誠意金”避坑指南(nán)

案情簡介

張女(nǚ)士與某物(wù)業管理(lǐ)公司簽訂了(le)《鋪位租賃招商意向書(shū)》，并按意向書(shū)約定交付了(le)誠意金。

張女(nǚ)士表示，當天下(xià)午回家才仔細看意向書(shū)，發現有兩處寫了(le)“......誠意金轉化(huà)爲違約金不予退還(hái)......”，這(zhè)與對(duì)方招商人(rén)員(yuán)所說“誠意金是可(kě)以退的(de)”完全不一樣。

随後，她打電話(huà)詢問了(le)物(wù)業公司，得(de)到的(de)回複卻是“如果确定不租了(le)，誠意金是不退的(de)”。

雙方因能否退還(hái)誠意金發生争議(yì)，張女(nǚ)士向湖北楚之傑律師事務所求助。

本案經言達律師事務所仇玲玲和(hé)陳倩兩位律師訴前調解：物(wù)業公司向張女(nǚ)士退還(hái)一半誠意金。考慮到效率價值，張女(nǚ)士也(yě)同意了(le)調解意見。

律師提醒

1、簽訂意向書(shū)前，要仔細閱讀文本。

看不明(míng)白的(de)，不要輕易簽字。如果對(duì)方承諾可(kě)以退款，一定要在書(shū)面文件上寫明(míng)，不要隻做(zuò)口頭約定。

2、區(qū)分(fēn)“誠意金”與定金、訂金、違約金。

誠意金，即意向金，是20世紀90年代從中國港台地區(qū)傳過來(lái)的(de)叫法。在房(fáng)産中介與買賣、租賃雙方簽定的(de)合同中多(duō)有體現，目前法律上并沒有誠意金之說，而且“誠意金”也(yě)不是法律意義上的(de)違約金、定金、訂金。

從目前的(de)判例看，購(gòu)房(fáng)“誠意金”在未形成真實的(de)購(gòu)買時(shí)一般可(kě)以退還(hái)。

但商鋪租賃的(de)“誠意金”是否可(kě)以退還(hái)？出現了(le)多(duō)種判例，即商鋪租賃“誠意金”根據承租人(rén)是否實際占用(yòng)、使用(yòng)、裝修等多(duō)種情況，也(yě)有可(kě)能轉化(huà)爲違約金、定金、訂金。

也(yě)就是說，我們在簽訂合同時(shí)，一定要認真讀懂(dǒng)文本。最好是先咨詢律師再簽訂合同。

3、萬一因疏忽簽訂了(le)與自己理(lǐ)解有差異的(de)意向書(shū)怎麽辦？

切忌直接跟對(duì)方說“不要了(le)”、“不租了(le)”。

這(zhè)種情況，還(hái)是需要分(fēn)析意向書(shū)文本和(hé)事實情況，尋找可(kě)以主張退款的(de)依據。拿不準的(de)，建議(yì)向律師咨詢。

“定金”相關的(de)主要法律規定

《中華人(rén)民共和(hé)國擔保法》

第八十九條 當事人(rén)可(kě)以約定一方向對(duì)方給付定金作爲債權的(de)擔保。債務人(rén)履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的(de)一方不履行約定的(de)債務的(de)，無權要求返還(hái)定金；收受定金的(de)一方不履行約定的(de)債務的(de)，應當雙倍返還(hái)定金。

第九十條 定金應當以書(shū)面形式約定。當事人(rén)在定金合同中應當約定交付定金的(de)期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。

第九十一條 定金的(de)數額由當事人(rén)約定，但不得(de)超過主合同标的(de)額的(de)百分(fēn)之二十。

《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)<華人(rén)民共和(hé)國擔保法>若幹問題的(de)解釋》

第一百一十五條　當事人(rén)約定以交付定金作爲訂立主合同擔保的(de)，給付定金的(de)一方拒絕訂立主合同的(de)，無權要求返還(hái)定金；收受定金的(de)一方拒絕訂立合同的(de)，應當雙倍返還(hái)定金。

第一百一十六條　當事人(rén)約定以交付定金作爲主合同成立或者生效要件的(de)，給付定金的(de)一方未支付定金，但主合同已經履行或者已經履行主要部分(fēn)的(de)，不影(yǐng)響主合同的(de)成立或者生效。

第一百一十七條　定金交付後，交付定金的(de)一方可(kě)以按照(zhào)合同的(de)約定以喪失定金爲代價而解除主合同，收受定金的(de)一方可(kě)以雙倍返還(hái)定金爲代價而解除主合同。對(duì)解除主合同後責任的(de)處理(lǐ)，适用(yòng)《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》的(de)規定。

第一百一十八條　當事人(rén)交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的(de)，當事人(rén)主張定金權利的(de)，人(rén)民法院不予支持。

第一百一十九條　實際交付的(de)定金數額多(duō)于或者少于約定數額，視爲變更定金合同；收受定金一方提出異議(yì)并拒絕接受定金的(de)，定金合同不生效。

第一百二十條　因當事人(rén)一方遲延履行或者其他(tā)違約行爲，緻使合同目的(de)不能實現，可(kě)以适用(yòng)定金罰則。但法律另有規定或者當事人(rén)另有約定的(de)除外。

當事人(rén)一方不完全履行合同的(de)，應當按照(zhào)未履行部分(fēn)所占合同約定内容的(de)比例，适用(yòng)定金罰則。

第一百二十一條　當事人(rén)約定的(de)定金數額超過主合同标的(de)額百分(fēn)之二十的(de)，超過的(de)部分(fēn)，人(rén)民法院不予支持。

第一百二十二條　因不可(kě)抗力、意外事件緻使主合同不能履行的(de)，不适用(yòng)定金罰則。因合同關系以外第三人(rén)的(de)過錯，緻使主合同不能履行的(de)，适用(yòng)定金罰則。受定金處罰的(de)一方當事人(rén)，可(kě)以依法向第三人(rén)追償。

《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件适用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋》

第四條 出賣人(rén)通(tōng)過認購(gòu)、訂購(gòu)、預訂等方式向買受人(rén)收受定金作爲訂立商品房(fáng)買賣合同擔保的(de)，如果因當事人(rén)一方原因未能訂立商品房(fáng)買賣合同，應當按照(zhào)法律關于定金的(de)規定處理(lǐ)；因不可(kě)歸責于當事人(rén)雙方的(de)事由，導緻商品房(fáng)買賣合同未能訂立的(de)，出賣人(rén)應當将定金返還(hái)買受人(rén)。

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湖北楚之傑律師事務所 陳倩 仇玲玲 律師