王娟律師｜租來(lái)的(de)房(fáng)屋能轉租嗎

         王娟律師

擅長(cháng)處理(lǐ)企業法律事務、房(fáng)屋買賣合同糾紛、借貸糾紛、勞動争議(yì)案件、交通(tōng)事故賠償等民商事案件。

2017年3月(yuè)，張三與李四簽訂《房(fáng)屋租賃合同》，約定張三将其名下(xià)商鋪出租給李四，租期五年，同時(shí)約定租金标準，并且未經張三同意，李四不得(de)擅自轉租。

李四經營兩年後，與王五簽訂《門面轉讓協議(yì)》，約定李四以五萬元的(de)價格将商鋪轉讓給王五，店(diàn)内除私人(rén)物(wù)品以外其他(tā)東西全部留下(xià)，王五履行李四與張三之間簽署的(de)《房(fáng)屋租賃合同》，且于每次交房(fáng)租前提前5日将房(fáng)租打給李四，由李四轉交給張三。

協議(yì)簽訂後，李四與王五進行了(le)交接，王五支付了(le)轉讓費及首月(yuè)租金，之後李四與王五找到張三表示李四已經将該商鋪轉租給他(tā)，張三表示隻要按時(shí)交租金同意轉租，後王五私下(xià)找到張三協商要求将《房(fáng)屋租賃合同》租金标準降低，遭到張三拒絕，後王五逾期向李四支付租金，導緻李四無法向張三支付租金。2019年4月(yuè)28日，張三以李四拖欠租金爲由發函解除了(le)租賃合同，并将商鋪收回後出租給了(le)他(tā)人(rén)。

王五遂以李四無轉租權且未配合辦妥營業執照(zhào)爲由起訴李四要求退還(hái)全部轉讓費并賠償相關損失。

李四收到法院傳票(piào)後，第一時(shí)間委托言達律師全權代理(lǐ)該案，經調查了(le)解，确認本案争議(yì)焦點爲：

第一，李四是否有權轉租，房(fáng)東張三是否認可(kě)李四将商鋪轉租給王五；

第二，配合辦妥營業執照(zhào)是否爲李四的(de)義務，王五能否以此爲由拒付租金。

經代理(lǐ)律師整理(lǐ)歸納，李四調出了(le)要求王五支付租金的(de)催告依據，同時(shí)張三願意出庭作證，證明(míng)其認可(kě)李四的(de)轉租行爲以及王五要求降租的(de)事實，其收回商鋪系因未收到租金導緻。

經法院開庭審理(lǐ)，一審法院認定房(fáng)東對(duì)王五的(de)轉租行爲進行了(le)追認，李四與王五簽訂的(de)轉租協議(yì)有效，辦理(lǐ)營業執照(zhào)并非合同約定義務或法定義務，商鋪被收回的(de)根本原因系因王五拒絕支付租金。

考慮到本案客觀情況，一審法院酌情認定李四隻需退還(hái)1萬元轉讓費，駁回了(le)王五的(de)其他(tā)訴訟請求。

王五不服提請上訴後，經二審法院開庭審理(lǐ)，最終維持了(le)一審判決。

本案作爲一起典型的(de)轉租合同糾紛，标的(de)額雖小，但涉及到哪方違約、應當由誰承擔違約責任的(de)問題，在訴訟過程中，雙方争議(yì)較大(dà)，固定關鍵證據才能決定案件走向。

另外，在處理(lǐ)租賃糾紛過程中，應當秉承兩弊相權取其輕的(de)止損原則，正如本案，在張三通(tōng)知收回房(fáng)屋前，如果李四同意王五解除轉租合同、各自返還(hái)、由李四另行轉租給他(tā)人(rén)的(de)方案，各方損失将相對(duì)較小。但王五堅持既不支付租金，也(yě)不同意解除轉租合同，最終導緻損失擴大(dà)，形成雙輸的(de)局面。

因此，在日常租賃過程中，無論出租方還(hái)是承租方，除了(le)應注意在合同裏明(míng)确各自的(de)權利義務外，還(hái)應在糾紛發生維權時(shí)評估機會成本。

《合同法》

第六十條 當事人(rén)應當按照(zhào)約定全面履行自己的(de)義務。……

第二百二十四條 承租人(rén)經出租人(rén)同意，可(kě)以将租賃物(wù)轉租給第三人(rén)。承租人(rén)轉租的(de)，承租人(rén)與出租人(rén)之間的(de)租賃合同繼續有效……