王娟律師 | 二手房(fáng)買賣中貸款比例能否超過70%？

Q:房(fáng)屋買賣過程中，買方以首付及貸款比例不符合政策爲由認定不可(kě)歸責于買賣雙方的(de)事由解除交易，能否得(de)到支持？

01案情簡介

2019年7月(yuè)，經中介居間，賣方與買方簽訂了(le)《存量房(fáng)買賣合同》，合同約定成交價格爲140萬元，首付款20萬元，貸款120萬元，買家自行找銀行申請辦理(lǐ)按揭貸款。

合同履行過程中，賣方配合買方辦理(lǐ)了(le)貸款面簽手續後，買方覺得(de)貸款手續費過高(gāo)，放棄貸款，導緻合同無法繼續履行。

後買方委托律師向賣方發出律師函，以首付款、貸款比例不符合政策爲由，認爲系不可(kě)歸責于雙方的(de)原因導緻合同無法履行，單方面通(tōng)知賣方解除合同并要求返還(hái)購(gòu)房(fáng)定金。

賣方在收到買方發出的(de)律師函後，委托我所律師介入處理(lǐ)。

圖片來(lái)源于網絡

02辦案經過

因賣方急于賣房(fáng)，律師第一時(shí)間以賣方名義向對(duì)方發函解除合同，随後起訴至人(rén)民法院請求确認合同已解除，并要求買方承擔違約賠償責任。

經法院開庭審理(lǐ)，雙方最終達成調解，賣方無須退還(hái)買方已支付的(de)定金，買方另行向賣方支付違約金數萬元。

03律師提醒

房(fáng)屋買賣不同于普通(tōng)的(de)商品買賣，成交頻(pín)次較低但交易流程較爲複雜(zá)，另外由于交易價格較高(gāo)，一般買家會選擇按揭貸款支付購(gòu)房(fáng)款。

而近年來(lái)，爲控制房(fáng)價，各地政府對(duì)房(fáng)屋交易的(de)首付款、貸款比例均出台了(le)較嚴格的(de)金融政策。

如本案，武漢市人(rén)民政府于2016年11月(yuè)14日即發布了(le)《武漢市人(rén)民政府辦公廳關于進一步促進我市房(fáng)地産市場(chǎng)持續平穩健康發展的(de)意見》，明(míng)确武漢市商品房(fáng)和(hé)二手房(fáng)買賣首套房(fáng)最低首付款比例爲30%，則相應貸款比例不超過70%。但此比例是以房(fáng)屋評估價格爲基準的(de)。

以二手房(fáng)而言，因貸款比例主要與房(fáng)屋評估價格有關，并非以實際成交價格爲準，同一地段的(de)房(fáng)屋，可(kě)能因裝修不同出現不同的(de)評估價格，這(zhè)就導緻市場(chǎng)上出現“高(gāo)評低進”、“零首付”、“低首付”等現象。即以較高(gāo)的(de)評估價格，獲得(de)較多(duō)的(de)銀行貸款額度，相應的(de)首付款支付比例可(kě)能遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于合同成交價格的(de)30%，甚至全額均由銀行支付的(de)情形。

本案中，雙方對(duì)于出現貸款不足時(shí)，并未約定合同解除、互不追責，亦未約定買方有權解除合同。

相反，根據交易慣例，貸款不足的(de)部分(fēn)，應當由買方自行補齊。且本案貸款政策發布在前，買方在明(míng)知政策的(de)情形下(xià)，仍要求貸款120萬元。

則相應的(de)貸款無法順利審批通(tōng)過的(de)風險應當由買方自行承擔，買方拒不履行合同并單方面通(tōng)知解除合同的(de)行爲屬于違約行爲。

法律規定

《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》

第四十四條 依法成立的(de)合同，自成立時(shí)生效。

第一百零七條 當事人(rén)一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的(de)，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

文章(zhāng)來(lái)源

湖北楚之傑律師事務所（yandalaw）

王娟律師