姜**、洪**房(fáng)屋買賣合同糾紛二審民事判決書(shū)

湖北(běi)省武漢市中級人(rén)民法院

民 事 裁 定 書(shū)

（2020）鄂01民終7037号

上訴人(rén)（原審被告）：姜少英，女(nǚ)，1952年5月(yuè)3日出生，漢族，住武漢市漢陽區(qū)

上訴人(rén)（原審被告）：洪小剛，男(nán)，1981年5月(yuè)28日出生，漢族，住武漢市漢陽區(qū)

被上訴人(rén)（原審原告）：楊永春，男(nán)，1964年2月(yuè)22日出生，漢族，武漢市毛巾廠退休職工，住武漢市漢陽區(qū)

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：許峰，湖北(běi)言達律師事務所律師

原審第三人(rén)：王秋才，男(nán)，1967年8月(yuè)23日出生，漢族，江夏區(qū)中百廣場(chǎng)職工，住武漢市江夏區(qū)

審理(lǐ)經過

上訴人(rén)洪小剛、姜少英因與被上訴人(rén)楊永春、原審第三人(rén)王秋才房(fáng)屋買賣合同糾紛一案，不服湖北(běi)省武漢市漢陽區(qū)人(rén)民法院（2019）鄂0105民初2235号民事判決，向本院提起上訴，本院于2020年7月(yuè)16日立案後，依法組成合議(yì)庭對(duì)本案進行了(le)審理(lǐ)。本案現已審理(lǐ)終結。 洪小剛、姜少英上訴請求：撤銷一審判決，發回重審或改判姜少英、洪小剛在繼承王國才财産範圍内承擔350000元的(de)退款責任。事實與理(lǐ)由：一審法院認定案涉房(fáng)屋權益由王國才和(hé)姜少英共同享有，屬于認定事實錯誤，應依法認定爲姜少英個(gè)人(rén)享有。一審法院認定姜少英、洪小剛直接承擔清償責任屬于法律适用(yòng)錯誤，應認定作爲繼承人(rén)的(de)姜少英、洪小剛，依法在繼承王國才遺産範圍内承擔清償責任。本案不适用(yòng)定金條款，王國才出具的(de)收條均是購(gòu)房(fáng)款，并不是定金。 楊永春答(dá)辯稱，從一審查明(míng)的(de)集體土地拆遷還(hái)建協議(yì)書(shū)上已經确認了(le)案涉房(fáng)屋的(de)共有權人(rén)爲上訴人(rén)，我方與其簽訂的(de)協議(yì)合法有效。在協議(yì)履行過程中，王國才去世，其繼承人(rén)有義務繼續履行義務，但姜少英與洪小剛不履行，構成違約，應承擔違約責任。請求駁回上訴、維持原判。 王秋才答(dá)辯稱，姜少英與王國才系合法夫妻，應清償王國才生前所有債務。我沒有參與房(fáng)屋買賣也(yě)沒有占有王國才的(de)房(fáng)屋及财務，不是适格的(de)第三人(rén)。姜少英與王國才在2009年12月(yuè)27日因房(fáng)屋拆遷還(hái)建中一共分(fēn)得(de)五套房(fáng)屋，相關事實法院予以查明(míng)。請求法院在法律事實的(de)基礎上公正判決。 楊永春向一審法院起訴請求：1、請求判令雙方之間簽訂的(de)《購(gòu)房(fáng)協議(yì)書(shū)》；2、請求判令姜少英、洪小剛向楊永春雙倍返還(hái)購(gòu)房(fáng)定金26萬元；3、請求判令姜少英、洪小剛向楊永春返還(hái)購(gòu)房(fáng)款22萬元；4、本案全部訴訟費用(yòng)由姜少英、洪小剛承擔。 一審法院查明(míng)，王國才與王秋才系兄弟(dì)關系。王國才、姜少英系夫妻關系，二人(rén)于1998年6月(yuè)23日登記結婚。姜少英系再婚，其再婚前育有一女(nǚ)洪利麗（1979年8月(yuè)14日出生），一子洪小剛（1981年5月(yuè)28日出生）。姜少英與王國才結婚時(shí)洪利麗已成年、已上班。洪小剛當時(shí)在讀職高(gāo)，尚未就業，與姜少英、王國才一起居住生活。姜少英與王國才婚後未生育子女(nǚ)。位于武漢市漢陽區(qū)馬路灣157号房(fáng)屋系姜少英與其前夫于1989年建造，占地70-80平方米，三間平房(fáng)，該房(fáng)屋建有偏刷兩三間，均是一層。姜少英與王國才再婚後于2007年對(duì)該房(fáng)屋進行了(le)改擴建，将上述房(fáng)屋偏刷全部拆除重新建造了(le)占地60-70平方米的(de)3層房(fáng)屋一棟，改擴建系姜少英、王國才、洪利麗、洪小剛共同出資。上述房(fáng)屋的(de)主房(fáng)沒有進行改擴建。2009年，上述馬路灣157号房(fáng)屋納入拆遷，王國才、洪利麗、洪小剛三人(rén)作爲被拆遷人(rén)簽訂《集體土地房(fáng)屋拆遷實物(wù)還(hái)建安置協議(yì)書(shū)》三份，還(hái)建安置建築面積合計350平方米，還(hái)建安置房(fáng)五套，其中王國才簽訂的(de)拆遷協議(yì)書(shū)中約定，王國才自願選擇還(hái)建安置房(fáng)建築面積70平方米，安置地點江堤街(jiē)還(hái)建社區(qū)還(hái)建安置房(fáng)一套。2014年7月(yuè)18日，王國才、姜少英簽訂協議(yì)一份，協議(yì)載明(míng)，王國才和(hé)姜少英做(zuò)的(de)三百多(duō)平方米的(de)房(fáng)子除姜少容、高(gāo)*生、姜少英、洪*河(hé)四人(rén)做(zuò)的(de)78平方米之外，王國才、姜少英兩人(rén)共做(zuò)的(de)270多(duō)平方米的(de)房(fáng)子分(fēn)四套小房(fáng)子，一共五套房(fáng)子，都要打上姜少英的(de)名字，分(fēn)得(de)王國才的(de)一套70平方米的(de)房(fáng)子不能解換名字，如果解換名字，王國才、姜少英做(zuò)的(de)房(fáng)子和(hé)一切過渡費和(hé)300平方米的(de)房(fáng)子…倆人(rén)一人(rén)一半，由于王國才無依無靠，其做(zuò)的(de)房(fáng)子養老送終，有洪小剛、洪小利，哪一個(gè)人(rén)養我養老送終，就歸哪一個(gè)人(rén)，若倆人(rén)都養，就一人(rén)一半，若都不養，其财産倆人(rén)無權幹涉。2014年9月(yuè)4日，王國才與漢陽區(qū)江堤街(jiē)辦事處、武漢中儲房(fáng)屋咨詢有限公司簽訂《補充協議(yì)》一份，就上述王國才名下(xià)的(de)《集體土地房(fáng)屋拆遷實物(wù)還(hái)建安置協議(yì)書(shū)》項下(xià)的(de)還(hái)建安置房(fáng)選擇位于武漢市漢陽區(qū)江欣苑五期A區(qū)4棟9層5号（建築面積77.7平方米）房(fáng)屋一套，并支付房(fáng)屋差價款人(rén)民币39，623元。位于武漢市漢陽區(qū)江欣苑五期A區(qū)4棟9層5号房(fáng)屋交付後，王國才、姜少英裝修後于2017年年底入住。2018年6月(yuè)，姜少英和(hé)王國才均生病入院治療，同年6月(yuè)6日，在醫院，王國才、姜少英共同簽名捺印出具委托書(shū)一份，表示由于王國才得(de)了(le)重病需要很多(duō)錢，所以王國才和(hé)姜少英商量決定，姜少英同意把王國才名下(xià)江欣苑五期A區(qū)4棟1單元9樓5室房(fáng)屋交給王秋才出售。2018年6月(yuè)8日，姜少英搬出訴争房(fáng)屋出去租房(fáng)居住，後又搬回。2018年7月(yuè)16日至9月(yuè)29日，王國才因爲肺癌再次入院治療。2018年8月(yuè)初，楊永春通(tōng)過武漢市漢陽區(qū)五龍路百佳宜房(fáng)屋中介介紹計劃購(gòu)買上述江欣苑五期A區(qū)4棟9層5号（建築面積77.7平方米）房(fáng)屋，同年8月(yuè)5日左右，楊永春在中介的(de)帶領下(xià)實際查看了(le)訴争房(fáng)屋，楊永春查看訴争房(fáng)屋時(shí)，訴争房(fáng)屋空置。同年8月(yuè)7日，在武漢市漢陽區(qū)五龍路百佳宜房(fáng)屋中介裏，王國才與楊永春簽訂《購(gòu)房(fáng)協議(yì)書(shū)》一份，約定了(le)王國才自願将其拆遷獲得(de)的(de)漢陽區(qū)江欣苑五期A區(qū)4棟1單元905室（面積77.8平方米）的(de)還(hái)建房(fáng)出售給楊永春，房(fáng)屋出售價格爲650，000元，王國才無條件協助楊永春辦理(lǐ)、交接房(fáng)屋、辦理(lǐ)不動産權證。付款方式爲，在協議(yì)簽訂當日，楊永春應支付王國才購(gòu)房(fáng)定金人(rén)民币350，000元，交房(fáng)當天支付尾款人(rén)民币300，000元等内容。協議(yì)簽訂時(shí)，王國才、第三人(rén)王秋才、楊永春在場(chǎng)，姜少英不在場(chǎng)。王國才、王秋才出示楊永春有姜少英簽字的(de)委托書(shū)一份，并表示協議(yì)簽訂後再找姜少英補簽字。同日，王國才支付百家宜房(fáng)屋中介服務費人(rén)民币10，000元。楊永春支付王國才人(rén)民币100，000元，王國才給楊永春出具收條一份，表示收到購(gòu)房(fáng)款人(rén)民币100，000元，并将訴争房(fáng)屋的(de)《集體土地房(fáng)屋拆遷實物(wù)還(hái)建安置協議(yì)書(shū)》、《還(hái)建安置分(fēn)戶（套）結算(suàn)單》、《集體土地房(fáng)屋拆遷實物(wù)還(hái)建安置房(fáng)屋移交單》各一份的(de)原件交給楊永春。同年8月(yuè)13日，楊永春通(tōng)過向王秋才建設銀行卡轉賬人(rén)民币250，000元，同日，王國才給楊永春出具收到房(fáng)款250，000元的(de)收條一份。同年8月(yuè)15日，王秋才将其收到的(de)250，000元轉賬至其妻子夏春燕銀行賬戶，同年8月(yuè)24日，夏春燕該賬戶支取人(rén)民币249，990元。同年8月(yuè)25日，王國才出具收條一份，表示收到楊永春購(gòu)王國才江欣苑新城(chéng)麗景A區(qū)4棟1單元905室打給王秋才建設銀行卡的(de)房(fáng)款250，000元。後百家宜房(fáng)屋中介聯系姜少英要其在上述《購(gòu)房(fáng)協議(yì)書(shū)》上簽名，姜少英拒絕簽字，也(yě)拒絕履行《購(gòu)房(fáng)協議(yì)書(shū)》。2019年1月(yuè)29日，王國才因病去世，王國才父母均早于王國才去世。2019年3月(yuè)7日，楊永春委托湖北(běi)言達律師事務所律師給姜少英發律師函一份，表示姜少英與王國才共同委托王秋才出售訴争房(fáng)屋，楊永春與王國才簽訂了(le)《購(gòu)房(fáng)協議(yì)書(shū)》，姜少英在王國才去世後拒絕履行上述義務的(de)行爲構成嚴重違約，楊永春有權解除合同并要求姜少英承擔責任，要求姜少英收到律師函後3日内聯系楊永春繼續履行合同并交付房(fáng)屋，否則将依法起訴。後姜少英拒絕繼續履行合同，雙方因爲房(fáng)屋買賣事宜産生糾紛，楊永春訴至法院，請求判如所請。現訴争房(fáng)屋由姜少英居住使用(yòng)。 一審法院另查明(míng)，2018年12月(yuè)7日，王國才寫遺囑一份，表示将訴争房(fáng)屋遺贈給王秋才。同年12月(yuè)30日，王國才和(hé)王秋才在武漢市漢陽區(qū)正義法律服務所法律工作者張漢芝、鄒漢武的(de)見證下(xià)，簽訂遺贈協議(yì)書(shū)一份，王國才自願将其名下(xià)位于武漢市漢陽區(qū)江欣苑五期新城(chéng)麗景A區(qū)4棟9層5号建築面積77.7平方米房(fáng)屋的(de)份額遺贈給王秋才，王秋才自簽訂遺贈協議(yì)後一直照(zhào)顧王國才直至後事料理(lǐ)。王秋才表示接受遺贈并照(zhào)顧王國才病情及一切後事。本案訴訟中，姜少英、洪小剛表示，王國才沒有房(fáng)屋，其所立的(de)遺囑無效，将另案起訴确認上述遺贈協議(yì)無效。2020年1月(yuè)14日本案庭審上，王秋才明(míng)确表示不主張遺囑中的(de)權利，對(duì)遺囑中的(de)權利放棄，并表示即使遺囑有效，也(yě)放棄遺囑中所确定的(de)權利，并當庭書(shū)寫申明(míng)一份，洪小剛、姜少英當庭表示因爲王秋才放棄對(duì)訴争房(fáng)屋主張權利，将不再另案起訴，并在王秋才書(shū)寫的(de)聲明(míng)上簽名捺印。 一審法院還(hái)查明(míng)，武漢市漢陽區(qū)江欣苑五期新城(chéng)麗景A區(qū)4棟9層5号（建築面積77.7平方米）房(fáng)屋辦理(lǐ)了(le)規劃審批手續，該房(fáng)屋所在的(de)土地性質系國有土地，登記權利人(rén)爲武漢中構投資有限公司，訴争房(fáng)屋尚未辦理(lǐ)不動産權證。案經一審法院調解，雙方當事人(rén)未能達成一緻協議(yì)。 一審法院認爲，王國才與姜少英在夫妻關系存續期内對(duì)漢陽區(qū)馬路灣157号房(fáng)屋進行了(le)部分(fēn)的(de)改擴建，将老房(fáng)屋旁的(de)一層偏刷拆除改擴建成三層樓，改擴建的(de)房(fáng)屋遠(yuǎn)超出偏刷的(de)面積，拆遷時(shí)也(yě)予以認定。在拆遷時(shí)，王國才、洪小剛、洪利麗作爲被拆遷人(rén)簽訂拆遷協議(yì)，系姜少英、王國才、洪小剛、洪利麗對(duì)于夫妻共同财産的(de)認可(kě)及家庭财産的(de)分(fēn)配。王國才于2009年12月(yuè)27日簽訂的(de)《集體土地房(fáng)屋拆遷實物(wù)還(hái)建安置協議(yì)書(shū)》的(de)權益應屬于姜少英與王國才共同享有，就該《集體土地房(fáng)屋拆遷實物(wù)還(hái)建安置協議(yì)書(shū)》還(hái)建位于武漢市漢陽區(qū)江欣苑五期A區(qū)4棟9層5号的(de)房(fáng)屋權益應由王國才和(hé)姜少英共同享有。對(duì)于姜少英主張該房(fáng)屋系其婚前個(gè)人(rén)财産的(de)觀點本一審法院不予采信。對(duì)位于武漢市漢陽區(qū)江欣苑五期A區(qū)4棟9層5号房(fáng)屋，王國才、姜少英有處分(fēn)權。楊永春與王國才簽訂的(de)《購(gòu)房(fáng)協議(yì)書(shū)》上，姜少英雖未簽字，但姜少英在協議(yì)簽訂之前曾出具委托書(shū)給王秋才，在簽訂《購(gòu)房(fáng)協議(yì)書(shū)》時(shí)，王秋才在場(chǎng)，也(yě)出示了(le)楊永春委托書(shū)，并使用(yòng)王秋才的(de)賬戶收受房(fáng)款，楊永春有理(lǐ)由相信房(fáng)屋買賣系王國才與姜少英的(de)夫妻共同意思表示。故《購(gòu)房(fáng)協議(yì)書(shū)》系楊永春與姜少英、王國才的(de)真實意思表示，合法有效，王國才、姜少英應依約履行。協議(yì)簽訂後，姜少英明(míng)确拒絕履行合同。在王國才去世後，對(duì)于合同義務的(de)履行問題，其繼承人(rén)在繼承其遺産的(de)同時(shí)應當承擔責任。王國才生前雖立遺囑表示其對(duì)訴争房(fáng)屋的(de)份額由王秋才繼承，但王秋才明(míng)确表示放棄，不對(duì)訴争房(fáng)屋主張權利，王國才的(de)法定繼承人(rén)姜少英、洪小剛予以認可(kě)。故王國才對(duì)訴争房(fáng)屋享有的(de)份額依法産生法定繼承由姜少英、洪小剛繼承享有。王國才因訴争購(gòu)房(fáng)協議(yì)書(shū)應承擔的(de)義務應由姜少英、洪小剛承擔。在楊永春要求繼續履行後，姜少英和(hé)洪小剛均不同意繼續履行，構成根本違約，導緻楊永春的(de)合同目的(de)不能實現，故對(duì)告楊永春主張解除雙方之間的(de)《購(gòu)房(fáng)協議(yì)書(shū)》的(de)訴訟請求，一審法院予以支持。根據《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第九十七條“合同解除後，尚未履行的(de)終止履行；已經履行的(de)，根據履行情況和(hé)合同性質，當事人(rén)可(kě)以要求恢複原狀、采取其他(tā)補救措施，并有權要求賠償損失”之規定，楊永春可(kě)以主張返還(hái)購(gòu)房(fáng)款并賠償損失。姜少英、洪小剛應當承擔責任。依據訴争《購(gòu)房(fáng)協議(yì)書(shū)》約定購(gòu)房(fáng)定金人(rén)民币350，000元，根據《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第一百一十五條：“當事人(rén)可(kě)以依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國擔保法》約定一方向對(duì)方給付定金作爲債權的(de)擔保。債務人(rén)履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的(de)一方不履行約定的(de)債務的(de)無權要求返還(hái)定金；收受定金的(de)一方不履行約定的(de)債務的(de)，應當雙倍返還(hái)定金。”《中華人(rén)民共和(hé)國擔保法》第九十一條：“定金的(de)數額由當事人(rén)約定，但不得(de)超過主合同标的(de)額的(de)百分(fēn)之二十。”《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)若幹問題的(de)解釋》第一百二十一條：“當事人(rén)約定的(de)定金數額超過主合同标的(de)額百分(fēn)之二十的(de)，超過部分(fēn)，人(rén)民法院不予支持”之規定，《購(gòu)房(fáng)協議(yì)書(shū)》的(de)标的(de)額爲人(rén)民币650，000元，合同中的(de)定金人(rén)民币350，000元超過合同标的(de)額的(de)20%，對(duì)于超過部分(fēn)一審法院不予支持。故對(duì)于楊永春交納的(de)人(rén)民币130，000元适用(yòng)定金罰則姜少英、洪小剛雙倍返還(hái)，超過合同标的(de)額20%的(de)部分(fēn)人(rén)民币220，000元，因雙方合同已解除，姜少英、洪小剛應返還(hái)楊永春。依據《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第四十四條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百一十五條、第一百一十六條、《中華人(rén)民共和(hé)國擔保法》第九十一條、《中國人(rén)民共和(hé)國繼承法》第三十三條、《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)若幹問題的(de)解釋》第一百二十一條、《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百四十二條之規定，判決：一、解除楊永春與王國才于2018年8月(yuè)7日就位于武漢市漢陽區(qū)江欣苑五期A區(qū)4棟1單元905室簽訂的(de)《購(gòu)房(fáng)協議(yì)書(shū)》；二、姜少英、洪小剛于判決生效之日起十五日雙倍返還(hái)楊永春已付定金人(rén)民币130，000元合計人(rén)民币260，000元；三、姜少英、洪小剛于判決生效之日起十五日返還(hái)楊永春已付購(gòu)房(fáng)款人(rén)民币220，000元。如果未按判決指定的(de)期間履行給付金錢義務，應當依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第二百五十三條的(de)規定，加倍支付遲延履行期間的(de)債務利息。一審案件受理(lǐ)費人(rén)民币8，500元（此款楊永春已交納）由姜少英、洪小剛負擔，姜少英、洪小剛于判決生效之日起十五日内将應負擔的(de)款項直接支付給楊永春。 本院二審期間，各方當事人(rén)未提交新證據。 本院對(duì)一審查明(míng)的(de)事實予以确認。

法院觀點

本院認爲，本案訴争的(de)武漢市漢陽區(qū)江欣苑五期A區(qū)4棟9層5号房(fáng)屋是由王國才與姜少英在夫妻關系存續期内共同對(duì)原有老房(fáng)進行改擴建後，拆遷還(hái)建所得(de)。王國才亦是作爲共同被拆遷人(rén)簽訂了(le)拆遷協議(yì)，訴争房(fáng)屋的(de)相應權益理(lǐ)應屬姜少英與王國才共同所有，二人(rén)均享有處分(fēn)權。姜少英主張訴争房(fáng)屋系其婚前個(gè)人(rén)财産的(de)觀點與查明(míng)事實不符，本院不予支持。姜少英雖未在《購(gòu)房(fáng)協議(yì)書(shū)》上簽字，但姜少英在此之前已向王秋才出具委托，房(fáng)屋買賣理(lǐ)應爲王國才與姜少英的(de)夫妻共同意思表示，合法有效。楊永春主張《購(gòu)房(fáng)協議(yì)書(shū)》無效的(de)上訴理(lǐ)由，缺乏事實和(hé)法律依據，本院不予支持。關于本案是否适用(yòng)定金罰則的(de)問題，雖然《購(gòu)房(fáng)協議(yì)書(shū)》中付款方式明(míng)确了(le)簽訂協議(yì)當日由楊永春支付王國才方購(gòu)房(fáng)定金叁拾伍萬元，交房(fáng)當天再支付房(fáng)屋尾款叁拾萬元整。但在實際履行過程中，楊永春在簽訂協議(yì)當日僅向王國才方支付了(le)十萬元，且王國才所寫收條上均注明(míng)爲收到案涉房(fáng)屋房(fáng)款，由此可(kě)知，雙方在協議(yì)履行過程中以實際行爲變更了(le)關于定金條款的(de)約定，本案不應适用(yòng)定金罰則處理(lǐ)，一審對(duì)此節處理(lǐ)欠妥，應予糾正。 綜上所述，姜少英、洪小剛的(de)上訴請求部分(fēn)成立，予以支持。依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的(de)規定，判決如下(xià)：

裁判結果

一、維持湖北(běi)省武漢市漢陽區(qū)人(rén)民法院（2019）鄂0105民初2235号民事判決第一項； 一、撤銷湖北(běi)省武漢市漢陽區(qū)人(rén)民法院（2019）鄂0105民初2235号民事判決第二項、第三項； 三、姜少英、洪少剛于本判決生效之日起十五日内返還(hái)楊永春已付購(gòu)房(fáng)款人(rén)民币350000元； 四、駁回楊永春的(de)其他(tā)訴訟請求。 如果未按本判決指定的(de)期間履行給付金錢義務，應當依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第二百五十三條的(de)規定，加倍支付遲延履行期間的(de)債務利息。 一審案件受理(lǐ)費人(rén)民币8，500元（此款楊永春已交納）由姜少英、洪小剛負擔。二審案件受理(lǐ)費2900元，由姜少英、洪小剛負擔。 本判決爲終審判決。

審判員(yuán)     豐偉
審判員(yuán)  安林(lín)鋒
審判長(cháng)     李文

裁判日期

二〇二〇年十月(yuè)十二日

書(shū)記員(yuán)    嚴潔